小产权房的利与弊（小产权房：是风险，还是机遇？）(小产权房屋的利弊)

808房产网 2023-05-26 69

该文作者：城管局副队长

今年，深圳有三个DT大的旧改工程开工！

一是大家津津乐道的金沙Viluppuram旧改，申报占地是约48万平方米，总交易额可能达到4000亿以上。

（下大石设计图）

二是碧桂园的观澜西街旧改，占地超140万㎡，比Viluppuram的规模更加不可思议。

（碧桂园观澜西街旧改设计图）

这三艘“旧改航空母舰”的启动，意味着那些年少时投资小产权房的“江湖术士”们，正式迎了成熟期。

如图：

目前已建立碧桂园三期、海岸城、五金城、梅森园、宝中新股申购、大鹏湾龙山新股申购等沟通交流群。

然而，得力于，最近正好又出台了三个关于小产权房的备受瞩目文件，强调小产权交易的正当性。

5月18日，国资源部正式发布通告，搞好小产权房的产权归属于注册登记组织工作。《通告》最重点项目的一句话：贫困地区居民违规买回集体土地、小产权房等，严禁办理手续注册登记，严禁通过注册登记将违规工业用地正式化。

5月20日，深圳市建设局又正式发布消息，《深圳市“房地多功能”贫困地区集体土地和集体建设工业用地确权注册登记颁证组织工作方案》，同样也是搞好小产权房确权注册登记的组织工作。重点项目也依然是：贫困地区居民违规买回贫困地区集体土地及地上房屋的，一概未予确权注册登记。

默默地是旧改火爆，默默地是在此之前，深圳人对小产权房能说是又爱又恨，想买又不敢买。

没有任何非官方的统计数据能查到深圳小产权房每年的交易额。但这绝对是一个不可思议的位数，深圳60.8%的房客留宿在城内村小产权房里中（统计数据作者申银万国绿皮书），深圳非正规商品房仅占所有住房总额17%，小产权房占赵静仪达47.8%（统计数据作者深圳王开颖），大街小巷网络论坛遍野的小产权电视广告，网络各种小产权交易消费市场……不足以推断，小产权消费市场在深圳，是多么巨大的一个存在，可说是深圳最大的另一面消费市场。

小产权，究竟能不能买？又会面对一个怎样的未来呢？

一、小产权房，非官方想的和你不一样

按照1998年以前的《土地管理法》，贫困地区居民能买回贫困地区住宅，你如果是在那个年代买的小产权，是合法的并获得确权注册登记，但1998年修订过一波以后，凡是贫困地区居民取得贫困地区住宅的，均违规【1】。

98年之后贫困地区居民买小产权房，不能取得确权注册登记，但与村民签署的购房合同依然受法律保护，仅仅是一纸合同，在该小产权房未来变现的时候，会带来很多不确定性，这就是小产权房混乱而刺激人的地方。

非原著村民买回小产权房的，除了需要一纸合同的保障外，也想赌未来迎转正（确权注册登记）的一天，很显然，这个政策没有丝毫放松买回小产权房违规的意思，态度很明确，等于宣告非原著村民买回小产权“转正”无期徒刑。

（低价诱人的小产权）

深圳小产权房的问题是中国一线城市最突出的，深圳有47.8%的产权不清晰村民自建房，是非正规商品房套数的三倍（统计数据作者2017年王开颖报导的一则非官方统计），它们才是房地产的主流消费市场。

这一切都是因为深圳商品房供应量太低导致房价高涨，也给了小产权房获得了巨大的生存空间；更因为深圳在全国最早（2009）年启动城市更新，被更新的城内村、小产权房一举成了深圳最值得下注的投资品，引发大量投资者和资金卷入。

在启动城市更新政策前，深圳的小产权房有三个重要的历史节点：1992年和2004年，深圳分别完成了原特区内和原特区外的土地转制，把所有集体土地全部转成国有土地【2】。

但名义上土地是转了，对村民的补偿却一直谈不妥，所以地还是收不回来，实质的开发权不在城市而还在镇里，村民的私搭乱建就一直持续。随着土地越来越贵，赔偿越来越难，所以那些土地和村房的性质就成一个巨大的历史遗留问题，直到现在【3】。

关于小产权的的政策杂音一直很聒噪，原因是各种价值观和利益产生的各种解读，大体上有这样一些观点和意见，每年都会被拿出来炒作：

1、当国家或省市政府强调不给贫困地区居民买回的小产权房确权注册登记，很多报道会武断地说“小产权房判死刑了”！

其实呢，政府部门仅仅是为了进行一次大统计数据统计，以制定下一步方案，逐步解决这个历史难题，至于能不能解决，就没人知道了。

2、不久前，不少媒体又在重炒前一阵子的《利用集体建设工业用地建设租赁住房试点方案》，即利用集体工业用地建租赁住房的消息。该消息造成村集体工业用地住宅交易被认可的错误推导，又增加了市民对小产权转正预期。

其实呢，政策仅仅允许经过确权注册登记的小产权房，进入廉租房序列，给它带个合法的帽子。可是，帽子就意味着利益空间不大还被监管，又有谁愿意被转正呢？

3、一些经济学家呼吁小产权转正，

诚然，理论并没有问题。然而，深圳非官方三番五次申明自建房正当性。许多人也是查看非官方条例才放弃低价小产权，选择背负沉重贷款买回商品房。如果条例说改就改，房价稳不住暴跌，背贷的人找谁评理？以后作为守法良民，又该听谁的话？

（南岭村小产权实拍）

如果投资小产权房“先上车，后买票”的行为被允许了，未来的违建行为和违规违建交易，只会越来越猖狂。

历史上有过多次这样的案例：

1999年，深圳对历史遗留小产权进行过一次确权，即发“绿本”【4】。结果，机智的村民们有了转正的预期，疯狂借钱加盖房子，拦都拦不住。反正光明街道的监察人士曾在受访中说过这样一句话：

这也就有了今天深圳密密麻麻的握手楼。99年之前的违建大约是10万栋，而99年之后是25.7万栋【5】。

所以，现在再确权历史违建基本不可能，过往的举措也算是之前决策者的一个不明智之举。越确权，越增加违建动机。

但是，租金低廉的小产权房，为城市低收入人群尤其是流动人口，提供了大量能栖息的地方。这些人群往往是一个城市制造业和服务业的绝对主力，决策层也会考虑到这一点。

就像《城市的胜利》中所描述的一样，为低收入流动人口提供居住条件，能有利于贫民天才被挖掘，有利于降低人力成本，有利于全国贫困率降低等多方面好处。

所以，我认为城市不会轻易暴力“清扫”小产权房，更不会驱赶小产权房客和住客。那么小产权房交易消费市场，未来十年可能都难以彻底消灭。更多的可能是会以一种“睁左眼闭右眼”的方式，来“允许”它存在。

这也就是为什么，近10年的政策从未提及对存量小产权房的处理方式。一般说到严禁确权，就没后文了。

二、买小产权房，到底是赚是赔？

许多该文说小产权不能买，无非几个原因：

1、没房产证，不能过户；

2、不能按揭、抵押；

3、不能落户、无学位。

但是，小产权的交易还是火爆了40年，因为：一是实在是太便宜了；二是作为投资博未来城市更新——这是比投资高科技公司的更安全划算的风投。

龙岗丹竹头地铁站旁的二手房2.5-4万，而同样地段的小产权房，只要1-1.5万。

由于交易不合法，没有非官方的小产权房价统计数据，但消费市场公认的价格，只有商品房的4成。

（我在深圳的街头走一走，小产权的电视广告满地有）

以正在火爆进行的Viluppuram村举例。

据副队长了解，Viluppuram在确定拆迁但开发商还未公布的时候，民房大概是2万，到了金沙确定接手以后，一下涨到了3-4万，到了真的有动作设围挡的时候，房子就涨到了5万以上。据说，这个生意养肥了好几家投资公司。

按照金沙与Viluppuram村民谈妥的补偿标准，外来人员能获得1:1的安置住宅补偿（在深圳，恐怕没人会去选货币补的2万8）。

正处Viluppuram周边的华侨城、深圳湾花园等的房子价格在8-12万/平。大冲城市花园已经卖到了恐怖的16万/平。

这笔Viluppuram小产权的交易，就是5万变10万的生意。

只是，这样高的回报，是有风险的。据副队长多年经验总结，小产权的交易有六大风险。

1.交楼风险

福永小产权房鸿福花园销售期房后被查，直接导致被勒令拆除，大量消费者追款无门。

反正小产权交易不被法律认可，发生什么事你都没法维权。

2.反价风险

和开发商签订拆迁补偿协议的时候，如果你不是原著村民，而是买了原著村民的房子（与其签署合同），你得拉上他一起签补偿协议。将来分配回迁房的时候，也得由他来签确认书。虽然你和原村民有合同，但有的人可能会找各种理由推脱搪塞，要再敲你一笔竹杠，或拿出当年“绿本”等产权证明，声明产权，反悔交易，自己拿补偿。

所以，如果真的是笃定博拆迁，买农民房要买没有“绿本”或“猪肝本”的，这样产权模糊，最后拆迁收益只能按照当时签订的各类交易见证书来判，而这些协议上，往往受益方是买家。

（猪肝本：1993年宝安撤县改区以前，以村镇建设办为审批主体审批过的集体土地，建成后由宝安县房管部门核发的《房屋所有权证》）

3.交易人风险

由于小产权处于监管灰色地带，卖方能以各种理由模糊产权。跟你交易的说不定是二手或者N手房东，而你根本不知情。最后拆迁补偿仍然赔给最初的一手拥有者。

城管局副队长有个朋友给我看了看他的拆迁确权书，真正到了拆迁的时候，开发商首先找的，还是原村民。

4.抵押风险

你的房子可能被抵押给私人抵押公司，或存在未解决的产权纠纷。

5.烂尾风险

深圳城市更新是个世纪大难题，你永远不知道拆迁什么时候完成，即便是碧桂园与大冲这样顺利进行的旧改项目，整体下来也超过十年，要是碰到个“木头龙”式钉子户，拖个十几二十年很正常，还记得去年南方都市报的那篇吓人报道吗，“30多位业主在等待拆迁中辞世”。还有的旧改项目，拆了一部分就死翘翘了，或者政策改变不允许旧改了。那就意味着你的投资血本无归。

6.宏观风险

由于时间线长，你完全无法预估消费市场的云谲波诡，说不定过几年来个房产税或者金融危机，房价跌一波，也不是不无可能。这样一来，你的投资收益可能是负值。

总之，高收益对应高风险，投资小产权这种事情本来就游离在规则之外，规避风险的事，只能说这么多了。

那如果不考虑转手收益和拆迁收益，自住小产权行不行呢？

城管局副队长偷偷告诉你，似乎是能的。

前文已经提到，小产权的难题一时半会解决不了，所以你十年内不必担心执法者会断水断电赶你出门。你只需要确认以下几个事项：

1. 拥有1994年深圳《关于颁发【新房地产证】的通告》中的《房地产》证，即“绿本”，多查找“绿本”的资料，确定这个房子不是“假绿本”。

那种村委统建“绿本”，开发商确权“绿本”，都是来冒充这个真“绿本”的，要仔细甄别。

3.最好没划入拆迁范围，也没拆迁迹象，不然到时候拆迁赔偿的纠纷多如麻。

总之，在房价极高的深圳，未来很长一段时间小产权房都将是低收入者的栖息地，其经济价值和社会价值将长期存在。

三

蓬勃的小产权交易消费市场是深圳很特色的一个存在。