一点儿没有谜团，居然全降了。
4月16日，统计局70城房价调查报告正式发布。青岛新房、二手货房产品价格同比双降！
01
从全省统计数据上看，3月末的70城房价统计数据有所回调。
新房各方面：
●产品价格同比下跌卫星城数目比2月末激增17个；
●最小跌幅比2月末不断扩大0.2个基点；
●综合性同比跌幅比2月末不断扩大0.1个基点。
其原因，主要有两个：
一，恫吓买房来了，数处抢房、日光碟重现。
上海，5两分钟700套房售空；深圳，7两分钟突然袭击288套房；无锡，60秒卖了12亿；福州，7天成交量超7亿；贵阳，重现“Bazas摇号”……
量在一般说来，成交量的强势回调，既影响市场预期，也会让交易双方的话语权出现出现改变。
比如说深圳就出现了两套房子要缴交“一百万茶水费”的现像。虽然被叫停了，但另一面的火热已由此可见得法。
二，限售收紧，数处经适房派发的经济政策显著收紧。
比如说东莞颁布了“限售修正”经济政策，中止“登记后不能提价”明确规定，一年可涨5%。
有利于房企减少经适房领取的阻力，主观上也使各种类型低价盘更容易步入市场。
二手货房各方面：
●产品价格同比下跌卫星城数目比2月末激增18个；
●最小跌幅比2月末不断扩大0.7个基点；
●综合性同比跌幅比2月末不断扩大0.1个基点。
众所周知，二手货房是房价“先行军”，它对经济政策的反映更敏感、迅速。上午出经济政策，下午就提价几十万，也一点儿不稀奇。
而当下阶段，经济政策收紧的大态势已经确定，不确定的只是这个度如何把握、火候如何拿捏。
市场市场预期向好叠加学区房需求入市，促使二手货房的快速复苏。
深圳有的二手货房单价已经叫到每平米21万元，更有业主每套加价1000万。
不过，整体上看，70城综合性产品价格指数仍处于“偏冷”区间。
后续若是银行金融经济政策继续宽松，那么市场交易不会太悲观，二手货房的定价也会趋于强势。
02
落点青岛，与全省微涨的态势截然不同，青岛房价普遍下跌。
统计局统计数据显示，2020年3月，青岛新房价格同比微跌0.1%，同比下跌0.1%；二手货房产品价格同比下跌0.5%，同比下跌2.3%。
敲黑板！划重点！
●这是近期青岛新房、二手货房产品价格连续4个月同比“双降”。
●青岛新房产品价格同比跌幅连续4个月收窄：2019年11月，同比下跌1.6%；2019年12月，1.4%；2020年1月，1.3%……
新一代的3月末，天津新房产品价格同比跌幅已收窄至0.1%。
也就是说，3月末的房价只比去年3月末涨了0.1%。这幅度，别说躺赚人生了，连跑赢通胀都成奢望。
●截至3月，青岛二手货房产品价格已连跌9个月。
持续时间已经超过了2017年、2014年。可以说，救市的迫切度已经非常高了。
●迄今，青岛二手货房产品价格已经连续3个月同同比“双降”，而且同比跌幅越来越大。
1月末同比微跌0.8%，2月末同比下跌1.8%，新一代的3月同比下降2.3%！创下了2015年7月至今最小的跌幅。
其原因，都是“以价换量”惹的祸。
开发商的资金来源主要有两大来源，一是向银行借钱，另一个是卖房。
为了拉动销售，刺激买房人出手，不少楼盘使出了洪荒之力，甚至一度刷新产品价格底线。
即使目前房价已逐渐复苏，但“降价潮”仍在上演。连地段价值最突出的市区也不例外。
雍鑫雍祥园2万6起，中储正荣栋境2万6起，招商津湾天玺3万1左右，中冶德贤华府3万2起……
受新房砸价的冲击，二手货房的日子也不好过。
不过，随着疫情转好以及利好经济政策刺激，二手货房的成交量已经上来了。上周贝壳二手货房日成交量全部过百套，4月11日甚至高达307套。
03
另据中指院统计数据，2020年3月，青岛新房共计成交量49.05万平米，同比增长近7倍，同比下降5成。
当月成交量均价为15000元/平米，同同比均下跌，跌幅分别为3.01%、9.68%。
分区上看，青岛16个区成交量全部强势回调，最高跌幅达4233%，但产品价格却降了。
南开、河西、河东、红桥、西青、北辰、东丽等11个区成交量均价同比下跌，最小跌幅为滨海新区的29.2%。
此外，河西、河东成交量均价的同比跌幅也均在25%以上。
同比各方面，也是以跌为主，16个行政区，4涨12跌，最小跌幅为红桥区的21.98%。
从新一代3月末成交量均价上看，占据房价制高点的仍是和平区，3月末成交量均价为45774元/平米。
南开、河西已“跌下神坛”，与河东同一产品价格梯度了，三者成交量均价分别为39720元/平米、38414元/平米、34449元/平米。
至于同为市内六区的河北和红桥，3月末成交量均价分别为29929元/平米、27626元/平米，已沦为和西青区一个阵营了（西青区为22524元/平米）。
其他各区除了宁河区，成交量均价全部为“1字头”。
连2月末跌至7722的静海区也“逆袭”了，时隔一年再次重回万元+。
其原因，是绿城春熙明月、金科天湖等相对低价位项目成交量占比不断扩大给拉动的。
目前成交量均价在万元线以下，只有宁河区。3月末成交量均价为9358元/平米。
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04
此外，当下的青岛房价还呈现两大态势：
01）市区上量。
从供销统计数据上看，市内六区的占比已经提升了。
供应各方面，一季度市内六区供应面积占比约13%，同比增加9个基点，同比增加8个基点。
成交量各方面，一季度市内六区成交量占比为7%左右，同比增加1个基点，同比增加2个基点。
另从供地计划也可看出，今年市级土地供应大增，反而成了全市的“卖地大户”。
已经亮相的24宗招商地块，个个儿都是“压箱底”的好货。
02）小户型激增。
去年全年，80-90平米小户型的成交量占比是22%，今年一季度已增至24%，已近乎总成交量的四分之一。
这一各方面说明，小户型卖得好。 大多数项目最先售罄的都是小户型。
现在御江臺平米户型已经快没了，仁恒公园世纪97平米的只剩顶楼了，南开宸院85平米的也没了，现在最小103平米……
再者也暴露出，小户型供应多。
为了迎合刚需，很多开发商更倾向于做小户型产品。
多平米小户型，城悦隽风华、中梁津门首府还有70多平米的，据说新亮相的龙湖天璞也有70多平米的小户型洋房。
还有一点儿，新青岛人入市了。
去年全年80-90平米小户型成交量占比为22%，而去年一季度的占比却为23%，高出整体水平一个基点。
另一面的主因就是新青岛人，不夸张的说，去年小阳春行情就是新青岛人带动的。
而今年一季度比去年一季度占比还高，可见落户经济政策接二连三放开后，大批新青岛人已涌入房价或正在入市的路上。
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