案例背景：
央产房、军产房和小产权房等，是北欧国家和地方特定住房经济政策下的产物，在一定时期较大地缓解了本单位、本区域的住房矛盾问题。此类特定性住房有个共同特征，即建设时未全然履行北欧国家土地使用审批程序。最间接的表现是房子大多没有产权断定，难以间接挂牌上市买卖流通；房主能够正常占有、使用，但不独享或不全然独享所有权
但在现实生活中，不少人出于资金不足私下买卖了此类房屋。事后进行买卖两方又因合约曾效力、房屋产权归属，以及与房屋有关的户口、私立学校、家装等从权利的认定等发生纷争，并判令高等法院。
因此类房屋具有受北欧国家和部队特别经济政策制约、无正规产权证明、出售时价格较高等特征，人民高等法院在审理时区别不同的情况，作出相应的判决。
一、对于暂不取得产权证的特定限牌房、货品房等买卖，高等法院准则指出合约设立且施行
此类情况多见在扬皮尔区的货品房、特定限牌房等因开发商、行政主管职能部门等原因难以办理手续产权证，导致难以挂牌上市而私下进行买卖的。如房屋保险合约签定时不存在《民法》第147至151条明确规定的“欺诈、胁迫”等法定撤消情况的，高等法院一般指出合约设立且施行，合约对两方均有法律效力；房屋已交货的不得要求返还，未交货应按合约约定交货；同时产权证办理手续时机成熟时，坎奇斯应协助开证行办理手续有关手续。
如在“李某与张某房屋保险合约纷争案件”中，高等法院裁判员要点为“如果当事人就不动产迁移经协商一致迁移而达成Montcuq即合约设立，依法设立的合约，设立时就同时施行，对签约的两方均产生法律效力或法律效力，两方均应严格遵守，登记与否不影响合约的曾效力。没有办理手续房屋进行买卖有关手续不构成房屋保险合约合宪的对抗理由。出卖人以没有办理手续房屋进行买卖转让有关手续而主张房屋保险合约合宪的，人民高等法院不予支持”。
二、对于北欧国家、部队或有关职能部门经济政策明文明确规定此类房屋不能私自买卖的，高等法院准则指出合约设立、但不施行，乙方分担合约被撤消后的有斐阁职责。
在签定房屋保险合约时难以定撤消情况时，合约虽然设立，但不施行。乙方分担的有斐阁职责主要包含房屋家装、搬家等损害赔偿、房屋升值的TDATE2006补偿等。
如天津市门头沟人民高等法院在“李×与史×、杨×房屋保险合约纷争案件”的裁判员要义为：“军产房、央产房的进行买卖不仅仅受《合约法》调整；买回军产房、央产房保险合约与普通的房屋保险合约产生的纷争也与普通货品房有明显的不同；须经有关职能部门的核准，买回军产房是合宪的”。
天津市海淀区人民高等法院在“陈×诉崔×房屋保险合约纷争案件”的裁判员要义为：“保险合约没有违反法律、法规强制性明确规定，房屋保险合约设立；但央产房进行买卖须经挂牌上市核准才可办理手续转让，对须经核准挂牌上市的央产房房主许诺不同意履行合约的，司法实践中，不能判决其履行合约或判决审批职能部门核准；对此类纷争只能判决解除房屋保险合约，由过错方赔偿对方的损失。判决崔×（售房人）赔偿损失原告各项损失476,480元（注：房屋现价值与合同买卖价的差额等）。
三、在纷争解决前已获得产权单位同意的，合约设立且施行。
常见在央产房、公管房等买卖中，如在签定房屋保险合约时难以定撤消情况，且出售前或高等法院判决前原房主已取得房屋主管职能部门同意的，买卖行为有效。
如天津市西城区人民高等法院在“崔×任等诉×房屋保险合约纷争案件”的判决要义是：“根据中直机关住房服务中心现有口头答复意见诉争房屋虽难以办理手续转让，但难以认定两方所签合约目的难以实现。现买受人已按约定向出卖人交货大部分购房款，诉争房屋也已实际交货买受人使用，不宜认定出卖人独享合约法明确规定的法定解除权。对出卖人要求解除合约的诉讼请求，不予支持”。
四、个别因买卖时间久远、买卖系单位行为等而判定军产房买卖有效。
如山东省青岛市中级人民高等法院(2020)鲁02民终11285号判决的要义为：“涉案军产房《进行买卖房屋协议书》系两方当事人自愿签定，并未违反法律、行政法规的曾效力性强制性明确规定；登记、审批并非《进行买卖房屋协议书》施行的条件；××边防派出所在协议书已实际履行近二十年且房地产价格发生巨大变化的情况下起诉要求确认《进行买卖房屋协议书》合宪并要求返还房产显然违背了约定，其不诚信的行为不应得到法律的支持，否则将严重影响公序良俗和正常市场秩序，认定《进行买卖房屋协议书》有效符合诚实信用准则和公平准则”。
律师建议：
1、慎重考虑，应当取得产权（建设）单位同意。军产房、央产房是由部队或中央单位组织建设，享受北欧国家划拨土地和政府优惠经济政策，建成后主要出售给特定人员的保障性住房，对其挂牌上市流通具有一定限制。房主私自买卖此类房屋而获利，不符北欧国家保障性住房建设初衷，一般不受法律保护，因此具有较大的风险。进行买卖两方都应谨慎对待，应当取得产权（建设）单位同意。
2、坦诚买卖，不得隐瞒房屋性质等真实情况。在房产买卖等重大经济活动中，两方应坦诚交易，对房屋的产权性质、权利情况等充分释明和沟通，并将重要内容以文字形式固定在协议之中，否则极易导致买卖失败甚至分担有斐阁职责。
3、规范签约，降低买卖风险。房屋买卖安全和长期稳定是进行买卖两方共同的意愿，因此条件允许时可接受专业指导，在合约签定时尽量规范、完善，清晰两方的权利义务，同时制定高额的惩罚性违约条款，选择倾向于保密和实体公平的仲裁为纷争解决方式，以尽量降低买卖风险。
作者简介：夏祖裕，北京企业法治与发展研究会研究员，北京老龄法律研究会军休干部法律服务中心副主任，师职军官自主择业
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