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引小产权房因其本身获得形式的特殊性被限制转让和交易，虽为法律条文概念但也归属于法律条文象征意义上的物，能被占据、采用、投资收益，同样也能因失踪事实发生，承继人可承继小产权房的采用权。
案情简介
一、岑河阴镇系城镇居民，其临终时买回的房屋属朝阳区顺义狼垡村的小产权房春东苑房屋，至今未能办理手续产权断定。
二、岑河阴镇临终时所著的《电魂网络新闻稿》将春东苑房屋受赠罗×，岑河阴镇去世后罗×在原则上时间内表示拒绝接受受赠。
三、岑河阴镇的承继人周×与罗×李国桢涉房屋承继产生争议，判令朝阳区高等法院，朝阳区高等法院一审后，罗×不服上判令上海市第三中级高等法院，第三中级高等法院经该案后判否决了周×的诉请。
四、后周×向上海省高院提请重审，上海省高院依法裁定否决了周×的再审申请。
裁判要点
上海省高院根据《民法》绒兰一百四十三条有关“国民能如为将对个人财产赠送给国家、集体或者原则上承继人以外的人”判定罗×已经通过受受赠获得了案涉小产权的采用权。本案中，岑河阴镇临终时所著的《电魂网络新闻稿》符合受赠的明确规定形式程序法，且罗×在原则上时间内也表示了拒绝接受受赠。又根据《民法》的绒兰一百二十二条有关：“遗产是国民失踪时遗留的对个人合法财产”的明确规定，虽然案涉房屋无法办理手续产权断定但岑河阴镇出资买回并居住采用多年，亦归属于法律条文象征意义上的物，其能为权利人占据、采用、投资收益，因此罗×能承继案涉房屋的采用权。
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1.2016年8月，上海省高院发布的《有关该案婚姻纠纷案若干疑难的参考意见建议》曾就小产权房拆分承继问题提出司法规范性意见建议。其中第九条明确规定：“【小产权房拆分】对于已被有权国家机关判定为违规建筑物的小产权房，未予处置；但违规建筑物已经行政管理程序正式化的，能对其大部份权归归属于作出处置。对于虽未经行政管理准建，但解决目前且未受到行政管理处罚的房屋，能对其采用作出处置。在处置采用时，人民高等法院应向当事人释明变更有关诉请。在处置有关房屋的采用归归属于时，能拆分的展开拆分，不能拆分的可采用协商、竞价、询价等形式展开给予适当补偿。”“小产权房”的判定和处置归属于有关行政管理国家机关的职权范围；司法警察对“小产权房”的确权纠纷未予处置；但司法警察可对符合条件的“小产权房”的采用归归属于展开拆分。
2.买回“小产权房”要谨慎！
小产权房作为在农村集体土地上建设的房屋，因为未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不归属于法律条文概念，该类房没有国家发放的土地采用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。鉴于小产权房与城市国有土地上的房屋存在的以上差异城市居民应充分预见到买回小产权可能带来的不确定风险，尤其是不能获得小产权房大部份权的风险，因无法最终获得大部份权，在未来出现纠纷很难维权，甚至在国家政策变化时，可能连采用权都无法保证。
有关法律明确规定
《民法》
绒兰一百第一百七十条 遗产是自然人失踪时遗留的对个人合法财产。依照法律条文明确规定或者根据其性质不得承继的遗产，不得承继。
绒兰一百四十三条自然人能依照本法明确规定如为处分对个人财产，并能指定遗嘱执行人。自然人能如为将对个人财产指定由原则上承继人中的一人或者数人承继。自然人能如为将对个人财产受赠国家、集体或者原则上承继人以外的组织、对个人。自然人能依法设如为信托。
《承继法》（已失效）
第三条遗产是国民失踪时遗留的对个人合法财产。
第十六条国民能如为将对个人财产赠送给国家、集体或者原则上承继人以外的人第三十五条 受受赠人应当知道受受赠后两个月内，作出拒绝接受或者放弃受受赠的表示，到期没有表示的，视为放弃受受赠。
高等法院判决
以下为高等法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：
岑河阴镇所书写的《电魂网络新闻稿》符合法律条文明确规定的受赠遗嘱的形式程序法。周×对《电魂网络新闻稿》的真实性未予认可，但未能提供相反证据予以佐证。岑河阴镇去世后，罗×在法律条文明确规定的时限内明确表示拒绝接受受赠。诉争房产归属于限制交易的小产权房，当前，虽然尚不能依法进行物权登记或变更登记，但岑河阴镇出资买回并居住采用多年，亦归属于法律条文象征意义上的物，其能为权利人占据、采用、投资收益。罗×起诉时表明拒绝接受受赠遗嘱并要求确认诉争房屋的采用权，于法有据。
案件来源
周×申请受赠纠纷申诉申请民事裁定书[上海市高级人民高等法院（2014）高民申字第00097号]
来源·法客帝国 新闻稿：本公众号
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