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虽然卫星城农地资源的匮乏，汽车数目的急剧增长已远远超出了卫星城与其总体规划的承载力，买房容易交通拥堵正式成为所苦卫星城发展的一大难题。随着小区车位矛盾日益突显，车位产权究竟归归属于何处，房地产地产商、小区物业公司之间展开了持久的利益博弈。责任编辑拟围绕车位权属的法律条文难题，从如下方面进行探讨：
一、车位的分类
无论车库还是其它类型的车库所，Chinian数目各有不同的车位组成的。因此，责任编辑所称的车位，既主要包括通过规线增设的开放式车位，也主要包括空间封闭、具备建筑物特征的车库，主要存在于增设建筑物界定大部份权的小区之中。
虽然车位与其它建筑物共享资源了小区范围内农地的采用权，要明确其权利归归属于，应适用建筑物界定大部份权的理论。即在小区的范围内，若为私有部份，则地产商可将车位(库)原则上转卖，也应原则上为其进行物权注册登记;若为相连接部份，则地产商无权将车位(库)原则上转卖，车位(库)应属住宅小区全体人员物业公司协力大部份，无须原则上注册登记以申报。而具体什么样车位归属于私有部份，什么样归属于共计部份，对于物理状态及所在位置相同的车位而言是相同的。
(一)住宅小区发射塔车位
虽然发射塔车位是间接在发射塔上划出界限增设，即间接增设在房屋模块大部份人协力保有采用权的农地表面上，发射塔停放位的产权实际上就是农地采用权。通常来讲，地产商将住宅小区的房屋卖出并办理迁移注册登记之后，建筑物界定大部份权人即按份协力保有了该小区的全部农地采用权。这时，住宅小区发射塔车位就随农地采用权通通迁移给了小区的全体人员物业公司。
(二)第三层金沟线停放位
楼房第三层金沟线层位于建筑物的底部，是建筑物组成部分的一部份。但是其权利归归属于应分情况讨论。根据国家质监局《房屋测量规范》的规定，五层2.2米以下的房屋和地窖不扣除占发射塔积。所以，如果楼房第三层金沟线停放位五层较矮，低于2.2米，不原则上排序占发射塔积，也不参予排序建筑物工业用地，这时，第三层金沟线车库是房屋建筑物的从物，是共计部份，应由增设金沟线层的该幢建筑物全体人员物业公司共计;当五层在2.2米以上时，因其可以扣除占发射塔积、参予排序建筑物工业用地、分担农地采用权，而正式成为界定大部份权的私有部份。
(三)分立工程建设的第二层车位
主要指小镇内专为停放目的而工程建设的分立建筑物，具备结构和利用上的分立性。作为分立建造的建筑物，它应分立排序占发射塔积，参予分担农地的采用权。并且在政府与房地产地产商订下的《农地采用权卖地合同》以及《工程建设项目总体规划许可》等法律条文文件中，都明文规定了这种经营性停放位的农地采用权面积，因此，该类型的车位是排序建筑物工业用地的。根据建筑物界定大部份权的理论，也可以正式成为界定大部份权的私有部份。
(四)地下车位
对地下车位的权属难题一向争议较大，在此主要根据是否归属于人防工程性质将其分为两类，分别判断其归归属于：
1、利用人防工程改造的车位
根据《人民防空法》规定，我国人防工程实行多元化投资，不仅由国家工程建设，商品房的地产商也可修建。实践中，在地产商经过有关部门审核同意后，就可以将这种人防工程改建为地下停放位采用，此即为利用人防工程改造的地下车位。
对该类车位的权属，存在两种观点：一种认为依据《国防法》第37条规定“国防资产归国家大部份”，人防工程性质的地下车位应推定为国家大部份;另一种观点认为《人民防空法》第5条规定“人民防空工程平时由投资者采用管理，收益归投资者大部份”。笔者认为，认定产权的基本原则应当是谁投资谁大部份，并且管理和维护人防工程的费用是由地产商或者小区物业公司承担的，国家并没有承担。因此认为由人防工程改建的地下车库归属于国家大部份显然是不合理的，应将这类地下停放位的产权归归属于于“投资人”大部份。
2、非人防工程性质的地下车位
一般而言，我国的农地和卫星城总体规划仅限于地上的建筑物部份，地下的建筑物往往被视为地上建筑物的附属部份，作为从物来进行处分。因此，在《国有农地采用权卖地合同》中，地下工程面积一律都不扣除建筑物用地工业用地。在这种情况下，地下工程面积就不分担农地采用权的份额，也就没有办法原则上取得大部份权。但是，我国各个部门在处理这一难题时口径并不一致，如前所述，房产管理部门在核定占发射塔积时，对五层大于2.2米的地窖和半地窖排序全部占发射塔积，可以原则上取得大部份权。
鉴于《物权法》第136条明文规定“工程建设用地采用权可以在农地的地表、地上或者地下分别设立”，并且地下建筑物在卫星城中的重要性日益突显，从本质上来讲我国工业用地忽视地下建筑物的做法与卫星城工程建设的实际也是相分离的。地下与地上的建筑物并没有实质性的差别，不应区别对待。因此，对于五层小于2.2米的，应当认定其权属依附于地上建筑物，由小区物业公司共计;而五层大于2.2米的地下车库，其与地上建筑物虽可能在载体上有连接，但在功能上已完全脱离，可以分立经营、获取效益。因此，这部份地下车位不应当作为从物，而应当正式成为私有权的客体。
二、车位权属相关法律条文规定及存在难题
《物权法》第74条规定，建筑物区划内，总体规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足物业公司的需要。建筑物区划内，总体规划用于停放汽车的车位、车库的归归属于，由当事人通过转卖、附赠或者出租等方式约定。占用物业公司共计的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，归属于物业公司共计。2009年3月23日，最高人民法院出台了《关于审理建筑物界定大部份权纠纷案件具体应用法律条文若干难题的解释》(以下简称《解释》)，其中第5条规定，工程建设单位按照配置比例将车位，以转卖、附赠或者出租等方式处分给物业公司的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足物业公司的需要”的规定。
(一)相关法律条文规定模糊，缺乏可操作性
《物权法》第74条第1款虽然规定用于停放汽车的车位应当首先满足物业公司的需要，但实践中如遇到物业公司没有能力承担过高的车位买卖或者租赁价格，那么物业公司的优先权如何受到保障并得以实现?该条第2款规定将住宅小镇内车位权属交由当事人约定，但对约定不明或没有约定情况下车位权属及法律条文后果未作出明文规定，导致在确定车位权属时无法可依;第3款规定“物业公司共计的道路或者其它场地”中“共计”，是协力共计还是按份共计、共计的是车位大部份权还是采用权、如何分配增设专用权的收益等法律条文均未说明;《解释》第5条虽然对《物权法》第74条第一款中“首先满足于物业公司需要”进行了细化，但也只是笼统规定“按配置比例”将车位以转卖、附赠、或出租等方式处分给物业公司，未明确具体的比例增设。可以看出，无论是《物权法》第74条还是《解释》第5条，都只是对车位权属的初步规定，比较模糊，缺乏可操作性。
(二)没有明确界定相同类型的车位权属
结合前文论述，我国的住宅小区车位可分为私有部份的车位和共计部份的车位两种类型。但《物权法》第74条仅规定了占用物业公司共计的道路及其他场地的车位归属于共计，对除此之外的什么样车位归属于共计、什么样车位归属于私有未作出明文规定。故司法实践中因车位权属不明发生纠纷的案件大多都是针对地下车位而言的。并且，对于归属于共计部份车位的采用制度，如共计部份专用采用权制度，立法中仍是空白，大多数小区均采用将该部份车位的采用权出租给小区物业公司的做法。但在法律条文上并没有合法的身份，具体如何操作也易引起争议，物业公司权益受损后也难以展开救济。
(三)车位权属注册登记制度的缺失
我国《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法注册登记，发生效力;未经注册登记，不发生效力，但法律条文另有规定的除外。”因此，在对归属于不动产的车位进行处分时，应当对其权属变更进行注册登记。但是我国关于住宅小区停放位的注册登记制度十分欠缺，在全国范围内极难看到为住宅小区停放位办理权属注册登记的情况，作为不动产的停放位，无法通过注册登记的方式予以申报处于权属不明的状态。许多地产商便以转让采用权或长期租赁等方式变相销售，混淆大部份权与采用权，物业公司无法取得真正的大部份权，为车位难题留下新的隐患。
三、车位权属相关法律条文及制度的完善
(一)立法明确各类车位的权属
结合论文前述部份，在未规定责任后果仅通过约定来决定车位权属的做法在实践中是极易引起纷争的。相关立法应明文规定小区的发射塔车位、五层小于2.2米的第三层金沟线车位和非人防工程性质的地下车位是归属于物业公司共计的，其归归属于不由约定来决定，且不得转卖于小区以外的第三人。共计的车位应当占小区全部车位的一定比例，以保证物业公司的采用需要。
除此以外的其它车位，主要包括分立工程建设的第二层车库、五层大于2.2米的第三层金沟线车位和地下车位以及由人防工程改建的车位都归属于私有部份的范畴。其权属可交由物业公司和地产商约定。在约定不明或约定不明的情形之下，此部份车位应当推定为地产商大部份。在小区车位权属明确的基础之上，应当界定私有部份和共计部份的相同特点，明文规定共计部份中的私有采用权、将其与私有权、私有大部份权分开，以及未按约定履行的物业公司或者地产商责任承担等难题，完善相关的制度。
(二)细化法律条文规定，使其具备可操作性
为增强“首先满足物业公司需要”条款的可操作性，可通过法律条文法规或司法解释等进行细化，为物业公司表达购买、租赁车位的意思设定期限，期限届满，物业公司应以书面方式回复地产商。如决定购买房位，则可由有资质的专业评估机构对车位价格进行评估，防止物业公司和地产商无休止的争议，评估后的价格物业公司不满意、相同意购买，地产商便可向小区之外的第三人出租转卖车位，但同时应限制地产商对外转卖车位的比例。
此外，可参考国外实践，对小区车位及住户“配置比例”即增设明确的义务性数值。达到义务性定值的配置比例，就表示地产商完成了强制性车位的建造义务。在之后处理有关物业公司优先权的纠纷时，就可以先看地产商是否履行了法定义务，对未履行的，则可要求其承担责任;已经履行的，可分两种情况处理：(1)低于或等于这一比例的，地产商不得将车位权属与业主以外的第三人进行约定，作为车位的大部份权人，可以自由处分其享有大部份权的车位;(2)超出这一比例的，地产商可以自由处分超出部份的车位。
(三)确立共计部份车位专用权制度
在对共计部份车位专用权制度的具体规定中，为防止地产商滥用权力损害物业公司的正当利益，应当允许有异议的物业公司向物业公司大会提出，由物业公司大会表决决定是否更改地产商设立专用权的方案，重新分配共计车位的采用。同时，针对部份地产商双重获利的难题，可在车库专用采用权的设定费用和采用费上作出规定，即设定费与采用费均归全体人员界定大部份权人大部份。因此，地产商收取的设定费和采用费应当返还给全体人员物业公司，作为维修基金来采用。
(四)完善车位权属的注册登记制度
申报注册登记，是保证车位权属公信力的根本。目前，各地对车位注册登记做法不一，对部份卫星城采用将车位权属在房产证中注明的方式注册登记，这意味着私有部份的车位仅仅只能随着房屋大部份权的迁移而迁移，与《物权法》的相关规定并不符合，并且归属于私有部份的车位分担了部份农地采用权，与归属于私有部份的房屋并没有区别。因此，应对车位原则上确权、原则上办理登记。
1、私有部份车位的注册登记
私有部份车位注册登记中争议较大的，即是利用人防工程改造的地下车位和非人防工程性质的地下车位注册登记难题。
对非人防工程性质的地下车位，应当明确地下空间采用权制度，通过相关法律条文规定，对地下建筑物颁发《地下空间采用权证书》和《地下不动产产权证书》，使这部份车位的权属能够得到确认;而对于人防工程改建的地下车位的注册登记难题，参考青岛市中级人民法院在(2011)青民五终字第351号“青岛市市南区bobo公寓物业公司委员会与青岛荣盛房地产开发有限公司排除妨害纠纷上诉案”的判决，可以将地产商在人防办公室的备案作为申报其权属的方法。如果地产商能够取得人防单位出具的证明，证明该部份地窖的平时用途为车位，且这部份车位由地产商投资建造，就可以认定该地产商为大部份权人。
2、共计部份车位的注册登记
目前，我国对界定建筑物的共计部份并没有进行注册登记，这为地产商利用其强势地位损害物业公司合法利益提供了便利。同时，虽然未注册登记，物业公司也无法借助相应的产权注册登记来对抗地产商的违法合同。因此，对归属于共计部份的车位，也应当予以注册登记。当然，这种注册登记可以并不等同于私有部份的注册登记，仅仅通过在相应房屋注册登记簿上注明以标示产权的方式，就已经可以起到保护物业公司利益的效果。
3、共计部份专用采用权的注册登记
通过租赁等方式获得对共计部份的专用采用权，其性质应当认定为地役权。因此，也应遵照地役权的有关规定，通过一定的形式予以注册登记与申报。故专用采用权自专业采用权合同生效时设立，注册登记后并可以对抗善意第三人。对地役权的注册登记，《房屋注册登记办法》第65条规定：“对符合规定条件的地役权设立注册登记，房屋注册登记机构应当将有关事项记载于需役地和供役地房屋注册登记簿，并可将地役权合同附于供役地和需役地房屋注册登记簿”。除了房屋注册登记簿这种形式外，笔者认为还可采用规约形式，即将有关专用采用权事项记载于小区的规约上，避免房屋注册登记机构专门注册登记程序上的繁琐以及变更注册登记的困难等。
四、结语
车位权属制度的完善与否不仅关系到个人的财产利益，更关系到社会的和谐。鉴于车位权属的现状，需要细化已有规定，尽快出台相关法律条文法规，补充完善共计部份专用权及车位权属注册登记制度，真正实现车位产权明晰、权责明确的“物”之理想状态
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