本报本报记者 南埃尔普 胡亚捷 深圳报道
近日，东莞市人民政府办公室下发《东莞市departments房（共计产权住房）工程建设和重新分配试点组织工作计划》（下列全称“《计划》”）。随后，东莞市住房和城乡工程建设局（下列全称“东莞住建局”）官方网站发布《计划》政策阐释。
依照《计划》阐释，东莞市委区政府决定选取三水、洛阳、三水、塘厦、石岩等5个镇积极开展departments房（限房价、限地价、限产品销售第一类）工程建设试点组织工作。其提到，目前，5个试点组织工作镇U28住房价格均高于全区平均水平。
《计划》颁布后，departments房以其共计产权的特点引人注目。该类型房屋由承租人按单价的50%出资购买50%产权，另50%产权由代持机构持有，房屋归承租人使用，故市场上有声音对此理解为“特惠买房”“5折买房”。此外，房屋交货一定年限后，经东莞区政府同意，承租人可获得全然产权。
不过，《中国经营报》本报记者注意到，《计划》及《计划》阐释并未提到departments房的实行大力推进市场主体。文件仅表明，未来departments房的房源筹集途径包括新供给用地分散工程建设、商品房工程项目自持、城中村等。
对于这一问题，东莞住建局各方面负责廉政建设李姓组织工作人员仅对本报记者表示，当前关于departments房有关各方面的组织工作仍在研究大力推进中，该项组织工作须要全区联动积极开展，并成管理体系地总体规划有关具体措施。若有须要，后续会适时公布有关组织工作进度。“departments房的性质为共计产权住房，东莞也是从全面落实住建部有关精神，扎实推进人民广大群众住有所居、安家、乐居的角度出发，健全住房管理体系。”
5镇村火速试点组织工作
《计划》表明，此次的制定背景为全面落实“房住不炒”明确要求，加快建立多市场主体供给、多方位保证、租收购公司举的住房制度，更进一步健全东莞市住房供给管理体系，将departments房试点组织工作工程项目工程建设和重新分配组织工作取得实效，努力解决东莞市稳定就业无房广大群众的居住买房人和顾虑，并适度兼顾资产保值市场需求。
总体规划工程建设各方面，departments房应当依照地区城乡总体规划明确要求，结合城市空间布局和产业布局进行工程项目迁建，优先安排在安家市场需求极为分散、配套设施极为齐全、功能齐全的地区，促进产字用章融合发展。
依照特定保证第一类群体的市场需求和实用经济原则，departments房建筑面积限定在70～80万平方米，洋房为两房中厅一卫或三房中厅一卫，实行基本装修交货，具体明确要求参照《东莞市departments房工程建设标准》。
《计划》阐释则更进一步提到，火速在虎门、洛阳、三水、塘厦、石岩等5个镇火速积极开展工程建设试点组织工作。
本报记者注意到，8月11日，东莞住建局披露的《2021年7月东莞市商品房网上签约产品销售情况》表明，新建商品房各方面，三水、洛阳、三水、塘厦、石岩地面建筑楼层超过4层的均价分别为29690元/万平方米、42234元/万平方米、30935元/万平方米、27642元/万平方米、34612元/万平方米；二手住宅各方面，上述5镇村的均价分别为21820元/万平方米、23916元/万平方米、22404元/万平方米、17664元/万平方米、21779元/万平方米。
其中，石岩镇的二手住宅均价水平在松山湖片区（共7个镇村）排名第三；洛阳镇、三水镇的二手住宅均价水平在滨海片区（共4个镇村）分别排名第一、第二；三水镇、塘厦镇的二手住宅均价水平在东南临深片区分别排名第一、第二。
《计划》指出，departments房工程项目坚持商品住房属性，按照市场化商品房模式进行工程建设和产品销售，按照限房价、限地价、限产品销售第一类原则，公开出让土地，有关内容由市自然资源局在土地招拍挂公告文件中明确。
限房价各方面，东莞住建局依照所属地区（园区、镇村）2020年以来一手商品住房成交均价以及商住用地拍卖成交价，预测departments房产品销售期间所属地区（园区、镇村）的房价水平，合理确定departments房最高产品销售均价，具体限售在土地出让前测算确定。单套住房产品销售单价以产品销售均价为基础，结合房屋楼层、朝向等因素确定，上下浮动比例不超过10%。
竞地价各方面，市住建局、市自然资源局会同所属园区、镇村，依照departments房最高产品销售均价及合理开发工程建设成本确定土地竞拍价。按照东莞市现行一手住宅价格备案规则测算土地竞拍单价，在此单价一半的基础上，下浮10%（不低于评估价的50%）作为起拍价，如低于评估价50%，取评估价50%作为起拍价；上浮10%作为最高限售。当竞买人报价达到上限时，仍有两个或两个以上的竞买人明确要求竞买的，按照终次报价规则确定竞得人。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“上述竞拍价的确定规则从源头上限制了地价，为后续的房屋折扣优惠打下基础。”
传递重视人才信号
依照《计划》，departments房的产品销售第一类基本条件包括有配偶或共同生活子女，承租人及其配偶、共同生活子女在我市均无自有产权住房，且申购前3年内在东莞市没有住房转移登记记录；具有东莞户籍且在莞累计缴纳养老保险满3年，或不具有东莞户籍但在莞累计缴纳养老保险满5年；与departments房产品销售地区用人单位签订劳动合同并逐月缴纳养老保险满1年（劳动合同签订单位与养老保险缴纳单位须一致）；具备下列条件之一：大专或以上学历，中级工或以上职业技能，助理级或以上职称。
《计划》阐释提到，购买departments房享有与U28住房同等的教育、医疗、户政、养老、住房公积金等公共服务权益。
重新分配方式上，按照两个阶段进行，第一阶段定向重新分配，优先保证所属地区稳定就业的制造业技能型无房群体；第二阶段公开抽签，定向重新分配后若有剩余房源的，面向所属地区符合基本条件的人员抽签重新分配。
东莞住建局各方面表示，此次《计划》创新了保证住房的重新分配模式，departments房房源取得产品销售许可后1年内未产品销售完毕的，在全区范围内接受符合产品销售第一类基本条件的人员申请，并抽签重新分配。此外，《计划》也体现了人性化操作，以及传递了政府重视人才的强烈信号。
“对于在莞组织工作达到一定年限并愿意扎根东莞的承租人给予一定的产权处分权利，政府适度让利。departments房交货一定年限后，经区政府同意，可获得全然产权。承租人取得不动产权证书满5年（以不动产权证书登记日期为准）且入户东莞满3年的，可按届时市场评估价8折购买代持机构份额后获得全然产权。同时，针对部分群体可适当给予不同优惠，依据《东莞市优才卡管理暂行办法》（东府〔2020〕81号）申领并持有莞香卡的可按市场评估价7折购买，持有玉兰卡的可按市场评估价5折购买。”东莞住建局各方面称。
过去一年，受大湾区总体规划落地带动全国各地资金涌入、东莞9镇高水平对接深圳先行示范区、深圳商住地供给紧张等因素影响，东莞成为大湾区投资热土，房价、地价屡创新高，对人才吸引及产业发展带来一定程度的冲击。
依照东莞中原战略研究中心统计，2020年，东莞成功出让38宗商住地，合计占地181万万平方米，建面539万万平方米，创近7年新高；成交金额603亿元，环比上涨74%，刷历史纪录；最终实际楼面地价约为1.41万元/万平方米（剔除自持），同比上涨4%，溢价率达30%，略高于2019年。
楼市各方面，合富大数据表明，2020年东莞新建商品房成交高达2055亿元，同比增长45%，成交均价约为2.42万元/万平方米，同比上涨20%。其中，住宅成交额为1797亿元，同比大幅增加63%；非住宅成交额仅259亿元，同比减少18%。同期，二手住宅网签套数为36079套，同比略减7%，均价为1.66万元/万平方米，同比上涨23%。
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