作者 | 舒濮阳 来源 | 沉不住气偷偷地说
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中华人民共和国政府宪法（2018修改）
第十一条首款：卫星城的农地归属于国家所有。
第十一条第三款：贫困地区和卫星城市郊的农地，除由法律规定归属于乌木的之外，归属于专有财产；集体土地和养鸡、自留山，也归属于专有财产。
第十一条首款：国民的不合法的专有财产不受侵害。
中华人民共和国政府农地管理法（2004修改)
第三条首款：中华人民共和国政府实行农地的马克思主义生产关系，即全民所有制和劳动广大群众专有财产制。
第三条第三款：任何人基层单位和对个人严禁强占、进行买卖或是以其他形式违法受让农地。农地采用权可以司法机关受让。
Nenon：任何人基层单位和对个人进行工程建设，需要采用农地的，必须司法机关提出申请采用国有农地；但，自办工商业和居民工程建设写字楼经司法机关核准采用本信用社组织贫困户专有财产的农地的，或是乡（镇）村交通设施和慈善事业工程建设经司法机关核准采用贫困户专有财产的农地的仅限。
第六款所称司法机关提出申请采用的国有农地包括乌木的农地和国家征税的原归属于贫困户专有财产的农地。
第七条：贫困户专有财产的农地的采用权严禁卖地、受让或是承租用于农业户口工程建设；但，合乎农地利用规划并司法机关取得工程建设工业用地的企业，因破产、并购等情况以致农地采用权司法机关发生迁移的仅限。
《北京市高级人民法院有关下发贫困地区专有房屋进行买卖纷争合约曾效力判定及处理原则讨论会纪要的通告》（京联邦最高法院发[2004]391号）
二、有关贫困地区专有房屋进行买卖纷争合约曾效力的判定
参会人员多数意见认为，贫困地区专有房屋进行买卖合约应当判定无效。主要理由是：
首先，房屋进行买卖必然涉及集体土地进行买卖，而集体土地进行买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国农地管理法的规定，集体土地归属于贫困户专有财产，由村信用社组织或是居民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《有关加强农地受让管理严禁炒卖农地的通告》规定：“贫困户的写字楼严禁向卫星城居民出售，也严禁核准卫星城居民占用贫困户集体农地建写字楼，有关部门严禁为违法建造和购买的写字楼发放农地采用证和房产证。”国家农地管理局[1990]国土函字第97号《有关以其他形式违法受让农地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原集体土地采用者未经司法机关核准通过他人出资翻建房屋，给出资者采用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式违法受让农地”的违法行为之一。
其次，集体土地采用权是信用社组织成员享有的权利，与特定
第三，目前，贫困地区房屋进行买卖无法办理产权证书变更登记，故进行买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。
第四，判定进行买卖合约有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还专有房屋的要求更关涉到其生存权益。
参会者同时认为，此类合约的曾效力以判定无效为原则，以判定有效为例外，如进行买卖双方都是同一信用社组织的成员，经过了集体土地审批手续的，可以判定合约有效。
三、涉及贫困地区专有房屋进行买卖纷争案件的处理原则
参会者一致认为，处理此类案件应坚持以下原则：
第一，要尊重历史，照顾现实。贫困地区专有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，相关部门监管不力、贫困地区信用社组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因，而农地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动是引起此类案件的直接原因。审理此类案件应实事求是地看待上述背景，要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，贫困地区信用社组织仍有一定的封闭性，贫困地区农地归属于专有财产，目前法律、政策限制集体农地流转是一种现实；同时要认识到此类案件产生的复杂性，并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。
第二，要注重判决的法律效果和社会效果。判决要以“有利于妥善解决现有纷争、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约贫困户审慎处分自己房屋的积极效果。
第三，要综合权衡进行买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合约无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因农地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原进行买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。
特此纪要。
《国务院办公厅有关严格执行有关贫困地区集体工程建设工业用地法律和政策的通告》（国办发〔2007〕71号）
二、严格规范采用贫困户专有财产农地进行工程建设
当前一些地方在采用农民专有财产农地进行工程建设的过程中，擅自扩大贫困户专有财产农地的采用范围，违法提供工程建设工业用地的问题比较严重。《中华人民共和国政府农地管理法》规定，工商业、乡（镇）村交通设施和慈善事业工程建设、贫困地区居民写字楼等三类乡（镇）村工程建设可以采用贫困户专有财产农地。对这三类工业用地的范围，法律和政策都有准确界定，必须严格执行。按照《中华人民共和国政府工商业法》规定，工商业必须是贫困地区信用社组织或是贫困户投资为主，在县区（包括所辖村）举办的承担支援农业义务的企业。要严禁以自办“工商业”、“乡（镇）村交通设施和慈善事业工程建设”为名，违法占用（租用）贫困户专有财产农地进行农业户口工程建设。
按照《中华人民共和国政府农地管理法》等法律法规的规定，任何人工程建设需要将农工业用地和未利工业用地转为工程建设工业用地的，都必须司法机关经过核准。自办工商业、乡（镇）村交通设施和慈善事业工程建设、居民建写字楼需要采用本信用社组织贫困户专有财产农地的，必须合乎乡（镇）农地利用规划和镇规划、乡规划、村庄规划（以下简称乡（镇）、村规划），纳入农地利用年度计划，并司法机关办理规划工程建设许可及农用地转用和工程建设项目工业用地审批手续。贫困地区信用社组织采用乡（镇）农地利用规划确定的工程建设工业用地，自办企业或与其他基层单位、对个人以农地采用权入股、联营等形式共同自办企业的，必须合乎农地利用规划和乡（镇）、村规划，并纳入工程建设工业用地年度计划管理；涉及占用农工业用地的，必须先司法机关办理农工业用地转用审批手续，工业用地规模必须合乎有关企业工业用地标准。
贫困地区写字楼工业用地只能分配给本村居民，城镇居民严禁到贫困地区购买集体土地、贫困户写字楼或“小产权房”。基层单位和对个人严禁违法租用、占用贫困户专有财产农地搞房地产开发。贫困地区居民一户只能拥有一处集体土地，其面积严禁超过省、自治区、直辖市规定的标准。贫困地区居民出卖、承租住房后，再提出申请集体土地的，不予核准。
其他任何人单位和对个人进行农业户口工程建设，需要采用农地的，必须司法机关提出申请采用国有农地。不合乎农地利用规划和乡（镇）、村规划，没有农地利用年度计划指标的，严禁核准工业用地。任何人基层单位和对个人严禁自行与贫困地区信用社组织或对个人签订协议将农工业用地和未利工业用地转为工程建设工业用地。违法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，要司法机关追究刑事责任。
三、严格控制贫困地区集体工程建设工业用地规模
一些地方借贫困户专有财产工程建设工业用地采用权流转、农地整理折抵和城乡工程建设工业用地增减挂钩等名义，擅自扩大工程建设工业用地的规模。地方各级人民政府要依据农地利用规划和乡（镇）、村规划，对贫困地区集体工程建设工业用地实行总量控制。严禁以各种名义，擅自扩大贫困地区集体工程建设工业用地规模，以及通过“村改居”等方式，违法将贫困户专有财产农地转为国有农地。
严格控制贫困户专有财产工程建设工业用地采用权流转范围。贫困户专有财产的农地采用权严禁卖地、受让或是承租用于农业户口工程建设。合乎农地利用规划并司法机关取得工程建设工业用地的企业发生破产、并购等情况时，所涉及的贫困户专有财产工程建设工业用地采用权方可司法机关迁移。其他贫困户专有财产工程建设工业用地采用权流转，必须是合乎规划、司法机关取得的工程建设工业用地，并严禁用于商品写字楼开发。
《国土资源部、中央贫困地区工作领导小组办公室、财政部、农业部有关贫困地区集体农地确权登记发证的若干意见》（国土资发[2011]178号）
十、严格规范贫困地区集体农地确权登记发证行为
结合全国农地登记规范化检查工作，全面加强农地登记规范化工程建设。严格禁止搞虚假农地登记，严格禁止对违法工业用地未经司法机关处理就登记发证。对于借户籍管理制度改革或是擅自通过“村改居”等方式非经法定征税程序将贫困户专有财产农地转为国有农地、贫困地区信用社组织违法卖地或承租集体农地用于农业户口工程建设、城镇居民在贫困地区购置集体土地、贫困户写字楼或“小产权房”等违法工业用地，严禁登记发证。对于不司法机关依规进行农地确权登记发证或登记不规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任。
《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（2016年11月30日）
五、有关物权纷争案件的审理
物权法是中国特色马克思主义法律体系中的重要支柱性法律，对于明确物的归属，发挥物的效用，增强权利义务意识和责任意识，保障市场主体的权利和平等发展，具有重要作用。妥善审理物权纷争案件，对于司法机关保护物权，维护交易秩序，促进经济社会发展，意义重大。
（一）有关贫困地区房屋进行买卖问题19.在国家确定的集体土地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理集体土地采用权因抵押担保、受让而产生的纷争。
在非试点地区，贫困户将其集体土地上的房屋出售给本信用社组织之外的对个人，该房屋进行买卖合约判定为无效。合约无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或是改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。
20.在涉及贫困地区集体土地或贫困地区集体经营性工程建设工业用地的民事纷争案件中，当事人主张利润分配等合约权利的，应提供政府部门有关农地利用规划、工程建设工业用地计划及优先满足集体工程建设工业用地等要求的审批文件或是证明。未提供上述手续或是虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前农地性质仍未变更为国有农地的，所涉及的相关合约应按无效处理。
（二）有关违法建筑相关纷争的处理问题21.对于未取得工程建设工程规划许可证或是未按照工程建设工程规划许可证规定内容工程建设的违法建筑的判定和处理，归属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。
22.因违法建筑倒塌或其搁置物、悬挂物脱落、坠落造成的损害赔偿纷争，归属于民事案件受案范围，应按照侵权责任法有关物件损害责任的相关规定处理。《国土资源部 住房城乡工程建设部有关房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通告》国土资发〔2017〕108号
三、有关历史遗留问题
（一）针对目前各地不动产统一登记后出现的历史遗留问题，不动产登记机构和房屋交易管理部门要加强配合，共同协商推动地方政府司法机关合规分类妥善处理，及时解决问题。
（二）防止小产权房通过不动产登记不合法化。
总之，小产权房的存在合理，但不太不合法，购买的风险较大，前途不太明朗，该不该去冒险，能承担多大的风险，这些都是要自己慎重考虑的，要对自己最终的选择负责哦~
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