买卖有信用风险，展开买卖信用风险较大
合约若证实合宪，商家负主要就职责
小产权房保险合约曾效力痛点
近几年，小产权房保险合约曾效力痛点也成了征税征地过程中的两大痛点，房屋收买和房屋买受双方往往就房屋所有权人（即被征地人）的收容补偿金资格证书僵持不下。以贫困地区宅基地展开买卖为例，一旦卖出房屋遇到征地，收买人毛焦尔想“东山再起”，在我国旧有法律条文的明确规定下，其主张保险合约合宪是完全OK的。其实，这也是房屋债务人在买卖之前，应当特别考虑到的信用风险。
以下，北京绍兴酒辩护律师主要就就民事实践中小产权房保险合约曾效力痛点的三种情况，及高等法院对证实合宪的保险合约的处理准则展开概括归纳，帮助大家严防信用风险，提高维权能力。
一
郭某居民展开买卖——有效
【法律条文明确规定】
（1）《选举法》第10条明确规定：卫星城的农地归属于乌木。贫困地区和卫星城市郊的农地，除由法律条文明确规定归属于乌木的以外，归属于私有财产;宅基地和养鸡、自留山，也归属于私有财产。任何组织或是个人不得强占、展开买卖或是以其他形式违规转让农地。
（2）中共中央办公厅《相关强化农地受让管理工作不得放售农地的通告》（请示报告（1999）39号）第三条明确规定：强化对贫困户宅基地的受让管理工作，不得违规挤占贫困户宅基地展开房地产开发；贫困户宅基地使用权不得卖地、受让或承租用于农业户口工程建设；贫困户的写字楼不得向农村居民出售，也不得批准农村居民挤占贫困户宅基地建住宅，相关部门不得为违规修建和买回的写字楼派发农地尼布寺和房产证。
（3）中共中央办公厅《相关严格遵守相关贫困地区自发性工程建设工业用地法律条文和政策的通告》（请示报告（2007）71号）明确规定，贫困地区写字楼工业用地只能重新分配给村中居民，农村居民不得到贫困地区买回宅基地、贫困户写字楼或“小产权房”。
二
非郭某居民展开买卖——合宪
【事例检索】
江西省赣州市中级人民高等法院民事判决书（2013）赣中民一终字第264号
【案情简介】
原告钟某系崇义县城XX镇XX村XX角居民小组（现更改为崇义县XX镇XX新村）居民，被告殷某为崇义县XX乡XX村XX组居民。2010年2月14日，原告与被告双方签订一份《房屋展开买卖协议》，约定原告将坐落在崇义县XX镇XX新村XX号小公路边新建的砖混结构第三层房屋及柴棚间卖给被告，因该《协议》约定由原告负责办理国有农地所有权房产证，国有农地使用权证等，被告因未取得二证所以未把购房余款付清给原告。被告所购房经装修整理后已居住至今。后双方发生争议，诉至高等法院。
【裁判要旨】
（一审高等法院）贫困地区宅基地宅基地使用权是贫困地区自发性经济组织成员享有的权利
（二审高等法院）宅基地使用权的主体是贫困地区特定自发性经济组织的贫困地区居民。上诉人殷某的户籍虽属贫困地区户口，但其是崇义县XX乡XX村XX组的居民，并非崇义县XX镇XX新村的自发性经济组织成员，其不具有使用XX镇XX新村宅基地的资格证书，而双方所签房屋展开买卖协议是一种宅基地上房屋展开买卖，该房屋展开买卖行为也未取得XX镇XX新村的同意，故上诉人殷某与被上诉人钟某签订的房屋展开买卖协议合宪。
三
农村居民买回——合宪
【事例检索】
江西省南昌市中级人民高等法院民事判决书（2015）洪民三终字第91号
【案情简介】
2002年，南昌经济技术开发区区工委、管委会决定对下罗村XX自然村实施征地。原告汪某的自建农房归属于征地范围。2002年1月16日，下罗村委会与汪某签订一份《下罗XX自然村农房征地补偿金协议》，该《协议》对征地补偿金事宜展开了约定。2003年9月底，原告汪某获得下罗村委会征地收容房一套，即下罗新村X区XX号。2005年7月1日，原告汪某（作为甲方）与被告黄某（作为乙方，为农村居民）签订了一份《协议书》，约定由乙方认购甲方所有的位于下罗新村X区XX号征地收容房一套。后原告诉至高等法院要求被告返还上述小产权房。
【裁判要旨】
（一审高等法院）贫困地区的农地，除由法律条文明确规定归属于乌木的以外，归属于贫困户私有财产。本案诉争的征地收容房附着的农地归属于贫困地区宅基地，根据《中共中央办公厅相关严格遵守相关贫困地区自发性工程建设工业用地法律条文和政策的通告》相关“贫困地区写字楼工业用地只能重新分配给村中居民，农村居民不得到贫困地区买回宅基地、贫困户写字楼或小产权房”的明确规定，宅基地、贫困户写字楼或小产权房仅能在贫困地区同一自发性经济组织内部成员之间展开流转，农村居民到贫困地区买回贫困户写字楼的行为是不受法律条文保护的，该展开买卖行为一般是合宪的。
（二审高等法院）汪某与黄某签订的《房屋认购协议书》因违反了《中共中央办公厅相关严格遵守相关贫困地区自发性工程建设工业用地法律条文和政策的通告》相关“贫困地区写字楼用地只能重新分配给村中居民，农村居民不得到贫困地区买回宅基地、贫困户写字楼或小产权房”的明确规定而合宪。
【例外情况】
农村居民在签订小产权房保险合约后取得了该自发性组织户口并经相关部门批准，该房屋保险合约一般认定有效。
四
证实合宪后的处理准则
【法律条文明确规定】
（1）《中华人民共和国合约法》第五十八条明确规定：合约合宪或是被撤销后，因该合约取得的财产，应当予以返还；不能返还或是没有必要返还的，应当折价补偿金。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的职责。
（2）2006年9月14日，北京市高级人民高等法院下发了《相关贫困地区私有房屋保险合约的曾效力认定及案件的处理原则痛点》，明确在合约合宪的原因方面，收买人负有主要就职责，债务人负有次要职责；在合约合宪的处理上，应全面考虑收买人因农地升值或征地、补偿金所获利益，以及债务人因房屋现值和原展开买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡展开买卖双方的利益，避免认定合约合宪给当事人造成利益失衡。
（3）海南省高级人民高等法院于2011年下发的《相关办理商品房保险合约纠纷案件的指导意见》中明确规定：农村居民就贫困地区宅基地上修建的小产权房与他人所签订的保险合约合宪，由此而造成的损失由双方按过错职责大小分担。
（4）山东省高级人民高等法院于2011年11月30日下发的《全省民事审判工作会议纪要》中亦明确：对于因展开买卖在私有财产的农地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信买卖秩序，依法证实小产权房保险合约合宪，并通过收买人承担缔约过失职责等方式避免当事人之间利益关系失衡。
辩护律师建议
我国法律条文明文明确规定，贫困地区写字楼只能重新分配给本自发性经济组织成员，且所有权归自发性，居民仅享有使用权。这就意味着，宅基地的流转也仅限于郭某居民之间，而不可入市自由展开买卖。那么，对于想在贫困地区买回写字楼的城镇居民来说，一定要谨慎考虑。而对于那些已经买卖完毕，面临或即将面临征地收容补偿金纠纷的债务人来说，一定要及时、全面地了解相关政策，听取专业辩护律师对法律条文法规的解读，尽早地保障自己的征地利益，而不至于人家都签了协议拿到钱了，您这儿连有没有权利签字都还不知道。
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