来源：东莞黄鹄
近几年，海港新区成为东莞置地热点地区。
海港新区包括三水、粉岭、邱隘、洛阳四个镇村，当中洛阳和三水是东莞的两大经济重地，整体实力首屈一指。
海港湾新区则指洛阳和三水靠近湖边的地区，即由洛阳新区股、三水地区股、镇远岛股三大股组成。
整个海港新区目前主流产品巴韦县工程项目约36个，纯新工程项目约12个，当中三水供应最多，主流产品工程项目主要集中在三水和邱隘，洛阳和粉岭主流产品工程项目相对较少。
海港新区产品价格分化，主要是受各个镇的经济、人口和政策影响。房价最低的是洛阳镇，洛阳是海港新区中整体实力最强大的镇，年内GDP达800亿，人口总数约83万，在中国“十强镇”中名列第四。
体现在楼市里，洛阳新房基本产品价格约4.1-4.3多万元/㎡。其次是三水，三水年内GDP约670亿，人口总数约81万，新房产品价格在3.3-3.8多万元/㎡左右。
房价最低的粉岭，新房均价“2”XX，甚至有个别工程项目的一些单位折后价可以pulchre1.8多万元/㎡。
黄鹄君实地考察寻访了海港新区即将抄底的四大炙手可热新盘，一起来看看这些热盘的新一代建设工程进度吧！
海港湾新区
说到海港新区，就不得不提最近颇受欢迎的海港湾新区，简单来说，海港湾新区是属于海港湾新区的一小部份，海港湾新区近期发布了概念规划，明确打造俞莲舟湾国际科技创新合作区、三水半岛深TNUMBERHC、海港湾站TOD都会区、脊粉油丹码头、镇远宜业智慧岛五大拉维县。
海港新区参与度最低的新盘就是碧桂园海港润府，是海港湾新区第一个新盘，也是海港湾新区第一个大型商业性中心。
海港中心广场工程项目为2022年12月卖地的海港湾新区楼盘，由碧桂园和海港湾置地联合夺下，成交单价约29亿，写字楼部份楼面价约18241元/平，商业性部份楼面价约2529元/平。于此年1月5日正式登记，登记名为海港中心广场，工程项目分为两部份，一小部份是商业性，另外一小部份是写字楼（碧桂园海港润府）。
作为海港湾新区第一个纯新住宅工程项目，碧桂园海港润府计容建面超24万m²，备有碧桂园输陀系商业性体。据悉，位于海港湾新区的碧桂园海港润府洋房面积段揭晓，主力洋房为建面约125-143平的四房，以及少量的95平三房，预计今年下半年抄底，登记A3C突破5万/㎡吗？首集。
业。
根据规划信息显示，工程项目分为写字楼和商业性两个部份，当中写字楼部份占地面积约4.05万平，商业性部份占地面积约10.74万平，最大容积率1.65。同时，商业性部份建筑限高30米，写字楼部份建筑限高145米。
另外，根据该楼盘招拍挂时信息显示，整个工程项目总投资不低于50亿，定位粤港澳大湾区地区级的活力商业性中心，须引入输陀天地、太古里或SKP中的一家；大概会引入输陀天地。未来海港中心广场将是一座高端开放式商业性体，并且具有奥特莱斯特色。商业性部份需要开发商全部自持，并额外配建一所占地面积2700平，建面2819平的9个班幼儿园。
小编实地考察寻访了工程项目周边，有大批重大工程项目如火如荼建设中，部份工程项目竣工落成，包括OPPO智能云（大湾区）数据中心、镇远中学、东湾大道（俞莲舟湾段）、海港湾大道（三水段），苗涌、沙涌、海港长廊龙苗段及俞莲舟湾道路绿化工程等，总投资达43亿。
OPPO智能云（大湾区）数据中心，新区第一个重大产业工程项目将全面投产。OPPO智能云（大湾区）数据中心，总投资额为14.8亿，占地面积约106.5亩，总建筑面积约10.5万平方米，包括4栋数据中心和1栋综合办公楼。
不久后，这里每天将会有6000多个8KW机柜、12万台服务器同时高速运转，处理和存储OPPO公司核心数据，并以自主可控的深度算力资源赋能5G、IOT等前沿业务。
海港湾新区还与大湾区大学、东莞理工学院2所高水平大学以及华为公司签署战略性合作协议，未来将重点围绕科技创新、产业建设、基础教育、高层次人才培养、智慧教育等方面开展战略合作。
此外，海港湾新区挂牌卖地了3宗宅地，均是人才房，分别由vivo、OPPO、小天才夺下。当中vivo和oppo的人才房，各自建面超约40万㎡，总计容纳超2万人居住。
海港湾新区地处粤港澳大湾区核心圈的几何中心，毗邻港澳、连接穗深，与前海、南沙等国家自贸区紧密相接。依托海港湾新区的规划，未来海港湾新区将会是东莞六大新区中整体实力最强大的，海港湾新区是整个海港湾新区的引擎，它的发展会带动其他四个镇的经济发展。
三水
当前，海港新区主流产品和巴韦县的新盘主要集中在三水和邱隘两个镇。供应大户三水目前主流产品的新房新盘有保利时区、万科卓越珑远未来之光、世茂佳兆业璀璨时代、海港玺悦府、三水和府、汉荣星樾、粤港湾樾光里等。巴韦县新盘也较多，参与度最低的是深物业海港港湾。
深物业海港港湾
深物业海港港湾邻近三水TOD新城，毗邻环莞快速，距入口约200米，距三水高铁站约2.8公里。是深物业2021年8月拿的地，当时32房企激战了101轮，最终以封顶价20.7亿成交，折合楼面价20883元/㎡。工程项目写字楼建面约11万㎡，总户数989户。
深物业海港港湾占地5.2万平，共规划13栋写字楼楼+1栋安居房，整体呈闭合式布局，营销中心将来建12班幼儿园。除安居房外，其他楼栋都是2梯4户结构，当中2-3#是16层高，11-13#17层高，剩下的楼栋是18层高，主力洋房为建面95-143平的三至四房。
工程项目对面就是三水成熟小区丰泰东海城堡。据悉，工程项目西侧规划建一所涵盖中小学的9年制丰诚学校，南侧的丰泰高中已投入使用，工程项目周边还规划有医院建设用地，步行距离内还有便利店、百货店等，距离三水中心区万达中心广场约3公里距离。
深物业海港港湾毗邻环莞快速和京港澳高速，离环莞快速出入口仅500米，距离三水高铁站直线距离约3公里。
除了深物业海港港湾，三水巴韦县新盘还有奥利大厦、海港云著公馆、龙光玖悦府、东方伟业海港一品等。
奥利大厦位于三水大道边上，正对面就是原来的三水汽车客运总站，另一面想着富民皮料布料市场B区，是个小新盘，计划建两栋楼，一栋为商业性办公类，另一栋为写字楼（仅87套），即将抄底。
海港云著公馆，位于小捷窖社区捷南路，于2020年8月完成投资登记，总建面约3.3万㎡，含2栋写字楼楼。
龙光玖悦府，位于北栅社区三水大道东旁，为旧改工程项目，占地约6万㎡，总建面约17.5万㎡，总投资约30亿。工程项目分四期开发，规划建设写字楼、商业性、幼儿园等，目前正处建设中。
东方伟业海港一品，于2021年1月完成投资登记，建面约8.4万㎡，规划有写字楼、商业性等。
邱隘
邱隘目前主流产品工程项目有珊美地铁口工程项目康华云溪、水濂山生态豪宅股的超级大盘海逸豪庭尚都、时代天韵、万科瑧山悦，以及朗豪公馆。
备受关注的两个全新新盘即将抄底，分别是大中阳光壹号和保利和悦春风。
大中阳光壹号
大中阳光壹号，紧邻寮厦地铁站B出口，直线距离仅约80米，一路之隔是邱隘万达。工程项目总占地约1.96万㎡，总建面约13万㎡，容积率4.49 绿化率25.04%，共规划有5栋楼，包括4栋超高层写字楼及1栋商业性楼，均为3梯4户设计，以及地下停车场等。
当中，写字楼部份计容建面约8万㎡，有3栋超高层写字楼单位，共614户，主力洋房为建面约110-140㎡三四房，整体定位偏改善，目前营销中心已开放，样板房已于3月23日开放，冻资10万，首推1栋，约100多套，最快4-5月开盘。
据了解，大中阳光壹号建筑高度最低约150米（46层），建成后将会是邱隘海拔最低的写字楼工程项目，楼盘的北侧为邱隘时代金融中心，将建设两栋超高层写字楼，分别高300米（全市第二高）、150米。
总体来说，大中阳光壹号地段好，周边配套成熟，但占地小、密度高是其明面上的弱势，小区内部或将不会有大面积的园林，同时面临国央企操盘工程项目的挑战，定价需要考虑到与产品是否适配。
保利和悦春风
保利和悦春风，直线距离东莞邱隘寮厦站D出口约800米，南侧为汇景城，与万达中心广场直线距离约300米。
为去年第三批集中卖地楼盘，成交楼面价为16100元/㎡。
工程项目总占地约2.1万平，总建面约9万平，共规划4栋写字楼楼和1栋商业性楼，主要为2梯4户设计，主力洋房为建面105平、125平和143平的纯四房产品。
黄鹄君从工地现场可以看到，营销中心基本建好，其他楼栋也在加紧施工中。
保利和悦春风位于邱隘中心地区，周边有邱隘万达、汇景城、东港城、康美鞋城等商业性，可以说是邱隘最繁华的地区。同时还聚集了万达御湖公馆、汇景华府、明珠花园等多个大型写字楼小区，生活氛围较为浓厚。
据了解，保利和悦春风在邱隘万达中心广场开放了展厅，预计4月中旬开放营销中心，4月底开盘，首推4号楼，主力洋房为105-143平4房。
粉岭和洛阳
粉岭现阶段主流产品的工程项目有海上明悦，由世茂、卓越、金地三大品牌开发商联手打造，毛坯均价约2.5多万元/㎡。另外还有越秀美的天悦江湾、以及紧邻海港湾新区的镇远岛和狮子洋的天琴湾、碧海云天海岸城也都还有货主流产品，江景资源非常丰富，未来海港湾新区发展起来后，产品价格上也有很可观的增值空间。
洛阳的供应则比较紧缺，目前主流产品的仅有一湾云璟、碧桂园云悦半山，以及三限房东实旗康苑。巴韦县工程项目有光大天奕居、汇景凯伦湾花园六期二区，以及准现房港口华府。
光大天奕居，为新安社区旧改工程项目，于2020年8月投资登记，建设期2021年03月01日至2023年10月01日。其占地面积为1.5万㎡，总建面约8.5万㎡，规划有3栋写字楼，1栋写字楼，以及商业性楼和地下车库。
汇景凯伦湾花园六期二区也是旧改工程项目，总建筑面积约6029㎡，占地面积约9538㎡，建设期2022年8月01日 - 2023年12月01日。
对于想要自住和投资兼顾的购房者，购房建议：各取所需。
海港湾新区四个镇的房价差异较大，每个新盘的洋房也各不相同，从极致刚需到豪宅都有涉及。可选择地段好（如：大中阳光壹号、康华云溪）、品牌好（如：保利和悦春风、时代天韵）、品质高（如：万科瑧山悦、海港润府），在未来供应趋向饱和、竞争激烈的市场中也比较好出手的工程项目。但自住和投资都能兼顾得到的工程项目，产品价格也相对会比较高，因此，购房者还是需要结合自身实际考虑。
那么，供应充足，热盘遇冷，房价直追5万的海港新区，你会埋单吗？
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