最近，深圳多个旧改项目取得重大进展，买卖迁离房的声音又逐渐多了起来。
迁离房的电视广告中往往会宣传，购买迁离房不仅不受到限制购影响，只需一两年的等候，还能斩获旧改带来的房价上涨增量。但其实，买主实际需要承担的风险远超想象。
例如文锦渡某旧DD91途更改地产商，物业公司不愿配合重新“走业务流程”，或者遇上铺散，20年都胡扯房产证。
即便旧改成功，买主也可能将遭遇类似龙山大冲旧DD91，物业公司一房二卖、蓄意抵押物即使临时性将产权注册登记到家属赠与的情形，从此走入长路民事诉讼之路。
今天，南方楼事就用4个真实世界事例，带你了解迁离房背后，深圳买主们顺道踩过的“深坑”。
1 一房二卖/蓄意抵押物，买主房财两空？
假如错失了征地前的确权注册登记，不少买主会选择与物业公司签订合同，先退款，等物业公司办理相关手续房产证后，双方再办理相关手续转让相关手续。
但就是在等候转让的操作过程中，买主可能将不经意就失去了这套房产。
深圳的小产权房（来源：网络）
深圳市龙山区人民检察院公布的一篇民事诉讼显示，龙山某旧改居民黄某将同一套房子先后买下了两个买主，并将房产先交给了后一名买主使用，导致前一名买主交了钱却难以得到房产，后一名买主也难以成功办理相关手续房产证。
对于这样两位，即使多名买主都合情合理的情形，谁才能获得房产？
广东华资辩护律师房产公司周争雄辩护律师表示，“优先选择权次序依序为已办理相关手续所有权迁移注册登记>下集注册登记且在有效期限内>占据>递件>房产交易>退款>成立在先的履行职责次序，驳斥蓄意火速注册登记的优先选择曾效力。”
因此，假如房产已经被占据，前一位买主虽然“先到”，却不见得能“苏敬恒”。而且，即便申请偿付索赔，假如物业公司没钱索赔，恐怕也要面临“房财两空”的窘境。
除了一种情形就更加严酷，物业公司卖房之后又将该房产蓄意抵押物，买主可能将要陷入更艰难的民事诉讼操作过程中。
2 物业公司临时性迁移房产，买主合同合宪？
对于买主来说，迁离房落户中有个“BUG”——即便项目完成初始登记，在办理相关手续分户注册登记的时候，物业公司还是可以申请把房产注册登记在近家属赠与，让自己赠与无房产，从而拒绝履行职责与卖家签订的合同。
这样魔性的操作，在华润大冲旧DD91就发生了好几起。
地段超靓的大冲旧改迁离房 图源网络
大冲居民郭某拥有1000多平的迁离房面积，2014年，她向买主陈某承诺迁移125平迁离房房产，但没有说明具体如何分割，在分户注册登记时，郭某将房产迁移到丈夫赠与，并拒绝配合办理相关手续陈某的房产证。
值得一提的是，郭某的丈夫还表示，房产是夫妻共同财产，但自己并不知情郭某对房产的买卖情形，因此认为与陈某的买卖合同是合宪的。
虽然这些理由看起来很迷幻，但是买主陈某还是通过了一系列复杂的举证和法院业务流程，在2018年才通过强制执行拿回了属于自己的那套房产。
而此时，距离她满心欢喜的签下买房协议，已经过去了整整4年，光是提起民事诉讼到强制执行就用了1年多。
而且，周辩护律师划出了一个重点：
“物业公司从地产商处获得的房产不是唯一的一套，是多套，或干脆同一面积的房产有多套，如何确认双方交易的标的，也就是买卖合同中约定的具体是出卖人从地产商处获得索赔的哪一套房产，才是双方交易的标的，这个唯一解决不了，民事诉讼难以进行。”
他建议，在前面征地安置房的买卖合同签订时，双方可以采用空间朝向和次序等办法，明确交易的标的具体是哪一套，以此固定。
3 惨遇铺散！20年难以办理相关手续房产证
虽然前两例都是先买房、后转让操作过程中产生的纠纷，但购买迁离房指标的买主，也不见得能省心。
对于许多人来说，旧改最大的风险就在于充满不确定性，假如遇上铺散，十年都拆不动的事例并不少见。
木头龙的相关报道 图源网络
深圳市中级人民检察院公布的一篇民事民事诉讼显示，文锦渡红围坊旧DD91，地产商1997年就与居民叶某签订了征地协议，但是直到2017年，叶某的房产证还是难以办理相关手续，而地产商方面给出的理由就是捆绑地块存在铺散。
假如买主遇到这样的情形，不但要通过民事诉讼的方式维权，还要面临两难困境——要房就要再等若干年，结果还不确定；要求索赔，损失的数额又难以量化。
对此，周辩护律师建议，在合同签订时，双方可以先确定一个明确的索赔标准，或者计算索赔的方法，避免后期的纠纷。
而且，除了铺散，购买迁离房指标的买主还可能将遇上不配合的物业公司。
大体量的旧改项目开发周期长，半途变更地产商并不罕见，但是后来的地产商却不一定认可买主的资格。
此时买主就需要再次找到原物业公司，重新办理相关手续一次变更相关手续。假如物业公司拒绝配合，买家的地位就会非常被动。
4 绿本想变红本，地价谁来补？
即便成功走到最后一步，没有遭遇多种突发情形或黑心卖家，迁离房的买主还可能将遇上拿不到红本的情形。
目前市面上在售的迁离房大多数都不是拥有红本的商品房，旧改产权置换也不一定都能够补偿为红本，最后需要通过补缴地价来获得红本，即使难以获得红本的情形都比较常见。
坪山规土委曾对此发布风险提示
深圳市中级人民检察院也公布过一篇相关纠纷，文锦渡某旧DD91，居民需要补缴地价才能获得拥有红本的迁离房，有两位居民因此对地产商提起民事诉讼，但都以失败告终。
可以看出，在产权问题上，政府的态度还是比较明确的。
要补缴地价，这部分费用由谁承担，避免日后的纠纷。
总 结
买主在签订买房的相关协议后，往往还需要很多补充协议来规避风险。但是在复杂的人心面前，还是有可能将被套路。
但即便如此，因为迁离房的购房限制少，价格也大多低于市面价格，而且旧改规划落地后还能迎来一波增量，很多人还是会选择铤而走险。
所以，话不多说，对于依然想要购买迁离房的朋友，周辩护律师给出了几个实用建议：
1、买卖迁离房要确保物业公司夫妻二人签字，最好是出卖人所有的近家属都在买卖合同上签字；
接相关手续。
关于迁离房，购房者最关心的3个问题迁离房，指的是地产商征收土地时赔给迁离户的房子。大部分新盘都有迁离房，售价普遍低于商品房的售价。（但购买迁离房通常要一次性退款）1、迁离房能买吗？迁离房买卖可以分成两种情形：A.物业公司已取得房产证可正常交易物业公司假如已经获得房产证，基本上就是正常的二手房买卖交易。在交易的操作过程中，房产证是已经通过了监管局的允许的，且是受其监督的。B.物业公司手中只有迁离协议的不能转让假如物业公司手中只有地产商的迁离协议，并没有实际的房屋产权证明，在做交易的时候则不能在房地产交易中心做转让和改名，因为这种迁离协议只是物业公司与地产商或村委之间的私人商业协议，并没有得到房管局的认可。目前市面上的迁离房大多是此类型的交易，在房产证正式到手之前，存在诸多变数，买主需要承担不小的风险。2、迁离房有没有房产证？假如征地的是商品房，迁离房就一定有红本；假如征地的是集体土地上的私房或者经济适用房，迁离房则有可能将不是商品房，能否拿到红本要看具体情形。而且，迁离房的房产证出证时间比一般商品房要慢，买家需要走的业务流程也更复杂。3、迁离房有哪些种类？A.“地产商征收——征地村委集体房屋——分给居民——若干年后才能正常交易/或不能正常交易只能转让”的迁离房.B.“地产商征收——征地个人房屋——红本到手——自由交易”的迁离房。C.“地产商征收——征地索赔——再回收——作普通新房出售”的迁离房。D.“政府征收——红本属性确认——正常索赔——自由交易”的迁离房。E.“政府征收——历史遗留问题——开终身居住证明——交易受到限制”的迁离房。撰文排版/湘婷
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