转自米宅
译者宋风流
1
好友在深圳闯荡十多年，始终想有个夙愿。
不过，无可奈何他们总收入十分有限，五个手提包也全力支持不如，信用卡上的钱始终追不上深圳的房价。
特别是2019年到2020年，深圳的这半程大盘，让他全然恐惧。
第二个化学反应是——
“你打新获得成功了？”“打新，反正，四千人抢几十套房”，他提问我。“那你买二手货了，你并非说那时深圳物业公司十分难谈吗？”“并非，我买了两个小产权，80万平方米，领导人员220万”“小产权，我原本并非给你说，无法买小产权吗？”“我送水工呀，再不买，我在深圳估算连小产权也买不上了。”
2
这几段，简而言之深圳二手货房已经开始淡定后，第二个跳出的竟然是小产权。
有统计数据表明，2021年年来，深圳的小产权房平均值跌幅早已少于30%。
举个红豆：
新洲的小产权房在一年前的收购产品价格是6000元。那时要1万至1.2万；观澜的小产权房在一年前的收购产品价格是6000元至9000元。那时要1.1万至4万；龙岗的小产权房在一年前的收购产品价格是1万至1.8万。那时要1.5万至4万。龙岗的小产权在一年前大的收购产品价格是1万到1.8万那时早已是2万到4万。
深圳去年秋天的小产权，不仅产品价格飞涨，成交量也极其火热。
观澜沿海地区的中介机构三个月能买进几十套，近八正式成为股权投资客，有许多澳门股权投资人，会纸制买3-4套。
2021年的上半年和第二季度，对深圳二手货房而言是个初夏，微见暖意。
而对深圳的小产权房而言，却是两个初夏，迅速升温。
3
为什么，深圳的小产权一下就能火了呢？
这还得从深圳的居住结构说起，长期原因，还是因为深圳的住宅太过稀缺。
深圳实际人口有2000多万人，有很大一部分，都住在城中村和小产权房里，所以深圳无房者对低于普通商品房三分之一甚至一半产品价格的小产权，很熟悉，甚至很喜欢。
整个深圳小产权和类小产权建筑数约40万栋，建筑面积达4.2亿万平方米，占深圳总建筑面积的49.27%，所以这种产品在深圳也有充足的供应，一定程度上弥补了商品房的不足。
深圳坪山盈百富金领域小产权——图片来源乐有家研究中心
不过，为什么是2021年深圳小产权一下就火起来，还得从深圳突不过至的“官参价”说起。
去年二月，深圳官参价政策出台，一下子冷冻了深证二手货房市场。
对那时的深圳二手货市场，就出现了麻杆打狼，两头怕。房东怕按官参价少卖了钱，客户按照官参价却买不到房。
短暂时期，深圳楼市供应出现了真空，于是乎，小产权冒了出。
买的多了，产品价格自然也就上去了。
4
深圳西乡固戍地铁口旁小产权房另外，小产权的出现还与博拆迁的思想泛滥有极大关系。
对，很多股权投资客而言，买小产权并非“住”而“拆”。
都知道，那时每一次城改都会造就一大批土著富豪，一家分个几套甚至几十套，反手房变钱，立马变身千万富翁。这种情况深圳特别突出，这几年哪一次拆迁，并非拆出个百个千万、亿万富翁。
2006年，蔡屋围村民蔡某拿他们的六层小楼和开发商几经磋商，获得1700万元天价赔偿款；2009年，岗厦村旧改原住民中个人资产过赔偿亿元的有10户，500多栋楼房的主人跨入千万富豪之列；2010年，大冲旧村改造产生了10个亿万富翁，400多户家庭资产均过千万，平均值每户6-7套回迁房；
值得一提的是，在深圳早期，很多买小产权的人，也靠着这一途径也实现了财富翻数倍。
比如，深圳最早最大的城中村之一的白石洲旧改拆迁补偿方案，其中货币补偿2.8万元/平，物业补偿最高赔付比例1:3.5。
值得一提的是，本地人和购房者都一视同仁补偿。
这极大的刺激了众多股权投资客——买小产权房博拆迁的贪念。
而且，对小产权，对专业房投而言，则有着几大优势：
产权不登记，不用占房票，不用找房票；
过户不被政策卡，也不用缴纳各种税费。
只有两个问题比较棘手，能用的杠杆太低，必须全款。
不过，近几年，一种方式的流行却弥补了现金流的不足——纸制购买几套小产权房房源，采用“短期收租，长期拆迁”的运营模式。
一旦拆迁，一夜暴富，小产权成了阶层跃升快车道。
5
不过，这么多优势，房地产股权投资客是否应该购买小产权房呢？
答案是否定的。
因为，从本质上它还是一场非法交易。
虽然叫小产权，但是在国家看来，这是无产权或者“非法产权”，你买的房子是“违法建筑”，你和房东进行的是“非法交易”，所以不受法律保护，一切隐患皆源于此。
且不说房屋发生质量问题，没有维修基金和质保，更没有可以投诉的渠道。
更重要的是，仅仅房东反悔的因素，你就受不了。
2021年卖给你一套小产权房子20万，2023年拆迁能得到30万，他可能不后悔。
不过，40万呢？60万呢？100万呢？200万呢？
不要，相信人心本善。对普通人，还是那句话，不背叛，并非因为心有愧疚，而是诱惑不如大。
而更关键的则是，房东的这种行为，基本上是不会受到法律上的惩戒。
广受关注的北京宋庄画家村案件，农民卖房后几年后卖房后反悔，最后法律也只判了返还房款再加上一点象征性房款利息补偿，而不诚信的农民却从中获得千万收益。
所以，拆迁的收益越大，想搭这班顺风车的人，可能越面临着“赔了夫人又折兵”的风险。
6
而且，从政策层面，政府也已经开始要打击小产权的买卖。
深圳政府早已明确表态，对小产权的“四不”态度——不准过户，不准交易，不准见证，不准盖公章。
虽然不用产权登记，但是一旦有小产权水电过户记录的好友，连打新和排号保障房，都会受到限制。
而且就在几天之前，小产权房被央视点名， 新闻中涉及小产权交易的中介机构门店，连夜被查封关门。
说明从国家层面，在跳涨二手货房、疯狂学区房后，小产权将正式成为国家调控的又两个重点。
对所有的小产权项目，不管他如何包装，本质是两个地雷阵阵，不踩中，万事皆好，踩中两个，就钱房两空。
网友评论