东莞陆上Ploudalm
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粉岭镇，西连古镇新区艾氏林邱隘三水，与此同时也是串连东莞与深圳大亚湾的公路桥，这为粉岭房价产业发展提供了发展机遇。
对照三水3万+、洛阳4万+的房价，粉岭是众所周知的房价凹地，高性价比较低。
这三期的主人公是陆上Ploudalm，一个众所周知的投资盘，上面跟著楼哥详尽了解。
东莞楼哥
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01
当晚实探
关上世界地图，陆上Ploudalm迁建海港大街与七彩路交汇点， 属于粉岭临港产业新区。
据市自然天然资源局发布《粉岭镇长兴岛近期工程建设总体规划》文档，自2019年起，以长兴岛核心理念，利用海港综合性基础工程建设和自贸区仓储服务中心的竞争优势，产业发展贸易、仓储等第三产业。
与此同时统筹规划中高档新式生物医药产业，资源整合滨海岸天然资源和村落空间天然资源，形成基础工程建设健全、自然生态宜业的产品品质镇埠头。
这本总体规划文档较好答疑了粉岭房价出现明显涨幅，虎门港产业中央商务区被列入重点工程建设地区，强有力的政策能直接助推房价产业发展。
上三期楼哥实地考察雅居乐柏丽湾三期，沿路经过粉岭镇服务中心，城市综合性新区的产业发展已跨入正确轨道，党务、商业性、基础教育等各种类型天然资源都齐备了。
项目网络营销服务中心设在长兴岛企业总部大厦旁，说实话，当时楼哥心里落差还是比较大的。
感受最深的一点，长兴岛产业中央商务区停留在初级阶段，这里只有海港、码头、仓储，显得十分荒凉，距离理想蓝图有不少距离。
北边不到100米就是堆场、钢筋加工厂，南边则是闲置已久的政府储备用地，卫生死角较多，视线欠佳。
海港大街、七彩路路况比较复杂，来往的大货车、泥头车、货车数量很多，届时小区居民会面临噪音、尘埃等困扰。
回想起来，即便周边基础工程建设和环境没有亮点，但陆上Ploudalm依然取得开盘售罄，主要原因有两个：
1、物以稀为贵。粉岭大多数住宅项目分布在城市综合性新区、南部居住新区，根据长兴岛土地总体规划，只有两块住宅用地，一个是融创云玺湾，另外一个则是陆上Ploudalm，两者仅一路之隔。
2、优质投资盘。项目具备一定投资属性，赌的就是长兴岛产业中央商务区总体规划，一旦落实，物业价值将是一片新天地。
3、交通便利。沿着海港大街，可前往粉岭镇服务中心及东莞市区；约2公里便是大亚湾大桥，可抵达深圳大亚湾。
02
项目测评
陆上Ploudalm，这是由世茂、卓越、金地联手打造的住宅项目，自土拍的时候就已经备受市场瞩目。
这是一个大型纯住宅项目，占地面积达到50374平，但总建面只有168281平，容积率为2.5。
整体总体规划6栋高层洋房，9栋小高层，另外还包括1栋安居房，合计1274户。
停车位方面，项目提供了1260个车位。
内部基础工程建设，小区自身没有总体规划幼儿园，只有绿化园林、儿童公园等基础工程建设，目前项目还处于施工阶段，具体效果不得而知。
另外，7栋、16栋直对南侧政府储备地块。
03
户型测评
主力户型为建面约85-98平的高层洋房、取精装交付；建面约100-120平的小高层，采取毛坯交付。
先看看84平的三房，做到“麻雀虽少，五脏俱全”，对于年轻刚需客户来说，购房压力会小一些。
非要挑毛病的话，那就是受困建筑面积，主卧没有独立卫生间，对于人数较多的家庭比较不友好。
接下来看看98平的三房，集中在1至7栋，在观景阳台可以看到绿化公园以及隔壁的融创云玺湾。
厨房、独立卫生间、公共卫生间设在室内凸出角落，做到干湿分离。
全屋共有7个飘窗，总得来说，这个户型的综合性表现是不错的。
101平的三房，整体是横厅设计，私密性强，每户都是电梯独立入户。
该户型都是南北朝向，采光和通风很出彩，布局很紧凑，过道几乎不占用面积，不设入户玄关。
另外，最小房间尺寸为2.9米，并且与阳台相连，居住舒适度较低。
04
周边基础工程建设
正如楼哥上文提及，项目附近没有商业性基础工程建设，陆上Ploudalm作为纯住宅项目，自身也没有总体规划商铺，届时业主日常生活会很不方便。
商业性基础工程建设还需要依赖镇服务中心商圈，君汇缤纷城、东港城商业性服务中心、万隆购物广场、约克时代广场，上述商业性都距离项目5公里开外。
至于南边的政府储备地块，楼哥获悉土地性质为商业性金融业用地，未来不排除会打造成商业性体，不过具体方案目前还没有出台。
自然生态娱乐方面，项目东南边约400米就是穗丰年湿地公园，业主可以在休闲时间前往徒步骑行。
基础教育基础工程建设薄弱，距离项目最近的是粉岭镇第一小学、第一幼儿园，距离超过2.5公里。据销售介绍，未来融创云玺湾南侧约300米将会兴建一所小学，不过具体时间和方案未知。
总得来说，在未来2-3年的时间，业主都要忍受各种类型基础工程建设欠缺的困扰。
05
新房供应
目前滨海湾新区在售或待售的项目比较多，面对如此丰富的选项，作为消费者，应该如何挑选？
上面看看楼哥整理的滨海新区部分新房表格：
整体来看，粉岭新房供应比较紧缺 ，在售待售项目有3个。
在售的雅居乐柏丽湾三期，均价在2.6-2.7万/㎡这个区间。
如想了解这个楼盘详尽报道，戳《楼哥踩盘：雅居乐柏丽湾三期，这江景盘该不该上？》
待售的雅居乐狮子洋三期，位于滨海湾新区与东莞港交汇服务中心，紧邻狮子洋，享受海岸。
上周推出16套紧凑型别墅，登记均价约4.1-4.2万元/㎡。
06
楼哥点评
滨海湾新区肩负着引领东莞产业转型升级的使命，东莞三大经济产业发展引擎之一。目前滨海湾新区已引进超过2800亿元产业投资，预计将会吸引约70万人才前来就业。
目前粉岭镇吸引思贝克、宜家、沃尔玛等大批企业入驻，经济框架已经搭建完毕，一度是房价凹地的粉岭成为置业群体的重要选项。
东莞陆上Ploudalm
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