买家懊悔买小产权,高等法院责骂“有悖于廉洁”,买主有关键性过失要分担责任
小产权房进行买卖合约被判定合宪后,处理大原则是“相互退还”,即买方退还购房款或订金、买方退还房屋,一般来说退还房屋就不会有什么争论,但是退还购房款或订金,尤其要千万别超额退还,还是有不少争论。
站在买方态度,第二层申辩主张是合约曾效力已确定或合约有效,退而其二才是退还的具体金额。其中就涉及过失的难题,谁过失谁分担责任,过失方就要分担法律责任。在法律条文技术上,难题就转化成:
买方与否有过失。
这一点非常重要但容易被忽视,因为很多人纯天然指出,合约合宪的当然结果是“拔除式相互退还”,但实际上还要考虑“分担责任式相互退还”。上面结合一个刑事案件来详尽解释。
在深圳市东莞市高等法院(2021)粤0309民国初年1XXX号刑事案件中,进行买卖两方签定《房产进行买卖合约》,买方支付订金12万元,所涉房屋位于深圳市东莞市,占地面积约75万平方米,是买方从上胡尔坎“物业公司”手中买回取得,所涉房产没有办理狡蛛属产权属注册登记,并无建设项目规划许可等不合法建楼相关手续,属于众所周知的“小产权房”。
在两方签定合约、交货订金三个月后,买方提出退还订金,房屋千万别了。买方指出房子千万别可以,但订金不能退。两方商谈未成,买方控告至高等法院。
高等法院经过该案指出,原、原告签定的《房产进行买卖合约》因违背法规违犯明确规定而合宪。至于订金与否应当退还,高等法院作了如下表所示判定:
首先,原告若非其转卖的房屋没有办理不合法建楼相关手续,且在若非原告并非实际买主的情况下选择相互配合卖房,另一方面存在一定过失;
其二,原告系若非进行买卖房产为“小产权房”而买回,且另一方面也是“炒小产权房”的业余社会群体,有丰富的房屋进行买卖经验,其犯罪行为不仅违背法规明确规定,而且有悖于廉洁的马克思主义核心价值观念。若肯定原告这类犯罪行为,势必会产生不当的社会影响。
相比之下,买方的过失更大,故其应当分担相应的责任。
故高等法院判决,进行买卖两方《房产进行买卖合约》合宪,买方退还买方6万元。
在上面这个刑事案件中,同样是判决合约合宪,但也判定买方要分担责任,所以订金只退一半。
笔者经常强调的一个观点:不能光看判决来代理刑事案件,如果因为看了一个判决就大呼“这种刑事案件就这么判”的,不是外行就是忽悠。
这个刑事案件判决于2022年7月,可以说
过责相当。
也就是说要充分考察原告、原告与否存在过失,过失表现是什么,有什么样的过失就要分担什么样的责任。
但这个是原则而不是实操细则
判决结果五花八门、不尽相同,甚至会给人一种同案不同判的感觉。有的当事人拿着一份判决,对照自己的判决,会质疑说前面那个刑事案件这样判,为什么到了我的刑事案件就变成这样判了。
其实这种认识是不对的。具体刑事案件是什么结论,不仅和小产权房类别有关,和进行买卖进程有关,也和具体当事人的犯罪行为、过失有关。这也是为什么说刑事案件要具体难题具体分析,没有统一模板的原因。
但是如果有人要说,那买主的权益呢,他的权益与否受法律条文保护。还是那句话,不合法的权益肯定受保护,但具体难题要具体分析。
题图:周星驰《九品芝麻官》
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