小产权房究竟能无法买？-小产权房进行买卖中的法律条文难题阐释
李辩护律师说房产第006期
小产权房的渊源
高昂的农地税收收入，快速增长的房价，“安家落户难”成为了仍在困扰着许多人的难题。只好，许多村信用社组织（村委）打经济政策暗渡陈仓，联合房地产合作开发企业间接在农村宅基地上建造房屋并出售。因这种房屋无法获得房产部门颁发的合法的产权证，无法独享依法保障的不动产权利，且这种房屋工程建设无须交纳农地税收收入，因此价格相对正规工程建设的商品房有着很大的竞争优势。因为价格便宜，只好与许多人的安家落户或者改善住房等需求分道扬镳，现实中出现了大量的有关房屋进行买卖合约，人们也将此种房屋泛称为“小产权房”，其实该泛称并不合乎实际，人们买回的小产权房并无法获得法律条文意义上的所有权，充其量仅仅是独享长期使用权而已，一旦遇到征税、规划等原因导致拆迁，往往无法享受到有关的征税拆迁经济政策，但因其低廉的价格，仍有巨大的市场规模。本文李辩护律师将紧密结合小产权房有关的纷争法律条文和经济相关政策阐释小产权房进行买卖中的有关法律条文难题。
小产权房进行买卖合约在法律条文上一般都判定为合宪合约
管碧玲：（2015）鲁民布季谢第307号
2011年10月14日，张某与马某协力走进XX村委，经XX村委和张某提议，马某买回了XX村委用于顶账给张某作为收地的楼房一处，由马某与XX村委间接签定《购房合约》，合约总价款为223810元，XX村委向马某开具了223800元的付款发票一份。
该些楼房系XX村委利用宅基地合作开发的小产权房，根据我国目前的农地法律条文、经济政策，马某不得买回，该些楼房该些进行买卖行为因违反了法律条文及国家有关经济政策的明确规定而合宪，依照合约获得的财产应予以退还。该些房产尚未交付，双方产生纷争形成本诉。
该案中一审高等法院认为，马某要求XX村委退还其间接向XX村委交纳8多万元购房款，但马某提供的证据不足以证实BehrenXX村委交纳了8多万元购房款，依照前述明确规定，对马某前述请求，未予支持。马某提倡其间接向XX村委不另行8多万元，并向XX村委开具143800元的欠条，XX村委则向马某开具223800元购房款的全额发票。在合约已签定合同房款总价的情况下，马某向XX村委不另行8多万元，正常情况下XX村委应向马某开具收到8多万元部分购房款的发票，而不会要求马某开具143800元的欠条，并间接开具全部购房款223800元的发票，因此，马某的提倡不合乎常理，且马某未能对其提倡的事实作出合理的解释，而有马某提倡的前述，难以置疑。该案中，一审紧密结合辩护辩护律师供词、辩护辩护律师张某向XX村委开具的223800元欠条，综合认定辩护辩护律师张某为该些楼盘实际施工人及张某与马某协力走进XX村委签定《购房合约》沙托萨兰县。XX村委提倡其与被告方张某签定合同将该些房屋进行债务抵销，马某对此未予认可，XX村委此项提倡与该案不是同一法律条文关系，且可能涉及其它被告方的利益，故一审高等法院未予处理恰当。昂西勒，一审宣判程序沙托萨兰县之处，且XX村委会于2013年9月16日开庭前申请辩护辩护律师张某作证亦合乎法律条文明确规定。综上所述，一审判决结果恰当，应予以维持。
再审高等法院认为：XX村委辩称马某不是从村委间接买回的房屋，而是以房屋抵顶收地后，马某从其他人手里买回的房屋，XX村委也未实际收取8多万元购房款，只不过是以XX村委的名义出卖房屋，并与马某签定购房合同。但XX村委的辩解均无法提供相应的证据证明，一审庭审中，XX村委提供了辩护辩护律师出庭作证，但辩护辩护律师供词均无法间接证明XX村委的辩解成立，且一审庭审调解时，XX村委同意退还给马某购房款8多万元，应判定马某支付该些房款8多万元，XX村委应予以退还。该些房屋未交付，XX村委为马某开具全部购房款的付款发票亦应予以退还。一审判决驳回马某要求XX村委退还马某8多万元及利息不当，本院应予以纠正。鉴于合约合宪，双方签定的合约均存在过错，XX村委收取8多万元，应按中国人民银行银行同期存款利率退还收取款项的利息。
合约合宪后果
合约合宪后，因合约而获得的财产应予以退还。笔者接触一个案件，与前述案例不同的是：现实中更多的案子是买方并不间接和村委签署进行买卖合约，而是间接和合作开发公司签定合约并支付费用。现实中，产生这种情况的原因是村委因与合作开发公司存在债权债务关系、抵押关系等导致村委授权合作开发公司间接向社会出卖房屋抵偿有关的债权。而一旦产生纷争，买方起诉合作开发公司，合约效力会被确认合宪，合约合宪则合约的买方应当退还房屋（如果已经交付），卖方（合作开发公司）退还购房款，判决生效后的履行往往存在很大的难题，合作开发公司往往成为了一个资不抵债的空壳公司，房子又被合作开发商强行收回。导致买房人进入人财两空。笔者认为，人们在买回小产权房应格外注意这种情况的合约，避免跟合作开发商间接签署进行买卖合约，且款项应当间接支付给村信用社组织，避免不必要的风险。
笔者认为应当参照前述案例中的有关判决，买方可在应在诉讼中追加村委为被告或者在执行中提起执行异议之诉，查明有关三方的债权债务关系，如果村委无法证明其与合作开发商的债务或者抵押关系已经消灭，而且合作开发商实际占用控制房屋的话，则村委应当对合作开发商对买方的退还的购房款的义务承担连带赔偿责任。
小产权房进行买卖的法律要点
小产权房未经过完整的审批程序，未办理规划、工程建设、契税、房产登记等手续，小产权房根据法律条文明确规定是禁止进行买卖的，进行买卖合约都是合宪的，交易安全性无法得到法律条文保护，当然合宪的前提是买回小产权房的是城镇居民或非同一信用社组织成员。
经批准审核的集体租赁房允许出租，但无法出售或者“以租代售”等变相的形式出售。
对于出卖方是否要支付买方已付房款的利息损失部分各地高等法院判决有很大不同，部分支持，部分不支持，因买方对合约合宪也有一定的过错，因此要综合考虑双方过错程度确定裁判的有关尺度。
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