原标题：从宽合作开发到重营运 “公民协作”态势下房企怎样加码旧改？
前日，旧改由于拿地效率高、利润率高，一直是众多合作开发商明争暗斗的最终目标。但是，随著房企负债经济危机的扩散，共振经济政策喊停“大拆大建”，民营企业民营企业企业面对利润率空间不断被“切薄”甚至即将亏损时，渐渐松开旧改“煞车”。随之，国有民营企业企业纷纷补仓纾困。
那么，在现阶段的市场环境下，旧改策画思路跟之前相比答不同？民营企业民营企业企业、国有民营企业企业介入旧改的比例分别有多大？民营企业民营企业企业怎样更好地参予到旧DD91？
━━━━━部分民营企业民营企业企业撤走旧改，
国资委纾困补仓
旧改一度是众多房企明争暗斗的最终目标，但是，随著房企负债经济危机的扩散以及经济政策喊停“大拆大建”后，民营企业房企渐渐松开旧改的“煞车”。在此背景下，一些国有民营企业企业肩负“红衣勇士”角色，补仓纾困旧改工程项目。
以华融为例，上周，华融地产发布公告称，控股子公司子公司广东华融地产与公司关联公司中国华融及其下属公司华融资本共同参予认购合肥信中盛投资合资经营民营企业企业（有限合资经营），总所夺规模为31.51亿。合资经营民营企业企业拟投资深圳某城中村工程项目，截至现阶段，工程项目已完成征地及实施主体确认工作，预计工程项目总交易额约45.77亿。据介绍，该工程项目属于Muzaffarnagar。
在此之后，华融系与大生集团等成立约90亿基金，投向交易额340亿的深圳两个旧改工程项目。其中一个工程项目已取得编制工作核准，一期已开盘预购，二金融大街已经开始推动征地，工程项目总交易额约250亿；另一个工程项目已完成初步设计，现阶段已经开始准备编制工作申报，工程项目总交易额约90亿。
加上纾困Muzaffarnagar的深圳项目，华融地产上周在深圳合作的三个旧改工程项目总交易额将达385.77亿。
。深圳富力时代A45EI321VD也等来了“纾困天团”。据介绍，该工程项目是由岳盟工业园旧读出来的房地产工程项目，位于深圳市宝安区杨开第街道建设东路与民塘交汇点东侧，更新单元工业用地占地面积68502万平方米，拆毁工业用地占地面积64974万平方米。上周，东方资产、长城资产联合深圳安家国安等合作方，帮助珍利信托补仓了该工程项目。
实际上，自去年以来，国资委补仓旧改不乏案例，这一现象在广州、深圳等地最为普遍。比如广州城投已接手天河吉山村、黄埔庙头村工程项目，科学城集团已接手黄埔旺村、枫下村工程项目；广州高新区投资集团已接手沧联村、重岗村工程项目。
房企为何选择撤出旧改？国家高端智库研究员宋丁分析道，旧DD91存在的一大难题在于历史遗留下的加建、违建，由此会引发后续怎样拆毁和赔偿的问题，“过去，在旧改领域，征地赔偿基本由房企来负责，这容易导致房企和业主之间形成拉锯战，即业主不让步、价格炒太高，而房企又不愿意承担较高的征地成本，由此导致旧改工程项目陷入僵局。”
成本高确实是旧DD91面临的一大问题。宋丁指出，近年来，随著房地产行业波动、经济政策调整等，房企涉及旧改难度加大，加上现阶段一些公益性配套被纳入旧DD91，也额外增加了房企的成本及合作开发难度。
广东省城乡规划院住房经济政策研究中心首席研究员李宇嘉亦坦言，旧改工程项目面临的不确定因素较多，比如存在产权纠纷，不同产权主体对改造态度不同，都会阻碍改造进程。此外，一些工程项目投资周期长，对民营企业企业资金链压力较大，后期靠营运产生的现金流，可能无法匹配前期投入等，均是房企顾虑的因素。
实际上，对于民营企业民营企业企业而言，在当前楼市尚未真正企稳回暖的背景下，参予城中村工程项目依然面临较多的困难。“除了城中村工程项目本身的周期长、征地难、回款慢等困难外，现在民营企业民营企业企业的融资难、城中村工程项目楼面成本优势不明显等问题，更是让民营企业民营企业企业参予城中村的积极性受到影响。”合一城中村集团董事总经理罗宇如是说。
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“旧改”内涵转变，
参予主体“公民协作”
实际上，现阶段“旧改”的内涵已经发生深刻变化。经济政策层面，2021年8月底，住建部发布《关于在实施城中村行动中防止大拆大建问题的通知》。明源不动产研究院首席研究员艾振强分析称，该经济政策重申，将地方政府作为城中村的第一责任人，避免城中村成为地产合作开发，并且明确要求城中村工程项目的拆毁占地面积不应大于现状总建占地面积的20%，拆建比不大于2，就地就近安置率不宜低于50%。这意味着旧改工程项目的可售指标大幅减少，民营企业房企很难算得过账来。
不仅如此，在旧改的模式上，过去主要为推倒重建，偏地产合作开发模式，但随著老旧小区改造的推进，“旧改”的内涵更为丰富，以老旧小区改造为核心的城中村将发挥重要作用。
随著老旧小区改造的推进，“旧改”的内涵更为丰富。图为上海一小区批量加装电梯。图/IC photo
“十四五”公共服务规划显示，2021年-2025年，我国将基本完成2000年底前建成的，约21.9万个城镇老旧小区的改造任务。今年的政府工作报告提到，过去5年城镇老旧小区共改造16.7万个。聚焦今年，全国住房和城乡建设工作会议上指出，2023年，我国将新开工改造城镇老旧小区5.3万个以上。
在此背景下，现阶段北京、上海、西安等城市，在城中村的思维上，运用了“政府统筹+市场化运作+工程项目自平衡”手法，从而规避了原先“政府引导+市场化运作”模式中的一些弊端，而在工业用地规模、操作模式等方面也均提出了更高要求。
随后，旧改的参予主体亦发生相应变化。罗宇分析指出，现阶段国有民营企业企业参予力度进一步加大，而民营企业民营企业企业新投资工程项目渐渐减少，同时，民营企业民营企业企业已有的存量工程项目由自行策画，转向寻求国有民营企业企业进行战略合作，整体态势上呈现“国民协作”的态势。
“对于过去拆毁重建型的城中村，民营企业民营企业企业将其作为增加土储的手段，因此，参予比较多，但城中村周期长，对资金链是一个很大的考验。这一两年，在很多民营企业房企遭重创后，城中村领域也成了国央企的主场。”艾振强如是说。
在现阶段市场环境下，民营企业民营企业企业、国有民营企业企业介入旧改的比例分别有多大呢？对此，全联房地产商会城市更新分会表示，现阶段国有民营企业企业介入的多，但具体比例还没有详细数据。艾振强亦表示，对于民营企业民营企业企业、国有民营企业企业介入旧改的具体比例，很难有一个整体的详细数据，因为在旧改工程项目中，国有民营企业企业和民营企业民营企业企业合作的现象很常见。但粗略估计，现阶段国有民营企业企业占据主导地位。
“近年来，民营企业民营企业企业退出旧改后由国有民营企业企业来补仓，而新增旧改工程项目主要还是以国有民营企业企业为主，预计有些城市占比超一半。但过去这些年，民营企业民营企业企业毕竟拿到了大量旧改工程项目，大部分还未撤出，只是暂时面临一些困难。”宋丁分析称。
在业内人士看来，国有民营企业企业参予大中型城中村工程项目，抗风险能力更强。另外，地方国有民营企业企业指定平台公司全程托底参予和主控，亦可化解大中型城中村片区类工程项目长周期运作中的风险。罗宇预计，未来金融机构资金投放会更加聚焦优质主体、优质区域、优质资产。其中，国有民营企业企业、政府纾困平台仍为主要金融机构贷款的重点投放对象。
但是，聚焦深圳市场，民营企业民营企业企业仍是城中村的主力军。据合一城中村研究院发布的《2023年度深圳城中村和土地整备白皮书》显示，2022年，在城中村单元新增实施主体确认公示工程项目中，民营企业民营企业企业占比约76%，国有民营企业企业占比约15%；而土地整备利益统筹工程项目新增留工业用地合作合作开发主体，国有民营企业企业占比约90%，民营企业民营企业企业占比约10%。基于此，罗宇分析指出，民营企业民营企业企业更聚焦城中村，国有民营企业企业更聚焦土地整备利益统筹。
━━━━━从合作开发转向城市服务，
投资城中村不在多而在精
传统的城中村业务模式也面临转变。全联房地产商会城中村分会分析指出，原先参予城中村的民营企业企业，主要是在拆毁后进行滚动式的合作开发，通过销售物业的回款，平衡整个工程项目的合作开发资金。新要求下，原来的“征地-建设-销售”的算账逻辑、民营企业企业的实施方式都需要进行调整，才能应对由之前赚快钱的合作开发模式，向赚慢钱、赚长期效益的经营模式转变的挑战。
实际上，正如艾振强所言，由于存在“一二级联动合作开发”的可能性，之前很多民企大力布局旧改，将其作为获得土储的一种重要方式，在理解层面更多停留在“单个地块”上，而旧改实际上应落在提升城市功能上，重点应从合作开发转向城市服务，“这不仅与民营企业民营企业企业对利润率的追求相悖，而且多数民营企业民营企业企业的多业态综合合作开发与营运能力，并不足以支撑大体量旧改工程项目未来的长期发展。”
那么，展望行业的发展，民营企业民营企业企业怎样更好地参予到旧改工程项目中？艾振强指出，一些国有民营企业企业在开展工程项目时仍需与社会资本合作。因此，有较强营运能力的民营企业民营企业企业可以更多寻求与国有民营企业企业和地方政府战略合作的机会，优势互补，从而达到1+1>2的效果。
罗宇亦表示，国有民营企业企业与民营企业民营企业企业之间加强合作，各自发挥优势，才是最有效的市场化资源配置方式，才能与城中村工程项目的复杂性与周期性要求匹配。
在这一过程中，罗宇认为，民营企业民营企业企业投资城中村从不切实际的规模转向落袋为安的利润率，这就要求民营企业民营企业企业必须深耕区域，确保现金流安全以穿越周期，强化实施能力做好能做成的工程项目，资产配置不在多而在于精。除此之外，民营企业民营企业企业后续参予城中村工程项目需培养高质量发展、精细化营运综合实施能力，以匹配经济政策方面对城中村模式转变的新要求，做好城市营运服务商。
新京报记者 | 张晓兰
编 辑 | 杨娟娟
排 版 | 寇德娜返回搜狐，查看更多
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