文/王磊项目组
01
桌球卖房又内龙。
8月1日，贵州省昭通市上海市人民政府正式发布《有关下发推动房地产业相对平稳身心健康产业发展的实行意见建议的通告》。
当中有两条明确提出，全力支持房地产合作开发民营企业透过“共计产权”形式产品销售货品房。
先上看呵呵关键字一，共计产权形式产品销售货品房。
单纯来说，是容许物业公司先购得房子的三分之一产权，缴付半价房款，剩下三分之一产权仍归属于地产商，由购房者出租采用，之后再按两方签订合同处置余下产权。
比如说，市价200万的房子，你只须要花100万，若依照20%按揭，按揭只须要20万方可，如此一来，购房者的阻力，就从之后按揭40万，间接增加了三分之一。
那个折扣工作力度，由此可知黄瓜茶树换房不晓得高但要了，对消费市场却是有很大诱惑力的。
再看关键字二，地产商。
文档里严厉批评容许房企那么操作方式，就意味著区域内房企均能依照“半购半租”的形式卖房。
约莫查了呵呵，昭通市约300余万人口数，所辖的1个地级市，也是都匀，除了8个县和3个彝族。
所以那个政策的覆盖面就比较大了，和个别地块试点搞共计产权房完全不是一个量级。
现在问题来了，“共计产权”的房子，到底能不能买？
02
共计产权那个名词并不陌生，北京、深圳、东莞等城市都有相关项目。
这是介于纯租的公租房和纯买的安居房之间的创新产品，透过购房者与政府或地产商共计产权形式，降低购房者门槛，满足刚需及改善需求。
2017年的时候，北京就曾推出过首个共计产权住房项目，锦都家园。
当时项目房源是427套，报名摇号的购房者超过12万，比例高达1:283，非常火爆。
5年过去了，北京共计产权住房项目已过万套，消费市场热度较当初有所下降。
因为根据最新的办法，北京的共计产权房只能在共计产权房体系内进行交易。从投资角度看，共计产权房的价值较低。
没了投资属性，加上换房的话二套须要6成按揭，成本较高，所以最后选择共计产权房的，基本是有真正居住需求的人。
虽然没有房子100%的产权，但另一部分产权掌握在政府手里也让人放心，更何况价格还比市价便宜近三分之一。
深圳前不久也推出“青年人才共计房计划”，该计划对符合标准的青年人才开放50套住房，青年人才与民营企业共计产权，三年后可相互回购。
三年之后，如果房价出现上涨，青年人才能选择向民营企业依照原价购买剩的三分之一产权，如果三年后房价下跌，民营企业将向青年人才按原价回购三分之一产权。
等于说涨了算你的，跌了可“退货”，条件看起来十分诱人。
据悉，项目地产商为深圳市安佳建实业产业发展有限公司，拿出来做共计产权房的“朗峻·107数字花园”是位于深圳宝安区的产业公寓。
项目宣传页显示，项目为34至73平米的小户型，周边二手房房价在每平7-10万元区间。
此外，东莞将率先在虎门、塘厦、长安、凤岗、松山湖、大朗6镇推出三限房，即限房价、限地价、限产品销售对象。
三限房交付很大年限后，经市政府同意，可依照消费市场评估价购买政府代持的50%产权，获得完全产权。
现有的共计产权房分为三种模式：
第一种，购房者和政府各占50%产权，产权对象为纯住宅，如北京和东莞。
第二种，购房者和地产商各占50%产权，产权对象为货品房，如昭通市。
第三种，购房者和地产商各占50%产权，产权对象为产业公寓，如深圳。
03
与政府共享产权，优点是有政府背书，信誉高，后续权益有保障。
今年7月，北京专门下发共计产权房现房买卖合同及预售合同示范文本。
这意味著，购买北京共计产权房和货品房一样，有统一的合同范本，买卖两方的权利义务签订合同清晰，免去了请律师等繁琐手续。
此外，北京住建局成立专门的代持机构，来代持每个区的政府共计产权份额，为余下产权转让、余下产权购买提供服务。
不过购买政府共计产权的缺点，是位置可能存在瑕疵，个人只占部分产权，买卖不能自主，如果申请条件严格，意味著接盘的人少，基本没有升值空间。
如果购买地产商的共计产权房，则须要和地产商签订合同合同内容，期间可能涉及请律师起草合同等环节，比较繁琐。
而且还须要关注地产商的实力，比如说深圳的共计产权，三五年后，地产商是否除了能力回购产权，谁也说不准。
更重要的是，要看清楚房子到底是什么类别，住宅和非住宅区别很大。
非住宅项目里，商办公寓和产业公寓又有区别。
一般而言，和商办公寓相比，深圳的产办公寓不仅无法落户，没有学位，也没有独立的小红本，一般是整栋整个园区统一一本证，远没有正常住宅保值。
据相关规定，深圳房屋用途是产业研究用房，明确只能以民营企业名义购买。
深圳目前消费市场上常见的产业研发用房，一般俗称“工改工”，土地性质多为产业用地，产权一般多为50年。
注册购买房产的公司必须存在且持续经营，公司经营期间要交房产税和民营企业所得税，最终转手的时候要交增值税和土地增值税等。
所以，在深圳的房地产消费市场中，产业公寓的交易流动性、抵押流动性和出租流动性都比较低。
现在，房地产消费市场较为低迷，而共计产权房分2个阶段缴付房款，降低了购买门槛，难免被地产商拿来促销，以求快速回款。
作为购房者，却是要看清利弊，再做抉择。
首先，政府合作开发的共计产权项目，比较有保障；
其次，若购买地产商的共计产权项目，则优选资金实力雄厚的地产商，优选核心位置、品质较高的纯住宅项目。
除此以外，谨防把消费市场流动性较差的产业公寓当作住宅来卖的地产商。
总的来说，目前全国房地产消费市场仍然处于U型复苏阶段，估计更多创新政策会被发明出来，吸引大众进场置业。
记住，千万不要占小便宜吃大亏，把握基本的价值理论，就不会轻易踩坑。
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