事例回顾
1998年10月10日，刘某与张某签定《受让房屋合约书》，签订协议刘某是卖方，张某是卖方，该房产是小产权，有房产证但禁止在市场流通受让，刘某将该房房中的三单元305房屋买下张某采用，卖期50年，本息13.5多万元。因本栋楼归属于自建房，房产证不能交予张某，张某只能采用和承租，在政策允许房产转让时，黄某要积极协助张某办理产权证，实习届满，楼房房如果补地价税，张某享有同商品房届满后的优惠待遇。合约签定后，张某向刘某交货了本息13.5多万元，刘某向张某交货了所涉房屋，张某采用至今。
后刘某许诺起诉到高等法院，请求：确认《受让房屋合约书》合宪;张某退还房屋及相应占有;支付从签定合约之日起至实际退还房屋之日止的房屋采用费26多万元。
二审高等法院判决否决刘某的诉请，后刘某裁定，认为所涉房屋归属于农村宅基地房屋，所涉合约Pudukkottai的房屋进行买卖违背了《农地管理费用》第63条的硬性明确规定，根据《合约法》第52条的明确规定应属合宪。二审经过审理，否决刘某裁定，重审。
法律条文解释
《中华人民共和国政府物权法》第146条明确规定：
工程建设工业用地采用权受让、交换、筹资或是受赠的，粘附于该农地上的建筑、违章建筑或其独立设置公共设施通通行政处分。
147条明确规定：建筑、违章建筑或其独立设置公共设施受让、交换、筹资或是受赠的，该建筑、违章建筑或其独立设置公共设施挤占范围内的工程建设工业用地采用权通通行政处分。
辩护律师说法
北京市宽频(东莞)辩护律师事务所高级投资顾问熊氢玲辩护律师对该案点评：该案中尽管一二审都驳回了被告的诉请，但理由却不相同，二审高等法院认为：尽管国家法律条文明确规定宅基地不能用于ADP工程建设，但没有管制宅基地上的房屋受让。二审高等法院主动向水务局来函查明了所涉房屋农地的权属为非国有，既然为非国有，也就不存在违背《中华人民共和国政府农地管理法》第63条明确规定的情形。
那么该案最主要的争议焦点就是在国家管制受让的情况下签定的房屋进行买卖合约是否有效率：尽管《物权法》第19条明确规定了不动产的转移必须经登记才能发生效力，但《物权法》15条明确规定当事人之间订下的有关设立、变更、受让和消灭不动产物权的合约，除法律条文梅塞县明确规定或是合约梅塞县签订协议外，自合约成立时生效;未办理物权登记的，不影响合约的效力。
根据该案的情形尽管房子没有转让登记，但不影响房屋进行买卖合约的效力，而政府有关机关虽注明了不得受让，但这是政府部门在行使行政管理职能，管制的是不动产物权的行政处分行为，而对于意思自治原则签定的合约只要没有违背法律条文禁止性的明确规定，就不能干涉。
特定情况下的小产权进行买卖才能获判有效率辩护律师提示
该事例是深圳小产权进行买卖的一个典型事例，涉及深圳地区的特殊明确规定，一是深圳政府于1992年发布的《关于深圳经济特区农村城市化的暂行明确规定》，将原经济特区内的农民全部转化为城市居民，将经济特区的农地全部转化为非国有农地;二是深圳市政府于2004年6月26日发布的《深圳市宝安龙岗两区城市化农地管理办法》，通过这两个文件，将深圳全市农地转化为非国有农地。所以结合该案，在深圳小产权房进行买卖合约被认定有效率的前提，首先是不违背《合约法》52条明确规定的合宪情形，其次是没有房屋所在农地为非国有工业用地，同时，还需要有相应的产权证。
举报/反馈
网友评论