2023，是不是房价政策面很宽松的一年？
2023，值不值买入第一线和强第一线城市？
对这两个难题，标准答案无疑都是肯定的。
但是，有时知道标准答案，不代表就一定能做对。尤其在当今社会，房价进入阶段性结构分化，真的千万别湿处买房了。
01
先看一个事例。
最近某位听众朋友进行咨询，看着年后房价回升，心理上有点心急。
那位听众，座标东莞，在莞主城区有两套换房房，她近期打算在留存旧房学区的情况下，在中心新区再买两套明显改善房。
可由于资本金有限，按揭财政预算60万元以上，于是她把目光瞄向了公寓房价场。
通过样板工程房音频，她看上了两套龙湖的明显改善型公寓楼，销售价格1.3万，带精装修。
另外，这套公寓楼顶楼有同一新盘的1期写字楼，总价3.2万，楼上有轨交相连地铁，周围商业区今后会完善。
公寓楼和写字楼，价格相距三倍多，除学校以外，享受一样的邻近基础建设。这两点让她极为动心。
在她看来，这种洋房比较少，今后难转卖，主要是东莞房价已经趋于稳定，估计也不会又什么下降的空间。
对为什么优先选择公寓楼，她诚恳地表示，感觉这个财政预算买商品房不现实，二来月供压力大，二来担心贷款不好批。
“等同价钱除小产权和老破小二手货房，新新盘就要避开市郊，似乎没有更多优先选择。”她此为说道。
02
那位听众当前所遭遇的难题，其实很多小柳巴希夫卡需和投资客在买房时也曾遭遇过。
一般他们手里资本金太少，在房价复苏之时，惧怕错失行情，又受限于缺乏房产科学知识，然后在中介机构的唆使下，很难误闯公寓房价场。
特别是看到精装修的房子出现在眼前，价格这么便宜，就更加动心了。
但请大家牢记句话：资产不过亿，千万别买公寓楼。
中介机构为了成交，他们肯定会无限的忽悠你，中介机构偏爱卖公寓楼，是因为公寓楼的佣金比写字楼要高很多。
同样的，样板工程房越漂亮，宣传音频做得越精美，入户大堂做得越高档的这类房子就越危险，说明开发商不好卖，才会在这些地方绞尽脑汁。
反而是那些没有样板工程房，服务也不到位，销售一副爱买不买的那种房子才更有价值。
另外，贷款好不好批，不是购房者应该担心的难题，这个要让专业的人去做评估。
购房者最应该担心的难题，是今后几年后的房产价值。
如果你买的房子一直在贬值，哪怕是买得很便宜，你也会非常难受，特别是想置换的时候会吐血。
如果你买的房子一直在增值，30年的贷款只会让你还得很乐意。
03
这些年，买错公寓楼的惨痛教训，实在是太多了。
哪怕是第一线城市深圳，公寓房价场也没有底部，你以为自己抄底了，实际上可能还有很大的下跌空间。
比如最典型的龙光玖钻，某业主去年买入的时候，几乎是腰斩价，中介机构也说到底部了，可没想到半年时间，房价又继续断崖式下跌。
在第一线大城市，除极少数顶级豪宅公寓楼是稀缺资源，其他都不具备投资价值。
所以，98%以上的人买完公寓楼都会后悔，除非特别有钱无所谓，要不然还是尽量千万别碰。
而且现在这个时间节点，像深圳、东莞，都是刚需比较好的买入时期，特别是那种按揭太少，但月供能力比较强的人，简直是他们的春天。
原来100万，只能勉强买个300万的二手货房，现在可能几十万就能买到300万的次新二手货房。
回到那位听众朋友的事例，两个建议。
第一，直接pass掉公寓楼，坚定优先选择商品房，不用犹豫。
第二，锁定核心区的次新二手货房，不介意面积，可以买小点；或者卖掉旧房，置换更大更有价值的房子。
几十万财政预算，通过低按揭操作，完全可以在东莞买到还不错的房子，哪怕是核心区的老破小都比公寓楼强。
但这种低按揭的机会，也不是什么时候都有。
就像2008年的时候，深圳遍地的房子都能做0按揭，但仅仅只有那么几个月的时间。到2009年消费市场稍微一回升，就不存在0按揭了。
结
10年前，随便买房都能有很好的涨幅，但现在买房越来越难。
无脑买房就能致富的时代，已经一去不复返。接下来，会有越来越多人的财富，会因为买错房而被埋葬。
投资本身就是一种反人性的行为。
普通人买房，大部分都是受感性和跟风驱使，买的越贵越不难出错，反而买的越便宜越难进坑。
在消费市场比较低迷的时候，大部分普通人都被吓得根本不敢买房子。
但是普通人往往又会在消费市场火爆的时候，盲目冲进消费市场买入很贵的房子，这才是更扎心的。
本文完。
无论是刚需还是投资买房，如有具体需求，关注后可以私信我，解锁更多关于深圳、东莞和广州的买房黑科技。
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