序言
，以初探小区车位究竟该不该。这儿须要表明下责任编辑车位裁判员准则仅指深圳沿海地区。因为广东省外，深圳和东莞等地，车位是能办理手续房产证的，权属明晰，难于出现争论。卖方能在买房的同时买回车位，并办理手续车位权属注册登记。但，深圳沿海地区车位难以办理手续产权证，所以车位权属成为了实践中极难大别列兹尼区的难题。止到2020年6月1日，在“裁判员公文网”及“无讼”上通过搜寻“车位”“大部份权”等URL，本栏总共找出393份深圳各级党委高等法院做出的裁判员公文。车位权属究竟是归全体人员小区物业公司大部份，还是归地产商大部份？除一般的住宅小区，安家房、军产房此类特定房产车位该不该？证实权属后，车位投资收益怎样分割？一、小区停车场或车位权属难题（一）总体规划的停车场或车位归全体人员物业公司大部份的情况
1、《物权法》颁布前的小区，房屋保险合同没有签订合同总体规划停车场或车位权属的，依照《深圳自贸区房地产受让法规》总体规划停车场或车位随房地产的转卖迁移给全体人员物业公司。
在推论权属前，需先证实所涉小区产品销售时间。我省《物权法》于2007年10月1日实行，假如所涉小区在《物权法》实行后产品销售的，依《物权法》明确规定推论总体规划停车场或车位权属，假如在《物权法》实行以后就产品销售完的，这时须要紧密结合1993年10月1日实行的《深圳自贸区房地产受让法规》推论权属。《深圳自贸区房地产受让法规》第十三条明确规定，房地产受让时，受让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时迁移。房地产首次受让合同对停车场、广告权益没有特别签订合同的，停车场、广告权益随房地产同时迁移；有特别签订合同的，经房地产注册登记机关初始注册登记，由注册登记的权利人拥有。因此，房开商在首次转卖房产时，假如房屋保险合同对停车场没有作特别签订合同的，架空层、停车场等的权益随房地产保险合同同时迁移给全体人员物业公司大部份。同时高等法院倾向性认为，现行的法律条文、法规未明确规定未计入容积率的区域，大部份权属于地产商，因此停车场或车位是否计入容积率，地产商是否承担了建设成本不是推论权属的唯一标准，停车场或车位大部份权还应当紧密结合双方合同签订合同来推论。简言之，《物权法》颁布前，房屋买卖合同对总体规划停车场或车位没有签订合同的，归全体人员物业公司大部份。（典型案例：深圳市瑞征物业管理有限公司与深圳市元盛实业有限公司车位纠纷（2012）深中法房终字第3158号、深圳市元盛实业有限公司与深圳市南山区美加广场物业公司委员会车位纠纷【2016】粤03民终3713号）
2、《物权法》颁布前的小区，房屋保险合同对总体规划车库或车位权属签订合同不明的，视为无特别签订合同，依照《深圳自贸区房地产受让法规》车位随房地产的转卖迁移给全体人员物业公司。
在深圳市龙岗区布吉街道中加名园第三届物业公司委员会与深圳派成铝业科技有限公司建筑物区分大部份权纠纷一案中（案号：（2018）粤03民终19518号），所涉小区在产品销售时，房开商与物业公司签订的购房合同中仅部分合同签订合同了所涉物业小区会所、架空层、停车场等归地产商大部份，部分合同并未签订合同。高等法院认为，在此种情况下，对于小区全体人员物业公司来说，应视为没有特别签订合同。由于房地产保险合同对中加名园业委会主张的所涉小区会所、架空层、停车场等的权益没有特别签订合同，亦没有注册登记权利人。因此，高等法院依照《深圳自贸区房地产受让法规》的规定，判决所涉小区会所、架空层、停车场等的权益随房地产保险合同同时迁移给全体人员物业公司大部份。3、根据总体规划设计功能，若车位位于物业公司共有部分，车位属于全体人员物业公司大部份。
在房屋保险合同未签订合同车位权属，房开商与物业公司间就该权属出现争论时，双方当事人能申请高等法院致函深圳市不动产注册登记中心、深圳市地籍测绘大队、深圳市总体规划和自然资源局及相关部门发《调查函》，要求协助调查所涉小区的产权注册登记情况、架空层的总体规划功能、竣工面积、产权性质及归属于等难题。假如车位所在位置属于公共面积的，比如建筑区划内的公共场所，或者占用物业公司共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，那么则属于全体人员物业公司大部份。（典型案例：深圳市中旗置业投资发展有限公司、郭爱华与深圳市福田区荔林苑物业公司委员会建筑物区分大部份权纠纷（2016）粤03终1456号，深圳市越众（集团）股份有限公司与余尽发、吴章仁、龚文献、邬惠芳、陈向阳、张炳玉等物业公司共有权纠纷（2015）深中法房终字第1552号）
4、物业公司向小区地产商买回所涉房产时受赠或买回总体规划的车位，依法获得车位大部份权。
根据《物权法》第七十四条第二款明确规定：“建筑区划内，总体规划用于停放汽车的车位、停车场的归属于，由当事人通过转卖、附赠或者出租等方式签订合同。”《物权法》颁布后的小区，物业公司在向所涉小区地产商买回所涉房产时，能通过受赠或买回的方式取得总体规划车位的大部份权。尽管深圳市尚未有车位产权注册登记，但不影响车位权属的证实。待能办理产权注册登记时，物业公司能依法办理手续产权注册登记。（典型案例：深圳市三九物业管理有限公司时代华庭管理处与陈晓瑜排除妨害纠纷（2016）粤03民终4193号，熊豐与陈晓瑜房屋保险合同纠纷（2014）深中法房终字第2347号）（二）车位归地产商大部份的情况
1、根据《物权法》明确规定，地产商因建设行为原始取得总体规划车位和车库的大部份权
《物权法》颁布后，明确明确规定建筑区划内，总体规划用于停放汽车的车位、停车场应当首先满足物业公司的须要。建筑区划内，总体规划用于停放汽车的车位、停车场的归属于，由当事人通过转卖、附赠或者出租等方式签订合同。占用物业公司共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于物业公司共有。从前述条文的表述，能看出，《物权法》认可总体规划的车位和停车场归房开商大部份，房开商因开发建设楼盘原始取得了物业大部份权。在房产转卖过程中，未占用公共区域的总体规划车位和停车场，房开商能在房屋保险合同中以转卖、赠与受让大部份权，也能通过出租的方式让渡使用权。假如房开商与物业公司并未就车位或停车场归属于难题做出过转卖、附赠的签订合同，即车位从建造开始并未出现过大部份权的迁移，那么房开商作为停车场或车位的建设者，对于车位应享有初始的大部份权权能。即便车位做了绿化处理及可用于人防工程，也不能仅从外观确定车位权属的依照（典型案例：深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳国际俱乐部有限公司委托合同纠纷（2018）粤03民终113号，刘胜武、王亦林与深圳市富通房地产集团有限公司房屋保险合同纠纷中（2016）粤03民终9018号））
2、房屋保险合同签订合同总体规划的车位和停车场归地产商大部份的，地产商享有大部份权
《深圳自贸区房地产受让法规》第十三条明确规定，房地产首次受让合同对停车场、广告权益没有特别签订合同的，停车场、广告权益随房地产同时迁移；有特别签订合同的，经房地产注册登记机关初始注册登记，由注册登记的权利人拥有。《物权法》第七十四条明确规定，建筑区划内，总体规划用于停放汽车的车位、停车场的归属于，由当事人通过转卖、附赠或者出租等方式签订合同。换言之，无论小区何时建成和转卖，假如房屋保险合同签订合同总体规划的车位和停车场归地产商大部份的，地产商享有大部份权。
在实践中，地产商为了保全自己的利益，会在房屋保险合同中特别注明未计入该商品房建筑面积分摊的公共部位与共用房屋部分，包括但不限于会所、酒店、综合楼、学校、商业街、配套楼、停车场（地上及地下）、架空层、农贸市场、超市等配套建筑的大部份权、投资收益权属于地产商。在此情况下，假如小区物业公司就总体规划的车位权属出现争论，高等法院会根据房屋保险合同的签订合同，判定车位的权属归地产商大部份。（典型案例：深圳市嘉诚物业管理有限公司、深圳市南山区恒立心海湾花园第一届物业公司委员会建筑物区分大部份权纠纷（2019）粤03民终2986号，深圳市华宝西部物业管理有限公司与深圳市宝安区风采轩第二届物业公司委员会、深圳市宇康安物业管理有限公司建筑物区分大部份权纠纷（2019）粤0306民初10988号）
二、安家房和军产房停车场及车位大部份权认定难题（一）安家房车位及停车场大部份权的认定
安家房分为准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房，转卖对象是企事业单位员工，带有福利性质，是非商品房性质的房产。对于安家房，高等法院审理态度和一般住宅一致，首需先推论所涉小区转卖的时间是否在《物权法》颁布以后。假如在《物权法》颁布以后，将适用《深圳自贸区房地产受让法规》并紧密结合房屋买卖协议中有无明确规定车位归属于，假如没有签订合同的，车位随房产转卖一并受让给物业公司。假如小区建成和转卖在《物权法》颁布后，适用《物权法》。
在深圳市盐田区海鹏苑物业公司委员会、林锡锐停车场纠纷中（案号：（2019）粤03民终24370号），所涉小区在建成后，于2005年转卖给各物业公司，在房屋保险合同中未签订合同车位权属。物业公司因与地产商车位权属事宜出现纠纷诉至高等法院。原一审高等法院根据《深圳自贸区房地产受让法规》判决车位归全体人员物业公司大部份，原二审高等法院认为安家房此类政策性住房小区内车位权益归属于等应先由行政部门适用相关安家房政策予以认定处理，不在高等法院受理范围内，驳回了物业公司的起诉。后该案被发回重审，重审一审及二审高等法院均认为所涉小区在2007年以前建成并投入使用，这时物权法尚未颁布实行，因此，应适用小区建成时的法律条文明确规定。终审高等法院依法适用《深圳自贸区房地产受让法规》第十三条明确规定，认为所涉小区在产品销售时，房地产保险合同对停车场的权益没有特别签订合同，停车场的权益随房地产保险合同同时转移给全体人员物业公司大部份。
（二）军产房车位及停车场大部份权的认定
若所涉小区属于军产房，那么该小区地块及地上建筑物均属军队大部份，物业公司对房产不享有大部份权。有关军产房的管理，中央军委、中国人民解放军总参谋部、总后勤部等部门制定了《中国人民解放军房地产管理法规》、《军队与地方换建、合建房屋管理明确规定》、《军队房地产开发管理暂行明确规定》等军事法规、军事规章进行规范。假如因小区停车场或车位难题出现纠纷的，应由军队有关部门解决，不属于人民高等法院主管范围。因此，假如就停车场和车位出现纠纷诉至高等法院的，高等法院将驳回起诉。（典型案例：深圳市深广军物业管理有限公司、深圳市深广军物业管理有限公司鸿新花园三期物业服务中心与深圳军区深圳房地产管理分局物业服务合同纠（2017）粤03民终2325号）
三、停车场投资收益难题实践中，小区的停车场一般都交由物业管理公司来经营管理，小区物业公司或者房开商不会直接自行管理停车场。那么经营停车场的投资收益怎样分割？
，大部份权人有关受让、处分等权利受限，但并不能就此排除其投资收益的权利。且小区地下停车场行政部门一般均会核发《深圳市经营性停车场许可证》，能进行经营性收费，使用人应付费使用车位。因此，无论车位是小区物业公司共有还是房开商大部份，大部份权人均享有投资收益权；物业管理公司仅根据物业管理协议，对车位仅负有管理责任，不享有大部份权。
确定车位投资收益分配比例，深圳各级党委高等法院倾向性认为，应当在考量物业管理公司管理成本的基础上，适当考虑物业管理的服务费因素。物业公司在接手地下停车场的管理后，为物业公司提供停车管理服务，内容一般包括对停车场设施的维修和养护、投入调度和安保的人员、缴纳停车费收入税费等等，这必然付出管理成本。参考目前小区车位管理成本费用的惯常实际（约占停车费25%-30%），高等法院一般取停车费的25%-30%作为物业管理公司的成本。同时，物业公司开办和运营有明显的营利特征，从公平合理的角度出发，并参照物业服务费的计费方式和深圳市小区物业管理计费惯例，高等法院会适当考虑物业管理公司的服务酬劳，一般酌情取停车费的10%-15%作为物业公司公司的盈利报酬。
综上，在分配车位投资收益的时候，高等法院在扣除物业管理公司成本和报酬后（二者合计一般约为35%-45%），剩余部分归车位大部份权人大部份。（典型案例：深圳市宝安劲力工贸发展有限公司与深圳市怡盛华物业发展有限公司物权纠纷（2016）粤0306民初13199号，深圳市华宝西部物业管理有限公司与深圳市宝安区风采轩第二届物业公司委员会、深圳市宇康安物业管理有限公司建筑物区分大部份权纠纷（2019）粤0306民初10988号）
结语
最后，总结一下，在推论小区车位大部份权时，首需先推论小区建成和转卖时间，假如早于《物权法》颁布时间，那么适用《深圳自贸区房地产受让法规》。假如小区转卖时未签订合同车位归属于的，车位随房屋的转卖，全部迁移至小区物业公司大部份。假如小区转卖时有签订合同，则从签订合同。小区建成和转卖时间在《物权法》颁布后，假如小区转卖时，未对总体规划的车位做签订合同，那么归房开商大部份；假如转卖时有签订合同，则从签订合同。对于车位的投资收益分配，高等法院倾向于在扣除物业公司管理成本和报酬的情况下，剩余部分归大部份权人大部份。
另外，本栏对比了即将实行的《民法典》与现行《物权法》对于车位的明确规定，二者一致。因此，上述裁判员准则在《民法典》实行后应该继续适用。希望通过责任编辑的梳理，大家能对深圳沿海地区小区车位裁判员准则有所了解。
责任编辑需经允许严禁转发，但热烈欢迎转贴。
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