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请大家冷静地看下去，只要你看下并去吸收它， 买房就能省出五千甚至几百万， 这相当于上班族的一年劳动生产率， 是不是非常值得？
1）近期的成交量销售价格， 建议参照兔教授和申银万国, 数据相对比较可信和真实；
成交量销售价格：是指小区在一段范围之中的实际成交量的平均成交量总价，成交量销售价格接近小区通常位置栋数的丘壳东向西产品价格；
那二手货房子的产品市场定价又是怎样的呢？二手货的产品价格负面影响因素包括这些：层楼(40%)， 朝著(30%)，噪声(15%)， 自然景观(10%), 维修保养（5%）等；
从整体来看： 小区长廊服务中心的产品价格一定比小区边沿的栋数产品价格高，精装修基层单位常常即是的望向长廊服务中心的东向西基层单位， 宁静自然景观好， 精装修基层单位产品价格是：小区销售价格X(1.1-1.15)
小区边沿的栋数通常单厢受到绿化带噪声或是小阿芒塔所或是小区店铺市中区噪声的负面影响，边沿的栋数通常自然景观也极差, 小区栋数通常：小区销售价格， 小区边沿最糟噪声最大的栋数：小区销售价格X(0.9-0.95)
层楼：产品价格以丘壳的产品价格为最高， 楼上和最高一层产品价格最高， 同一幢楼佣金在200分钱六分之一，多数小区低层楼多通风不佳， 小区的城市绿化杂草能到达小区的4楼左右即使5楼，城市绿化会直接遮盖掉一部分通风；
朝著：东西向透亮最糟， 其次正北， 东南， 东向，西南， 东北， 西北， 东向西；
以盈彩美居小区为例，东向西以4.2的产品价格成交量， 东向西的产品价格能Bhind3.8万到3.9万之间， 南东向西佣金差不多在2000到3000元六分之一；
自然景观：现在的人越来越在乎自然景观，第一线金坛和望不到江产品价格差异巨大， 通常的长廊小区以服务中心长廊自然景观最糟， 如望向旧区， 车库会略为Jhunjhunun；
这下面的在我看来为了阳光普照脑海中里建立两套产品市场定价， 当你看两套房时，应该在销售价格下面加分，还是Jhunjhunun，加多少最合适除去多少最合适， 得出结论你所看的这套房子合理的市场产品价格；
当你了解完成交量销售价格和清楚下面的产品市场定价后，那你就能实地和中介一起踩盘了，那盘要怎么踩才能做到心里有数呢？才能帮到你后面出价呢？
那从这两个小区的表格里又能得出结论什么样结论呢？
1）根据兔教授和申银万国的数据， 盈彩美居的平均成交量总价是4.2万元， 美林湖畔长廊的平均成交量总价是4.8万元
那你有没有想过为什么报总价， 不报总价呢？
因为报总价很容易让买家感觉出房子的产品价格高低，总价对于大部分人来说没有总价来的敏感；
当中介报给你总价时，你应该拿出手机计算下总价是多少六分之一；
通常中介一天能带你看几套房， 如果你来不及做数据， 那就先用手机备忘录的功能记下你需要的数据， 回家后再做复盘分析；
从这2个表格里还能看出什么呢？
美林湖畔的业主东向西总价普遍放盘高于成交量销售价格的2000-5000一平方， 盈彩的业主东向西放盘产品价格普遍高于成交量销售价格的2000-3000六分之一， 美林的业主的报价更虚高， 也就验证了和业主的交谈中得到的感觉，美林业主心态更好， 更强硬；
按照82平方米的房子计算，六分之一高出2000-5000元，美林的业主放盘价高于成交量销售价格的164000-41000元；
盈彩美居的业主放盘产品价格高于成交量销售价格的16400
那你是不是能通过表格的数据，结合平均成交量销售价格和产品市场定价的加Jhunjhunun就能得出结论你所看中的房子的正常市场产品价格大概是多少，你还价的幅度出到多少你才不吃亏？
这样做起码能保证你买到的是市场产品价格的房子， 你不会吃亏；
卖家放高价已经是普遍现象， 只要你买房你就必须得团购， 作为卖家都想自己的房子多卖一点钱，
而中介为了得到业主的房源， 也会千方百计的给业主信息你这个房子能卖这个产品价格， 中介费是按照房子总价来提取的，卖的越高中介费越高， 双方的目的就导致了普遍放盘价过高的现象。
那你知道了房子的合理市场产品价格和制定团购的幅度， 那能砍多还是砍少呢？ 这就涉及到下面要说的团购的方法和策略了，这些基本功能帮助你买稍微低于市场产品价格的房子；
团购必知：二手货房团购能否成功、能砍掉多少，主要取决于当前的买卖双方心理、成交量量两大因素。
通常情况下，市场成交量量高的时候， 卖家产品价格预期普遍都是高的，团购难度就会加大；
市场冷淡期，两部分业主容易团购：一是预期低的业主，二是着急卖房的业主，例如要换房腾资格、要移民急于变现， 生意周转困难等。
砍产品价格前的准备工作：
程中，主动和业主了解卖房的原因， 有个别业主不透露的就通过中介了解卖房原因；
通常卖房的原因无非是置换改善、急需名额、移民卖房、解决目前的资金困难等；
如果碰到解决目前的资金困难和急需卖房腾出名额的这种是最容易讲价的；其次是移民卖房， 移民卖房基本业主就不会回国了， 想处理掉国内的房产， 这种条件通常较好， 也有谈价的空间；
但如果碰到的是改善刚需，是最难谈的，这种卖房的也是占了主流，基本分文必争，能谈价的空间就有限；
3）谈产品价格要选择地点：不要在业主家里谈产品价格， 业主自己的家， 地理位置及熟悉感会加大业主的气场，谈产品价格业主会占优势地位；
4） 出价前要仔细核算自己要出的产品价格， 出了产品价格不要随意更改，也不要听从中介的鼓动；
接下来谈团购常用的几种策略和方法；
1）细致对比，得出结论房子的实际市场产品价格，找到房子的优缺点，谈的时候能和业主说说你对这房子基本满意，就是有些地方还是有所担心，实际上也是没有十全十美的房子；
比如之前买房我就和业主表达了担心绿化带的小噪声，实际那条绿化带隔得很远，对房子没有负面影响， 但是我会表达我对噪声及其敏感， 业主刚开始说不会负面影响， 看我一直看着绿化带担心， 也说出了可能有一点点负面影响， 实际这只是我的一种说辞而已；
4）哭穷卖惨， 和业主谈谈现在年轻人出来打工， 好不容易存这点钱， 还四处和亲戚朋友借钱凑的首付就为了广州买两套房， 现在赚钱又难， 反正有多惨说多惨， 让业主产生同情心， 谈价就好谈些；
5）车轮战，当时也
诚意的买家；
以上的只是策略和方法，，大部分时候任由你说的天昏地暗也不降价也是正常的，卖家心甘情愿的降价肯定是你能帮她解决目前的一些困难。
做拍卖， 那被拍卖还不如自己卖了拿到更多的钱， 对吧？亏一些这些客户也会卖的；
团购能砍成功的最重要原因还在于换位思考， 业主肯少那么多产品价格给你， 那他到底得到了什么？卖家没有好处那她凭什么不卖给其他人而卖给你？
请你试着回答以下这些问题：
1， 你在交易过程中切实帮业主解决了什么具体的问题？
2， 业主降价换来了什么？
3， 为什么是你解决了业主的问题， 而不是别人？
针对这些问题往上套，你能帮业主解决什么问题？然后根据这些和业主谈你的优势；
比如我的卖家是想卖了这套房去买体育东路的学位房， 我了解到她要买的房子是父母认识的熟人，房子的所有人是年纪较大的人， 房子挂了很久还没有卖出去， 现在她的卖家能较低产品价格卖给她，如果要买， 我的卖家的卖家要求全款而且尽快付钱， 要不就卖给别人；
而我的卖家的心态是担心给钱晚了， 她们就卖给其他人了，所以她的诉求就是她尽快卖出这套房子；
能更快的拿到更多的钱（解决了卖家首付不足的痛点）；
其实也是利用了卖家
当然在谈价的产品价格中， 态度要谦和语言要平和，整个氛围就没有那么紧张；
格成交量， 业主报价是435万，少了35万！
的作用；
而通常人能找到愿意打配合的中介也不是容易的事情，中介的核心就是控制能控制的房源和制造紧张的氛围让客户冲动签约收取中介费，团购他们大部分情况是不会花精力去做的， 他们的目的只有成交量收中介费， 至于什么产品价格成交量就要看买家和卖家双方的博弈，哪边比较容易被说服， 所以团购这种活儿还是要自己多上心；
以
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