宝 安 区 在 售 新 房 项 目
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宏 发 悦 云 花 园
关 于 开 发 商
根据施工许可证显示项目发展商为“深圳市罗租股份合作公司“和”深圳市宏发房地产开发有限公司”
“罗租股份”就是罗租村本地部分村民与罗租集体资产管理委员共同持有的村委制企业。
“宏发房地产”的母公司是宏发投资集团，宏发早期主要做的是工业地产开发，少有涉足住宅开发，最近几年宏发凭借自身前期的工业土地储备，加上城市更新公改居的推动，其在住宅开发上表现的非常活跃，经常出现它的身影。
在深圳宏发已经有较多的代表作品，如QCC前城、天汇城、宏发世纪城、宏发雍璟城、宏发领域、宏发美域等、宏发上域、宏发君域、宏发嘉域等。
天汇城
圣陶沙骏园
宏发雍景城
宏发世纪城
宏发上域
宏发美域
宏发领域
宏发君域
宏发嘉域
项 目 简 介
《宏发悦云花园》位于宝安区石岩街道罗租社区石清路与龙腾路交汇处西侧，项目早期一直以“云熙谷二期”的名字在坊间流传，直到2020年底项目除了地基和主体施工许可证才有了正式的名字。至于“云熙谷”的来历和项目为啥不沿用前一期的名字，这个里面还涉及到另一个故事，在此不多阐述，总之云熙谷目前是以小产权定性，不能正常流通，为避免造成不必要的误会改名字也是明智之举。
《宏发悦云花园》占地面积约2.6万㎡，规划总建筑面积约19.39万㎡，计容积率面积约12.41万㎡，其中住宅约7.38万㎡，办公约2.95万㎡，商业约0.36万㎡，幼儿园约0.39万㎡，另有文化活动室、老年人日间照料中心、社区健康服务中心、公交首末站等合计约0.61万㎡。
项目规划由6栋建筑组成，其中1栋为28层高办公楼，2栋、3栋、5栋、6栋为41-42层高的住宅楼，4栋为4层高的幼儿园教学楼，6栋建筑合围组成了《宏发悦云花园》小区。
目前项目正在建设中，大部分主体建到5-7层，最高的一栋建至约15层左右，施工许可证显示主体合同竣工日期为2022年12月30日，照此进度看时间还是比较紧的。
小编我去踩盘当日（3月21日）即没有看到有营销中心踪迹，也没看到营销中心相关指引，预计项目会在今年中旬入市，对此项目感兴趣的可以多多关注相关消息。
基 础 信 息
项目户型
根据网上曝光的信息（非官方）项目主推建面78㎡-79㎡三房两厅一卫、88㎡-89㎡三房两厅两卫、114㎡四房两厅两卫、128㎡四房两厅两卫，共计4种户型
下图是我根据网上曝光的信息整理的户型分布，非官方输出信息，可能存在不准确的情况，仅供参考！
网上也曝光了两张3栋的户型图，只是不太清晰。根据表面反馈的信息3栋和2栋、5栋、6栋的建筑结构都不太一样，所以该户型图只能说明3栋的户型，并不代表另外3栋的户型结构。
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门独户的户型占比高，部分88㎡-89㎡做独门独户这个市面上不多见；④从建面和功能间配比预测使用率会比较高。
下图是我根据网上曝光的信息整理的户型分布、建面及朝向，非官方输出信息，可能存在不准确的情况，仅供参考！
项 目 配 套
项目自身只配备了3600㎡商业，需要依靠周边商业来满足自身小区居民日常生活购物需求。
项目周边商业配套资源非常丰富，距离罗租商业城、百佳华商场、壹佳达百货等距离比较近，日常生活购物可就近满足。另外项目西北侧直线约1.3公里左右是石岩商业最繁华街区，聚集有大量优质商业，节假日可以在此享受一站式吃喝玩乐。
项目1.5公里范围内目前无地铁站点覆盖，距离6号线官田站步行约2.4公里，需要借助交通工具换乘；值得注意的是在建的13号线站点-罗租站距离项目步行约1.3公里，虽然有点小远，但仍在步行可接受距离范围内。
项目1.5公里范围内覆盖有松白路、石岩北环路和深海高速公路，值得注意的是从项目驾车2.7公里，约10分钟就能在溪之谷收费站上沈海高速，通行外区非常方便。
项目1.5公里范围内教育资源算不上丰富，但可圈可点，周边分布有罗租小学、石岩公学高中部、石岩公学小学/初中部、宁远实验学校等。
根据宝安区2021年秋季招生学区划分，项目小学对口学校为官田学校小学部、罗租小学；初中对口学校为宝安中学（集团）石岩外国语学校初中部、官田学校初中部、宝安中学（集团）塘头学校初中部、石岩湖学校初中部。
项目周边医疗配套资源比较缺乏，项目1.5公里范围内只有一所中大型综合公立医院--石岩人民医院，该医院是目前石岩片区最优质的医疗资源，能够满足片区就医需求，但对于片区来说就是缺少选择性。
石岩人民医院是一所三甲医院，从项目步行约1.1公里就能到达，对于本项目来说生活中如遇身体不适，就医还是非常方便的。
文体方面：项目周边聚集有石岩文化艺术中心、石岩体育馆、阳光俱乐部、龙泉体育公园等，这些场所/设施距离项目距离都很近，享受这些配套非常便捷。
项目距离阳台山森林公园登山广场步行只有约700多米，走路10分钟左右就能到，非常方便。阳台山森林公园也算是深圳比较知名的游玩景点了，这里可以很好的满足片区居民休闲、娱乐、游玩、锻炼等需求。
区位、现状、规划
宝安处地处深圳西北部，辖区东接龙华区，南连南山区、西临伶仃洋，北靠光明区和东莞市，其处在粤港澳大湾区的地理中心，同时广深港南北向发展轴和深中东西向发展轴也在宝安交汇，形成了天然的交通要核，已构建出海陆空轨立体交通网，因此宝安区在大湾区的布局中空间距离和地理位置上优势明显。
宝安区是深圳的经济大区，工业强区和出口大区，实体经济发展一直是它的核心竞争力，已形成以战略性新兴产业为先导、电子信息产业为龙头、装备制造业和传统优势产业为支撑的产业结构。十四五期间宝安将围绕“湾区核心、智创高地、共享家园”三要素打造社会主义现代化先行区典范，在“双区”建设中肩负“携手助力前海共同打造现代化国际化创新型城市的新中心；全力打造世界级新一代电子信息产业集群，建设高质量发展的智创高地；打造“西协”桥头堡、珠江口东西岸联动、粤港澳大湾区融合发展的核心引擎”，三项重大使命。
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刷新 视频详情 石岩街道位于深圳的西北部、宝安区的中东部，辖区毗邻龙华大浪，南山西丽，光明区凤凰，处在三区形成的“口袋”里，它是宝安区唯一靠近深圳版图中轴线的街道，按常理来说石岩的地理位置并不差，但作为西部辖区街道，它即没有处在深圳“一路向西”发展线上，也没有处在沿海经济带上，所以并没有得到“亲妈”的重视，而向相邻“堂兄”西丽主打环境生态环境优势，大浪又是龙华三线街道，光明区刚成立没几年，核心区都没有成熟，凤凰自然也给不了它什么好处。所以石岩街道的存在感一直不高，有一种“爹不亲妈不爱”的感觉。福田中心北拓，龙华承接福田繁荣，迅速攀升为深圳城市北部“后花园”。近年来可以看出日渐饱和的南山科技园已面临着产业外溢现象，石岩作为南山北拓的首站，产业承接首当其冲。石岩它是宝安的产业“重镇”，早在1978年，石岩就引进了深圳首家“三来一补”企业，开创了“北有小岗，南有上屋”的先河，石岩产业发展经历了化茧成蝶的蜕变，更孕育出欣旺达、惠科、裕同、创维、艾美特、美的等一大批具有行业影响力的“明星企业”。项目所属的罗租社区位于石岩街道的中东部，阳台山脚下，片区是石岩街道众多社区中居住环境和自然景观比较突出的，同是也是石岩街道市政配套比较集中的一块区域，片区生活配套虽算不上特别丰富，但依然在石岩核心配套区1.5公里辐射范围内。隔着一条龙大高速，以北是居住和产业集中区，以南是非常纯粹的自然景观资源，片区整体城市面貌观感相对较好，宜居属性明显。片区有云熙谷、致富居、羊台院、羊台山壹号、宏发世纪城等居住成熟的社区，加上片区分布的城中村，片区居住氛围较好。片区市政配套设施比较丰富，但生活配套便利性稍有不足，依赖后期城市更新弥补商业便利性上的缺失。总体来说片区基本面均好性较佳，是石岩少的能同时兼顾居住环境和生活配套的片区。宏发悦云花园-全景VR
从法定图则来看，项目所在区域未来主要定位以居住+生活配套为主，项目以北现状分布的城中村后期更新方向基本以R2及R4功能为主，片区现有的市政配套及行政办公属性后续还将继续强化，片区商业未来会得的一定程度的补充，但规模性和集中性上整体变化不会很大。
总体来说看到这张图，已经能够预想到片区未来一幅其乐融融的繁华景象，区域也会成为石岩街道未来非常具有竞争力的核心居住
生活区。但，类似于这种比较纯粹的生活居住区，它的后势也存在一定短板，缺少了产业的支撑，区域二手房饱和后，其价值也会遭遇瓶颈，并且难以破局。
项目周边分布有4所学校，其中1所民办高中，2所民办九年制学校，只有1所公办小学，对于本项目来说不仅存在就读公立学校不便利的问题，还存在公立初中学校缺失的问题。
值得关注的是项目旁边就规划有一所九年制学校，该学校与项目同属一个地块，也是由宏发代建，目前地块已经平整但未见主体施工，根据工地现状来看，该学校极有可能在项目交付前就能投入使用。目前尚不清楚该学校的办学规模及引进什么学校，但不论如何家门口就有一所九年制学校，对项目而言绝对是一个重大利好。
项目周边目前无地铁站点覆盖，距离6号线站点也比较远，值得关注的是深圳城市轨道交通第四期建设规划的13号线（石岩线）有路经项目附近，距离项目最近的站点是13号线一期（预计2023年投入运营）“罗租站”，从项目步行至该规划站点步行约1.3公里。
深圳地铁13号线是连接深圳湾口岸与公明的市域快线，线路跨南山区、宝安区、光明区，线路全长约41.9公里，设站22座，深段分两期建设，线路连接后海、科技园、留仙洞总部基地、石岩、公明、光明等地，覆盖中部偏西地区南北向交通需求走廊，并将预留北延至松山湖条件。
据不完全统计，项目周边至少分布有5个已明确的城市更新项目，这些项目有住宅、有产业、有总部经济，预计建成后总建筑面积超百万平，随着各项城市更新开始加速，片区居住氛围、产业能级、基础配套都将得到提升，届时石岩也将会吸引南山、光明、龙华片区置业者的关注。
冠利项目拆除面积约6.34万㎡，规划总建面约23.48万㎡，更新方向为居住、商业等功能；三鑫项目拆除面积约3.23万㎡，规划容积面积约17.68万㎡，更新方向为新型产业；艾美特项目占地面积约2.7万㎡，总建面面积约12.5万㎡，更新方向为新型产业等功能；宝山新项目拆除范围用地面积2.41万㎡，规划容积10.28万㎡，更新方向为新型产业；石岩总部经济园区项目拆除用地面积20.27万㎡，计容积率面积43.8万㎡，更新方向为总部经济、新型产业等功能。
目前石岩已公示的城市更新规划占地体量超百万规模，片区约有26个城市更新升级项目，由华润、保利、京基、宏发、龙光等知名企业进驻开发，更新项目涵盖约40万方京基综合体、华润罗租综合体、约44万方总部经济园区等项目，未来将新增超约200万方新兴产业综合体，致使石岩科创城聚集了深圳核芯的科创力量与高密度的人才流量。随着石岩片区面貌焕新升级，石岩科创城产业集群功能完善，片区必将吸引大量企业、人才及资本踏至。目前整个石岩片区新房供应都极其稀缺，随着这些城市更新项目推进，更多住宅项目入市，片区商品房住宅稀少，居住氛围差、居住品质差的问题也将大幅改善。宝安在“十四五”规划中提出到2025年基本建成社会主义现代化先行区先锋样板城区，基本形成“一轴四廊五核多节点”发展格局，“一主、两优、六特色”产业体系纵深推进。作为深圳科技中轴的关键节点，石岩科创城将迅速崛起成为南山之后的下一个科创爆发区。在加快建设具有全球影响力的科技和产业创新高地的战略背景下，深圳西部科技创新中轴线串联起一条科技创新走廊。这条科技创新中轴线源起南山高新区为总部科技金融，一路北拓，途经西丽湖国际科教城和石岩科创城，止于光明科学城，将总部基地-产学研-高端制造连成一线。而石岩科创城凭借占据科技中轴上至关重要的位置，定位科技产业成果转化的承载区域，形成先进、完善的科技创新产业链，推动石岩科创城崛起世界科学科技转化基地，成为深圳世界创新之都的核芯枢纽引擎。早在2021年，宝安区提出“国际科创城”新定位，石岩成为全区“五大发展极核”之一。石岩将以高新产业为主，全面建设具有竞争力、承载力、辐射力的现代化国际科创城，如今，石岩的科创产业发展势头十分强劲。2020年石岩街道以492亿元GDP排名全区第二，增速达到5.2%，位居全区第一。2021年石岩街道规上工业总产值1407．88亿元，规上工业增加值280．16亿元，两项数据继续排名全区第一，均占全区近1／5。目前石岩片区汇聚45个创新平台（含9个国家级平台）、840家国家高新企业，29个项目签约落地，预计投资约448亿元。引进亿元以上企业50家，形成新一代信息技术、高端装备制造、半导体、医疗器械等现代产业发展格局，成为宝安建设高质量发展智创高地的重要支撑。项 目 综 评
相较于其它房企，宏发的优势在于它前期大量的工业土地储备，在城市更新，工改居的政策推动下，宏发具有一定先天优势，相对于城中村改造、土地挂牌拍卖，宏发通过更新自身工业储备土地，综合开发成本相对较低，再加上宏发专注做深圳及临深城市精耕，盘子铺的那么大，所以资金链风险相对较小，安全系数还是比较高的。
宝安区是近两年炒的比较火热的一个行政区，不仅是宝中一带，就连居住环境很一般的松岗、沙井也跟着火了一把，但即便是在这种情况下宝安石岩街道的存在感依旧不高。其实就地理位置上来说石岩的位置并不差，它是宝安众街道唯一靠近深圳版图中轴线的，并且产值在宝安区也是数一数二的，之所以石岩的存在感不高，一是它即不属于临海经济带范围，也不在西进发展线上，二是因为石岩过于侧重产业布局，以至于存量商品和新建商品房都特别少，三是石岩交通环境比较差，通勤市区远，多年未通地铁，近刚开通不久的6号线在石岩辖区覆盖面又很窄，加之自身配套有没有什么亮点，综合原因导致石岩在置业者心中的存在感不高。
项目所在的罗租社区属于核心区辐射范围内，加上项目位于羊台山脚下，所以该区域是石岩街道少有的能同时兼顾自然环境和居住生活的这么一个片区。除了自然景观和居住方面外，片区比较突出的是市政文化文体配套，欠缺的是生活配套的便利性和项目以北区域城中村密集，城市面貌粗犷的问题。随着城市更新的推进，区域的行政功能、市政配套属性还会继续增强，生活氛围及居住品质将大幅提升，可以预见的是该区域未来必然会成为石岩片区非常热门的居住生活区。
配套方面：项目自身商业面积小，项目在石岩核心商业配套辐射范围内，虽说欠缺一点便利性，但整体算是比较优质的；项目距离沈海高速溪之谷入口非常近，自驾通勤外区比较方便，在建的13号线罗租站距离项目1.3公里，在步行可接受距离范围内；项目周边教育资源分布少，不过项目旁边有当下石岩比较优质的民办十二年制学校，另外项目旁边有在建的九年制学校，对于本项目来说，教育资源还算过关；项目距离石岩人民医院步行约1.1公里，就医方便，品质也不错，就是选择性太少；项目周边文体配套丰富且优质，南侧靠近阳台山有较多可供休闲娱乐的场所，文娱配套是该项目的一大亮点。
项目体量不大，涵盖住宅、办公、商业三种类型产品，4.8的容积率在新房住宅里面算是中等水平，803户1478个车位，车位比能达到1.84，这是比较少见的，可以用夸张来形容。总体来说《宏发悦云居》项目自身素算不上不突出，但也不缺乏亮点，尤其是在石岩新房住宅领域，再加上有周边市政配套和环境资源的衬托，项目还是具有较强竞争力的。
项目主推建面约79㎡-129㎡3-4房，产业丰富，受众面广，定位找的也比较准，不论是刚需还是改善，《宏发悦园花园》的基本要素都是合格的。78㎡-79㎡做三房对刚需来讲非常友好，88㎡-89㎡的三房使用率和实用性也是比较好的，尤其是该面积还有通透户型非常难得，111㎡-129㎡的四房，能够较好的满足改善客群的需求，最主要的是项目都是朝优势方向，这个必须要给设计团队加鸡腿！不利因素：项目距离沈海高速距离很近，项目南侧边缘距离高速路北侧边缘直线距离不足百米，车流噪音不可避免；项目以北城中村和传统工业厂房密集，首先是视觉美感差，其次是后期一旦进入到城市更新施工阶段，建造产生的扬尘、噪音会对该项目造成一定影响。片区二手方面：正如前面所说石岩的二手存量非常少，街道6个小区二手房指导均价是4.25万。根据贝壳找房系统筛选，石岩片区在售二房住宅只有34套，普通住宅只有21套，整体挂盘均价6.24万，自2021年1月1日至今，石岩片区二手房成交有5套（宏发世纪城二期4套+如意豪庭1套），成交均价5.75万。宝安新房方面：宝安区自2021年1月1日起，共计入市新房项目18个/批，整体均价6.96万，5万左右的价格主要出现在松岗和沙井，石岩街道近两年都没有新房住宅项目入市，最近一次入市的住宅还是2019年10月份的事情，当时位于石岩官田的《嘉信云峰公馆》备案了337套住宅，均价4.6万。结合片区二手房指导价，片区二手房成交价，最近一次新房备案价格判断，预计石岩街道新房价格应该是跟松岗、沙井相当，以《宏发悦云花园》项目的位置、定位、配套、环境预判，最终备案均价大概率会在5万左右，破5万概率还是比较大的，即使不过5，至少也是接近5万。
假设最终备案价格以5万作为参考，这个价位能选的范围还是不小的，远的龙岗东、坪山、大鹏这些就不说了，沙井、松岗、光明、大浪、观澜北，这些都是可选的。上述这些片区列出来，明显很多人会优先选择光明，其次是沙井、松岗，很少一部分不为西部概念所动的刚需会选择观澜或者大浪。以我个人的理解优先选择光明肯定是没错的，但至于是选择松岗、沙井还是石岩？这个需要就个人基本情况来做选择了，毕竟石岩的区位和产业优势还是有的，只是跟西部那些大的发展概念关联性不强而已。《宏发悦园花园》自身竞争力还是比较强的，估计很多人会因为这个盘纠结了。
总体来说《宏发悦园花园》这个项目我还是比较推荐大家去多关注它，在石岩层面看这个项目确实属于比较优质的那一小撮，综合素质比较好，后续肯定会有比它自身素质、配套更好的，但未必能在市政配套和自然景观资源上占优。在深圳层面看，这个价位虽然能选的不少，但区域一旦有了13号线的加持，弥补上了铁通勤的短板，区域与南山、光明连接的距离和时间也将大幅缩减，这个价位能买的区域挺多不假，但回头想想又有几个片区能同时兼顾宜居环境、居住氛围和优质的文体配套及休闲娱乐配套呢？
小编我大概10年前就居住在石岩，因为石岩的新房项目少，所以近两年我也很少往那跑，只是偶尔路过。最近连续跑了两天，也看了不少片区，总的来说并没有给我惊艳的感觉，除了当看到6号线地铁高架的时候会有一种“这里搞的很好”的感触外，辖区内大部分的道路、建筑、配套、居住环境变大都不大，这说明石岩在轮动发展还是比较慢的，街道整体质变还有很长的路要走。
其实石岩梳理下来还是有很多值得说的亮点，比如说山水自然景观资源、风土人情、生活氛围、基础产业布局、傲人的工业产值战绩等等。石岩目前的短板主要体现在：“即沾不到临海概念的光，中轴线发展利好对它的影响也相对较弱，街道轮动发展起步晚，商品房化进程滞后，轨道交通布局晚且覆盖面窄，产业基础虽好但缺乏互联网相关的优势产业布局”。随着城市更新推进、基础产业升级、新能源产业布局、石岩科创城定位夯实，凭借自身区位和“底子”，未来的某个时间段石岩的价值必定大幅跃升！
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