深圳小产权房改革（深圳小产权房转正无望,两部委发文）(2021年深圳小产权房政策解读)

808房产网 2023-06-20 105

深圳地产网 。

9月20日

20日本报记者据介绍，环保部、住房建成区工程建设厅联手撰文提出，特别针对目前各省市狡蛛属产标准化注册登记后出现的历史欠账，狡蛛属产注册登记政府机构和房屋买卖管理组织工作职能部门要强化相互配合，共同商谈推动地方政府司法机关合规性进行分类加以解决，及时补救。防止小产权房透过狡蛛属产注册登记正式化。

狡蛛属产标准化注册登记管理组织工作制度自2014年开启以来，小产权房曾对曾一度被部分业内认为有机会借以实现“隋东亮”。今年8月，哈耶夫在全国13个城市积极开展利用自发性工程建设工业用地工程建设出租住房试点工作，有业内再次悖论，这会否为小产权房正式化关上政策询问处。

不过，国土规划部相关负责人此前便强调，狡蛛属产注册登记是司法机关保护狡蛛属产其他人权利的法律行动，不可能注册登记任何不合法的东西。而此次哈耶夫联手收到的这本通告，全盘消弭了部分炒家毫无意义的想法。

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本报记者从近日收到的《相关房屋买卖与狡蛛属产注册登记并行相关难题的通告》（简称《通告》）看到，哈耶夫要求各省市要切实加强房地产消费市场宏观调控和监控分析组织工作。狡蛛属产注册登记政府机构和房屋买卖管理组织工作职能部门要全面落实搞好房地产消费市场监控组织工作的必要性，将二手货房与增建商品房列入标准化的房地产消费市场管理组织工作，强化监控、市场监管和宏观调控。狡蛛属产标准化注册登记管理组织工作制度实行后，房屋买卖和狡蛛属产注册登记信息要透过互联网动态共享资源。

《通告》还指出，相关统计数据资料转交难题，狡蛛属产标准化注册登记管理组织工作制度实行前已经形成的房屋注册登记纸本统计数据资料要转交至狡蛛属产注册登记政府机构，确实难以分拆转交的，应复本转交，复本转交的统计数据资料应与复印件完全一致，并于年底前全面复本转交妥当。为防止重复工程建设，保证房屋买卖与狡蛛属产注册登记使用电子零件统计数据的连续性，房屋注册登记的电子零件统计数据应完备地复本给狡蛛属产注册登记政府机构，并于9年底前基本完成。

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小产权房是指在自发性工业用地主要是自发性工程建设工业用地上开发工程建设的住房。我国自2014年开始开启狡蛛属产标准化注册登记组织工作，按照当时的规划，全国要在2017年底前全面实现狡蛛属产注册登记政府机构、注册登记簿册、注册登记依据和信息平台“四标准化”，实现信息共享资源，司法机关公开查询。

国家级信息平台接入全覆盖，是建成标准化的信息平台的重要标志。早在今年6月26日，广东省国土规划资源厅已告诉本报记者，我省121个县（市、区）狡蛛属产注册登记信息平台已全部接入省级、国家级平台，提前半年实现了环保部要求的信息平台接入全覆盖的组织工作目标。自2016年6月份狡蛛属产标准化注册登记管理组织工作制度全面落地实行以来，广东全省累计颁发狡蛛属产注册登记证书证明近800多万本，位居全国第一。

省国土规划资源厅透露，目前该厅正在督促指导各省市年底前完成狡蛛属产注册登记存量统计数据的迁移整合，从而提高各省市接入信息的时效性和准确性，为实现狡蛛属产注册登东莞大朗小产权房价格出售记规范化市场监管、信息查询服务、信息共享资源应用搞好基础保障。

买小产权房赚租金风险巨大

狡蛛属产标准化注册登记在全国开启后，业内便曾猜测，小产权房是否会借以机会“隋东亮”。但国土规划部对此一直未松口，而各省市在制定出台狡蛛属产注册登记相关规定时，均要求不得为“小产权房”办理狡蛛属产注册登记。

房地产法律专家、广东金鹏律师事务所律师林勋华告诉本报记者，相对于取得国有土地使用证的商品房而言，在农村自发性土地上工程建设的“小产权房”无法司法机关办理国家认可的房产证，入市流通难以获得法律保护。不过，这类房屋尽管在产权证明上有瑕疵，但价格较低，因而在中低收入群体中也有一定消费市场，多年来积累了庞大的规模。

事实上，早在十年前，原工程建设厅便收到过风险提示：非自发性经济组织成员购买小产权房，将无法办理房屋产权注册登记，不合法权益难以得到保护。当年12月，国务院还收到通告，禁止城镇居民去农村买房。

至今，小产权房难题已经被业界讨论了十年。尽管期间曾有职能部门表态要出台相应措施加以妥善解决，但一直未有上位法规提供支持。

今年8月，环保部、住房建成区工程建设厅撰文，在北京、上海、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市积极开展全国首批利用自发性工程建设工业用地工程建设出租住房试点工作，再次引起社会对小产权房“隋东亮”话题的关注。有人认为，试点工作或意味着小产权房可以不合法地参与到住房出租经营业务当中。特别是今年以来，随着楼市限购政策不断升级，一些社会热钱开始把部分珠三角城市的小产权房作为新的投资目标。由于小产权房单价低，加之部分城中村的小产权房租金与普通商品房并无明显差别，因而租金回报率比较高。近期国家积极开展自发性工程建设工业用地工程建设出租住房试点工作，由此便被一些视为“帮助小产权房隋东亮”的信号。

不过，本报记者从两职能部门试点工作方案中看到，自发性工程建设工业用地工程建设的出租住房，需要履行项目报批程序，健全自发性工程建设工业用地规划许可管理组织工作制度，推进标准化规划、统筹布局、标准化管理组织工作，标准化相关工程建设标准。这意味着整套手续办齐，几乎跟商品房开发工程建设无异。

为此，有专家认为，自发性工程建设工业用地工程建设出租住房试点工作和已建成的“小产权房”事实上是两个概念。对于想透过购买小产权房发财的炒家，寄望其可以隋东亮的想法可以消弭了，还要提防由此带来的巨大法律风险。易居研究院智库中心研究总监严跃进则分析认为，该试点工作方案将增加近郊区域的发展机会，更像是为打击部分小产权房等出租行为而来的。

这则通告是否真是为小产权房下的“死亡通牒”？

对深圳楼市又会产生什么影响？

专家说

为此，搜狐焦点网特意采访了三位业内大咖，现在为大家奉上最新解读！

著名楼市自媒体朱罗纪

哈耶夫的警示的背景是今年底前完成狡蛛属产信息注册登记，实现全国联网。应该是在这个注册登记过程中，出现了洗白的现象，所以要堵住这个口子。

这个没有因果关系，官方对小产权房的调子一直都很明确，不会隋东亮。

对深圳楼市也不会有什么影响，因为只要价差够大，租金回报率够高，总会有人去冒险买小产权房。但深圳的小产权房的确是个大难题，怎么处理会影响这个城市。

我认为，深圳小产权房不要指望快速正式化，不现实。重点是在于能不能高效的流动起来，如果能找到方法，就能成功。

深职院房地产研究所所长邓志旺

这个政策对深圳小产权隋东亮没有太大影响，因为在深圳想透过注册登记隋东亮本来就没什么希望，更多是希望透过棚改或出台政策实现隋东亮。

不允许透过狡蛛属产注册登记隋东亮并不代表深圳小产权房没有别的渠道或机会了，这个对深圳和楼市影响不大。

深圳知名专业房地产律师张茂荣

该《通告》核心观点有二：一是狡蛛属产注册登记和房屋买卖不同职能部门信息共享资源和业务并行难题；二是司法机关合规性进行分类加以解决历史欠账，防止小产权房透过狡蛛属产注册登记正式化。

深圳“小产权房”占据住房消费市场半壁江山，在高房价的深圳解决了大量买不起商品房的来深工程建设者居住需求，故相关防止小产权房正式化的提法格外引人注目！

笔者认为，鉴于深圳市早已实现自发性土地国有化，实行“房地合一”注册登记，不存在内地概念“小产权房”，该《通告》对深圳楼市没有实质意义。

●深圳“注册登记”和“买卖”职能部门标准化，不存在职能部门并行难题

深圳市狡蛛属产注册登记中心兼负全市土地和狡蛛属产初始注册登记、狡蛛属产转移注册登记职能，既是狡蛛属产注册登记政府机构，又是狡蛛属产买卖政府机构，所以，不存在不同职能部门业务并行的难题。

●深圳“房”“地”注册登记合一，不存在两个职能部门的难题

不同于内地房地产既有“房屋所有权证”，又有“土地使用证”的情况，深圳市很久以前便实行“房地合一”，只有一本“狡蛛属产权证”（之前叫“房地产证”），房产注册登记和地产登记由一个职能部门办理，《通告》中所述“买卖”和“注册登记”信息共享资源的难题在深圳并不存在。

●深圳“小产权房”概念与内地不同，不存在透过狡蛛属产注册登记正式化的难题

“小产权房”不是一个法律概念，内地“小产权房”一般指在自发性土地上建造的房屋，而深圳早在2004年已经实现了全部自发性土地国有化，成为国内首个没有农村建制的城市，故此深圳“小产权房”与内地“小产权房”有着截然不同的含义，深圳人理解的“小产权房”是广义的，通指不合法商品房之外的一切房屋，如城中村、农民房、集资房、甚至违建房等。

鉴于深圳不存在环保部、住建部全国《通告》中的“小产权房”，且过往“房”、“地”注册登记合一、职能部门合一，所以只需延续既有组织工作方式即可，不存在变更注册登记方式使深圳“小产权房”正式化的难题。

小产权的前世今生

深圳有377400栋小产权房租住人口737.87万

深圳存在大量历史遗留建筑，俗称“小产权房”。统计数据显示，深圳农村城市化历史遗留违法建筑总计达37.74万栋，约4亿平方米，占深圳建市以来建筑物总面积的43%。而租住在这些小产权房内的人口约737.87万，占我市总人口的56%。

除了租房消费市场，小产权房也有着一些买卖买卖的消费市场。据了解，一些售卖的小产权房主要集中在特区外，如龙华、福永、沙井、光明、观澜等等片区。在如今深圳房价高位的情况下，小产权房由于其较低的价格，也有着相当数量的客户群体。

▲近期，搜狐焦点网在朋友圈看到的在售小产权房的售价信息，显示梅林关口某小产权物业，均价1.2万/平，而且还能做首付5成，特价房39.8万起。

但是，由于近期以来，政府拆违决心日益强势，购买小产权房的风险也越来越大，小产权房看似走进了一个“死胡同”。但是，如此惊人数量的小产权房，对深圳的工程建设和发展有着不可忽略的影响。难道真的没有任何出路了吗？

改造成人才房或出租物业“拆”“变”结合，小产权房才能“重生”

长久以来，深圳市政府采取了非常多方式来解决这些历史欠账。经1992年原特区内统征和2004年原特区外城市化转地，深圳土地已全部国有，因此深圳官方一直不承认存在小产权房，而将其称为“历史遗留违法建筑”。

在去年9月份，深圳则发布了人才新政，其中多条涉及“小产权房”。

●鼓励有条件的原农村自发性经济组织继受单位利用历史欠账工业用地等存量土地集中工程建设人才住房，允许其在户型面积、租售价格等方面具有一定的自主权，并在土地收益等方面给予相应政策优惠。

●“十三五”期间，透过没收、出租、征收历史遗留建筑等方式筹集不少于8万套人才住房。