原副标题:环莞房价市场预期看跌,主城房价将引爆整座东莞
元宵节款冬,不少新盘已跃跃欲试,准备来个两连胜,新年前后利空经济政策频现,到底东莞房价格局会有怎样的变化呢?
Part1
穗深看跌,电磁辐射东莞空间广阔
深圳是单蕊前沿,同样房价新规也具备典范性质,东莞各方面譬如愤世嫉俗的另一面,也经常有“抄工作台”的另一面。
深圳则是地级市,更是经常成为高层人士权衡经济政策丰硕成果的大舞台,纯天然具备凝聚力,能看到房价的基本思路。
图源互联网
,当中虎门近几年的全面改建升级换代达至巅峰期,真正的“超人气网红”,荔湾区今年的GDP快速增长最终目标也高达7%以上。2022年荔湾区新房成交销售价格约为40973元每平,首次突破4XX,而去年销售价格仅为37910元每平,同比涨幅达8%。
地产佬探秘图
目前古镇的谢岗房价已火速受惠,这也是为何工业陈志英谢岗的新房供应在近几年达至了一个最大值,与这种大趋势密切相关。
交通各方面,深圳与东莞有BRT相连,特别是近几年,东莞大力推进轻轨建设,1一号线西段有望与深圳轻轨并行,并有高速铁路和规划中数条BRT路,在滨海湾片区交汇点转乘,通过轻轨还与东莞主城、石岩中央商务区合而为一,东莞六分之一与深圳、深圳密切相关的态势早已显现出来,并进一步大力推进。
图源互联网
近日非官方预设了2023年GDP快速增长最终目标,当中临深的南部Quillebeuf快速增长最终目标如下表所示:
洛阳市场预期为6.5%,凤岗市场预期为6.5%,三水市场预期为6%,白沙山市场预期为6%, 青山市场预期为6%, 太平村市场预期为6%,塘厦市场预期为6%。
图源:南方都市报
在快速增长最终目标的压力下,作为经济快速增长的重要拉动力,进一步向深圳房价靠拢,是必然趋势。
据克而瑞数据,2022年深圳6-8万每平的32个项目中,有超半数来自与东莞接壤的龙华区,而市场成交主力4-6万每平的75个项目中,有38个集中在临莞的光明区、龙岗区,同时龙华区已出现8-10万每平的高价区间项目,可见大势还是涨,并且临莞交易活跃,并且莞深存在明显的价差,即使不谈其他条件,水往低处流,临深南部Quillebeuf也有望接住一泉活水。
图源:克而瑞数据
Part2
惠州,特别是莞北临莞一带,早已从人口、经济、居住等各方面,发展成一个不可分割的整体,近几年对东莞人购房也有很大的吸引力。
相信各位早已知晓去年年底,东莞非官方发布的全新片区规划,当中莞北名镇“石龙”被纳入了主城片区,这意味着一夜之间,去石龙买房,也是“住在城区”。
图源:东莞市自然资源局
过去,住在莞北,很多人都觉得是住在莞惠交界,贴着城区又非城区,随着主城的扩容,这片区域的居民瞬间提升了身份价值,未来作为主城的一部分,石龙也将获得更多“主城级”规划的福利,让不少人对莞北房价有了更多的想像空间。
但近在眼前的莞北房价,会怎样变化呢?
地产佬发现,惠州临莞片区当中,以博罗园洲为例,新房限价已经提升至15000元每平,而园洲此前新房销售价格为12000元每平,换句话说,非官方已肯定了今年至少有3000元每平的涨幅市场预期,相比以往每年1000-2000元每平的态势,有“大踏步前进”的苗头,特别是东莞主城扩容后,这种“大踏步前进”的可能性会更加明显。
地产佬探秘图
相连壤的惠州临莞片区都呈现出如此积极的变化,那东莞本土的表现是相当值得期待的。
另外,紧邻东莞主城的惠州石湾区域也非常值得关注,此处与主城石碣仅一桥之隔,而旁边又增加了一个石龙纳入主城,而且长期以来,主城买不到可考虑“楼美价廉”的石湾,已经成为莞北房价心理市场预期,也是该区域的重要卖点。
Part3
主城房价将引爆整座东莞
除主城扩容外,更早之前,东莞已全面取消限购,主要还是南城、东城、万江、莞城4大街道的放开。尽管4大街道本身新房供应量相对不多,但二手房储备量可不少,新房二手房如何在新环境下相互影响,房价又会怎么走,必然是今年业内的核心话题。
4大街道为代表的主城房价走势,将是今年全莞房价一个重要的信号。
东莞非官方选择以出让国际商务区两宗不足万平的小地块来试水,并且容积率高得惊人,达至5.0……与其关注两宗地块最后会花落谁家,地产佬更关注最终地皮的成交楼面价是多少。
图源:东莞自然资源局
目前国际商务区的建设如火如荼,不少居住建筑群,包括润府已基本落成,悦府初具雏形,随着悦府的宣发进一步深入,国际商务区有望成为城区房价启动的重要信号,希望在这一轮启动中,连带一些未清盘的城区大小新旧项目都能受惠。
东莞房价干柴烈火已备,现在需要的是第一把火。
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