随着城市规模的扩大，城中村、老城改造项目热火朝天，许多小产权房进入大家视线，或投资或换房，而因满天飞的宣传，许多人有了买回小产权房的想法。但由于小产权房性质特殊，买回时能有什么样风险呢？小产权房究竟能无法买呢？这里王辩护律师通过事例带您一起来预测一下。

事例介绍

1、吴某与金某系婚姻关系，生有四子，四人获得座落在台州市黄背市中区西范村自发性农地四间。

2、1995年，吴某与原告刘某（黄背市中区前洋村居民）签定《房屋培训基地受让书》，将上述房房中的一家受让给刘某，受让费15000元，另刘某向政府机构交纳农地基础建设费11000元，在该自发性农树上修建了两层楼房并居住、承租至今。

3、2016年，吴某向高等法院控告允诺：确认两方签定的《房屋培训基地受让书》合宪；刘某退还自发性农地采用权；刘某索赔自发性农地挤占经济损失236多万元（按房租12多万元/年计算）。

4、刘某提出诉讼民事诉讼：吴某等人索赔树上建筑价值24多万元、买回自发性农地本息及基础建设公共设施费和本息、农地采用权价值超额281多万元。

5、所涉房屋雷米雷蒙县的哈氏甲307多万元（农地采用权283多万元，树上建筑24多万元）。

王辩护律师为您预测

根据《中华人民共和国农地管理法》，农村自发性农地大部份权归自发性居民大部份，自发性农地采用权只能在本自发性核心成员之间确权，刘某非案涉农地信用社组织机构核心成员，故该案合约合宪。

合宪合约，犯罪者因该行为获得的财产，应不予退还；无法退还或者没有必要退还的，应溢价补偿金。有过失的另一方应索赔对方由此所受到的经济损失；多方都有过失的，应各自承担相应的责任。

1、原告将案涉自发性农地采用权受让给信用社组织机构之外的刘某，违背国家法律规定，两方签定的《房屋培训基地受让书》合宪。

2、合约合宪莱桑代利县合宪，原告主张《房屋培训基地受让书》合宪，不受时效期间的限制。

3、对于合宪合约，因该合约获得的财产，应不予退还，而有由原告返还原告自发性农地受让款人民币15000元和原告垫付的农地基础建设费11000元，由原告退还原告涉诉自发性农地。

4、原告在涉诉自发性农树上修建房屋并采用20年之久，且涉诉自发性农地采用权价值大幅度提升，原告要求原告索赔树上建筑经济损失和农地采用权价值超额经济损失合法合理，原告应对原告的经济损失承担90%的索赔责任，即275多万元［（3070000元-15000元）×90%］。对原原告的其他诉讼允诺均不予支持。

买回小产权房究竟存在什么样风险呢？

1、无法办理房产证、产权证

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从法律层面讲，小产权房其实是没有产权的，因为这类房子是没有国家颁发的农地采用证和预售许可证，当然购房合约也不可能在房管局备案。所以你就不可能拿到一个合法合规，有效的房产证。这是小产权房严重的问题。

2、无法进行银行贷款和抵押贷款

因为小产权房没有房产证，没有经过备案，就无法去银行做贷款，只能一次交清房款。对于购房者来说其实压力也很大。而且现在无法去银行做贷款，同理未来也无法拿这个房子去银行做抵押，再者买卖的时候可能也有很多的风险和坑。

3、小产权房交易难

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如果想要向非自发性核心成员的第三人出售小产权房，因其没有房产证而无法完成产权过户，小产权房屋买回人完全可以与其他人再次签定房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的，第三人的利益将得不到保证。

4、拆迁补偿金难，质量没保证

因为买回小产权的购房者不是房屋合法大部份人，无法对抗国家的征地和拆迁，购房者将来遇到拆迁，将很难得到补偿金。若小产权房屋违背国家政策被强拆，购房人可能面临既无法获得房屋，又无法索回房款的尴尬局面。

此外，开发商在建设小产权房屋时，为赚钱可能会偷工减料，加上职能部门缺乏监管，存在严重安全隐患，在实际采用中很多小产权房出现墙体裂缝、房屋漏水等质量问题，更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房屋质量纠纷，购房者维权难，最终只能自行承担经济损失。

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