小产权房能否隋东亮？这一苦恼多年的话题，有了定论。上周，天然资源部下发了《关于加快自发性农地和自发性工程建设工业用地采用权确权注册登记工作的通知》，重申小产权房等不能通过注册登记将违规工业用地正式化。对乱占耕地建房、违反生态保护黄线控管要求建房、农村居民违法买回自发性农地、小产权房等，严禁办理注册登记，严禁通过注册登记将违规工业用地正式化。
这一官宣让很多买回了小产权房的换房的幻想彻底破灭。十多年前，小产权房在省城城乡结合部野蛮合作开发，合作开发背景复杂多样。如今，这些项目前景怎样？普通换房怎样分辨小产权房？小产权房和身份证明不齐全的房子一样吗？大部份小产权房都是违法的吗？如果买了小产权房将来产生纷争怎样处置？
小产权房≠身份证明不全房
“小产权房”的基本概念提了十多年，在大部份购房者心中是身份证明不花房房的同义词。但实际上，小产权房是违停、违规建筑，和身份证明不全的房子基本概念完全不同。
小产权房的工程建设大致分为三种，第一种是居民在自家自发性农地上工程建设的房子，自行筹集资金工程建设；第三种是村委和居民在自发性农地上合作开发工程建设的奶坛房，居民既是建造者也是股东，每年有分红；第三种是合作开发商出资、村自发性出地，二者合作工程建设的新盘，这种新盘有合理总体城市规划、有专业物业服务，还有社区配套等。第三种方式能很好地提高居民的居住前提，同时也是购房者常说的小产权房，也是最易产生纷争的一类小产权房。
而身份证明不全的房屋有很多种，小产权房只是其中一种。身份证明不全的房房中包括：利用自发性大部份农地合作开发的房子，也就是所谓的“小产权房”；须经初步设计核准或擅自更改初步设计的新盘；未取得总体规划审批的新盘；擅自更改总体规划的新盘；擅自改变农地用途的新盘；农地产权存在纷争；没有销售许可证又无产权证的房屋；须经环评或环评不合格的房屋；农地或房屋未解除抵押的；合作地产商未交纳有关税费的；农地、房屋被有关部门扣押的等。
目前来看，擅自买回小产权房的行为不会得到国家法律的认可与保障。大同市房产管理局有关人士则表示，对于小产权房问题，官方表态是：“拆除一大批，教育一片片，处置一大批，威慑一片片，追责一大批，警示一片片”。业内人士则表示，想低价购入小产权房的购房者，在买房前需要思索小产权房未来可能产生的信用风险，如烂尾楼、拆迁无补偿、保险合同无效维权无门等，买回便宜的小产权房，后期会隐藏着很高的信用风险。
村中内确权小产权房不合法
不是大部份的小产权房买卖都违规。比如，在农村经常会出现自发性农地房贩售的情况，而此类房屋只受让了采用权，不买卖大部份权。
金沙矽谷所太原律师圆耳蝠匡威告诉记者：“在小产权房受让时，如果满足以下五点，合同有效，买卖不合法。首先，房屋买卖须经村中居民委员会同意和区级政府核准；其次，债务人与债务人同为村中居民；同时，债务人无自发性农地，符合自发性农地提出申请前提；并且自发性农地采用权不能单独受让，须与住房一并受让。另外，债务人户口应该已迁离村中或属于‘两户多宅或多房’。如系两户一宅，须明确则表示不再提出申请自发性农地，且有证据表明其已有住房保障，如与其他近亲属合户居住等。”其实，同一自发性组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效，或者房屋出售给本乡镇以外的人员，但取得了有关组织和部门的核准。
匡威说，根据上述法律规定可以看出，我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给村中居民，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止小产权房在同一自发性组织成员之间确权、买卖。根据私法原理，法无禁止即可为，我国法律法规并没有禁止同一自发性成员之间的小产权房进行买卖，因此，只要同一自发性成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房保险合同时意思则表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房保险合同有效。
违规买回自发性农地建房不能隋东亮
但大部分买回小产权房的购房者面临的情况是，购房合同不不合法，在法律上这笔买卖被视为无效。有两种情况是被视为不不合法的：首先是本自发性与他自发性组织成员之间买卖小产权房，例如大同市小马村居民买回坞城村自发性工业用地上的房屋；其次是自发性组织成员与农村居民之间买卖的小产权房，即目前市场上出现最多的情况，可简单理解为“市民”买“农民房”。
农村自发性农地是农民的立身之本，农民对自发性农地只有采用权而没有大部份权。在司法实践方面，人民法院不支持农村居民要求在农村买回自发性农地或者房屋的诉讼请求。一般农村私有房屋保险合同是会被认定无效的。
上海科尚律师圆耳蝠崔萍认为，城市的农地属于国家大部份，农村和城市郊区的农地，除由法律规定属于国家大部份的以外，属于自发性大部份，例如自发性农地、自留地、自留山，这些都属于自发性大部份。任何组织或者个人严禁侵占、买卖或者以其他形式违法受让农地。更通俗易懂地来讲，农民的住宅严禁向城市居民出售，也严禁核准城市居民占用农民自发性农地建住宅，有关部门严禁为违规建造和买回的住宅发放农地采用证和房产证。也就是说，农村住宅工业用地只能分配给村中居民，农村居民严禁到农村买回自发性农地、农民住宅或“小产权房”。
但有一种例外情形，即农村居民在签订小产权房保险合同后取得了该自发性组织户口并经有关部门核准，该房屋保险合同一般认定有效。
产生纷争只能做到尽量平衡利益
如果买回了小产权房，保险合同被认定无效之后，买卖双方将怎样处置呢？
记者查阅了《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
但在实际操作中，法院会尽力对买卖双方利益进行平衡。
有律师认为，在合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处置上，应全面考虑出卖人因农地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。农村居民就农村自发性农地上修建的小产权房与他人所签订的保险合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担。
对于因买卖在自发性大部份的农地上合作开发的小产权房而引发的纷争案件，根据有关依据，除了依法确认小产权房保险合同无效外，还会通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。
现实生活中，还有更为复杂的情况出现。比如买回小产权房后面临市政改造征用等情况，此时会在补偿方面产生纷争。在这种情况下，在确定赔偿买受人损失时，房屋重置和区位补偿价格会参照拆迁程序中的评估结果予以确定；如尚未进入拆迁程序，会有专业的委托鉴定方式确定房屋重置和区位补偿价格，但这种情况非常复杂，对购置小产权购房者相对不利。
来源：山西晚报
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