原副标题：物业公司举报地产商:共振大宅实乃公寓楼 皇榜两房转卖难
房产公司INS13ZD则表示，预购合约的附带条文中明晰写有：弯叶确认，甲方在买回该房屋的同时还买回了与该房屋相连的401室房屋，甲方已非常明晰并充分地了解了301、401房屋的现况。
房产公司INS13ZD则表示，预购合约附带条文第五条就意味着物业公司买的是全装修的房子，不可能将出现三套所谓的独立的电力系统。
姚学甲的房屋位于美丹路18弄。
“6年前花498万买的大宅，现在卖570万都不容易下手。”北京闵行区美列治文长廊的物业公司姚学甲（表弟）说，幸好打算卖房，他可能将还不知道自己的房子因“皇榜两房”产生这么多眼疾。更不能想到，原来他买的“共振大宅”另付住宅。
地产商北京安东房地产发展股份有限公司则则表示，房屋前述情况在当初的售房合约上均已清晰体现，如何存有物业公司不无知悉一说？如果地产商存有合约诈骗等行为，为何物业公司在签下5年后才向媒体反映该事件？
对此，律师认为，这场貌似物业公司和地产商间的冲突，实质是物业公司和地产商在“7090”经济政策和限购令间的“矛盾”。
物业公司被明确要求签三份预购合约
2016年5月16日，姚学甲自述，2010年10月，他和妻子以498万元的价格买回了两套美列治文高球大宅。
该小区是由北京安东房地产发展股份有限公司合作开发建设的单层共振排屋大宅，一个门号4户人家，“我买回的是地铺，是这里面最小占地面积的大宅，产未损坏表明占地面积逾175平方米，但前述还送了一个占地面积百多平方米的阳台。”
姚学甲说，前期宣传甚至交订金的这时候，地产商均没有提到要签三份预购合约的事情，等到签合约当天物业公司才知悉该事件。地产商知会，自2006年6月1日起，新批、房地产投资的商品房，建筑占地面积90平方米下列住房（含经济适用住房）必须达到合作开发建筑总占地面积的70%以上。否则难以获得相关规划，房管部门的行政审批和许可证，也难以上市出售。
“地产商则表示，只能按照明确要求把大宅拆分成两个90平方米下列的住房，这是地产商和房烽间的问题，跟物业公司关系不大，也不能对物业公司有影响。”姚学甲说，由于是首度买回大宅，对购房程序和房地产经济政策等事项不屑一顾，心想：反正都是自己和地产商签的合约，一份三份G540关系呢？
2011年1月交房，当年4月，姚学甲领到产证，附页却表明姚学甲所买的大宅被拆分成三套占地面积80多平方米的公寓楼。“我当时看到产证的这时候，心头再次起了疑点：没错是两套大宅，却被写出三套公寓楼不合法吗？但看到三套房也实实在在都在一本产未损坏，且在自己的名下，第二次疑点还是没有引起足够重视。正是因为该疑处未疑，才导致后续问题不断。”姚学甲说。
共振大宅是大宅还是普通住宅？
姚学甲所签的三份预购合约上均写明：甲方经批准，在该地块上投资建设美列治文长廊商品房。而姚学甲在采访过程中，一直声称所购的是美列治文高球大宅。
业内人士告诉澎湃新闻记者，从物业属性的角度来划分，美列治文长廊属于住宅，跟大宅有本质的差异。那么，姚学甲买回的到底是住宅还是大宅呢？
姚学甲称，地产商一直强调他们所购的是美列治文高球大宅，房屋类型为共振及排屋大宅的纯大宅小区，并用环境优雅，高尚会所、美轮美奂的装修等宣传和推广，吸引买家。购房时所有的宣传广告和售楼处都以美列治文高球大宅小区的字样，开放参观的所有样板房也是一家一户的共振大宅房型。交完订金，后续参与选定房号的摇号过程中，也一直被知会是一家一户一号。所以，他并没有注意预购合约上的小区名称。
姚学甲提供了一份当时房地产商的宣传手册。记者看到该封面写有美列治文高球大宅几个大字，上面写有美列治文长廊，但字体非常小，是整个页面中最小号字体，很容易忽视。
在北京闵行区规划和土地管理局的网站上，记者并没有查到美列治文高球大宅的信息，只查到美列治文长廊等规划信息。
北京闵行区政府官网上《罗店新镇美列治文长廊修建性详细规划》表明：罗店新镇美列治文长廊修建性详细规划的范围东至罗迎路，西濒区级干河荻泾，南临美丹路，北近月罗公路。规划总用地占地面积12.06公顷。姚学甲的房屋位于美丹路18弄，正处于本区域。
大宅还是住宅，对物业公司来说重要吗？姚学甲向记者表达了疑点。
一家房产中介公司的法务代表告诉澎湃新闻记者，这点非常重要。
这名法务介绍，2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止大宅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对大宅进行全面清理。”在国家对“大宅和高球用地双禁”经济政策下，高球大宅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。“如果姚学甲买回的是高球大宅的话，肯定不能6年才涨了这点钱。”
“现在不少地产商采用外观以大宅整体设计的三套双拼，卖给客户后再改成两套大宅，来规避经济政策上带来的风险及稀缺问题。”这名法务代表说，其实国家曾明晰规定，排屋、双拼，甚至所谓的创新型共振大宅等低密度住宅均不属于大宅范围，而被划入高档住宅范围，姚学甲所买回的美列治文长廊可能将就是此类。“如果地产商以高球大宅作为宣传，再以大宅价格售卖这些房屋，地产商恐涉嫌违法。”
该法务代表解释，国土资源部对大宅的定义是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地占地面积很大，容积率非常低。大宅是没有公摊占地面积的，大宅长廊占地占地面积在房地未损坏有土地使用权占地面积的。且大宅的买卖双方合约一般都有注明：本商品房户型为大宅。从姚学甲所签预购合约来看，姚学甲所买回的绝非大宅。
不涉嫌虚假宣传吗？”姚学甲的邻居党佳佳（表弟）说。
北京联合律师事务所合伙人胡雪律师则表示，可能将广告宣传中涉及夸大或者混淆，但地产商的行为还构不成法律意义上的虚假宣传。如果涉及宣传违规，市场监督局是可以处罚的，不过时至今日已超过行政机关处罚年限了。
皇榜两房有何影响？
姚学甲告诉澎湃新闻记者，该小区共434户，一期 136户，二期 150户，三期是148户。其中一期、二期共184名物业公司名下有三套房，三期物业公司均是两套房。
姚学甲说，房烽规定三套房不能分开出售，这就意味着，184户居民难以正常流转这些房屋。
姚学甲告诉记者，北京市政府于2011年1月31日颁发并实施了《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》，即俗称的房地产限购经济政策。
“这意味着，此后的购房者如果是北京户口，需要名下无房产，购房者如果是异地户口，根本难以买回。”姚学甲说，现在许多物业公司家里的孩子想在中心城区买婚房，还有物业公司想置换，以及部分物业公司资金流发生问题急需售房套现，但受到限购经济政策和皇榜两房的影响，让他们的房产不能在市场上正常流通交易。
为何相同户型还有一户皇榜
为什么在该小区三期，跟姚学甲家同样的户型，房产证就显示为两套房？
业内人士告诉澎湃新闻记者，10年前出台的“国六条”曾明晰规定：新批、房地产投资的商品房，90平方米下列的住房必须达到合作开发建设总占地面积的70%以上。这个经济政策被称为“7090经济政策”，直到2015年3月才被悄然废除。从《罗店新镇美列治文长廊修建性详细规划》来看，政府明确要求地产商在9.07万平方米的住宅建
安东房地产公司INS13ZD则表示，美列治文长廊在拿地规划审批过程中的确受到“7090”经济政策的影响，后期经济政策淡化，就改建大户型。“所以同样户型，才会出现皇榜两房和皇榜一房的差异。有三套房的物业公司对此也是知悉的。”
01、401房屋的现况。 “也就是说对于房屋交接时的状态，物业公司是清楚的。”
皇榜两房能否分别售卖
“如果是三套房的话，为什么只有一个门洞、一间厨房、两套电力煤系统？三套房子都有产权就意味着可以单独出售，那为什么合约里又规定不能拆开销售呢？这不是自相矛盾吗？”姚学甲提出质疑。
INS13ZD则表示，预购合约内附带条文第九条写明：甲方自愿委托甲方将自己名下的美丹路18弄**号301室与401室合并成整套房屋进行装修（合并装修后的房屋下列简称该房屋）。双方约定，该房屋因装修的实施，原有三套房屋的各自功能因合并后有所改变，交付的房屋只执行合并装修后的功能标准；甲方被知会，上述功能的改变（含厨房间、卫生间的功能性改变）为不可逆转。因上述原因故本合约所涉各类退房或因其他原因造成的退房以及合约相关的履(违)约责任，均以三套房屋装修合并后作为共同的单一主体，不得拆分。
第五条条文就意味着物业公司买的是全装修的房子，不可能将出现三套所谓的独立的电力系统。
INS13ZD还则表示，预购合约附带条文第一条明晰规定：甲方承诺，甲方在今后转让房屋产权时必须一并转让上述三套房屋产权。
宝山房烽相关负责人称，在验房时，三套房屋的电力煤系统都是齐全的，据房烽方面了解，正是由于物业公司之后委托地产商改造装修，才导致地产商把其中两套房子电力系统改了。
对房烽明晰三套房不能分开出售的说法，该负责人则表示，物业公司误解了。房产交易中心所有发的产证都是按照建交委规划核定的基本单元来发的。“只要有独立产权的房子都可以自由交易，房烽没有权利干预。”不过，由于房屋已被改造，而且很多地方是不可逆的，导致三套房屋的独立功能很难再恢复。且不说双方有捆绑转让的约定，但就很多功能不可逆这一现况，就很难有人愿意分开买回。
【律师观点】经济政策衔接间的漏洞谁来修补？
物业公司认为地产商涉及虚假广告宣传诱导消费者买回、合约跟前述情形不符、甚至认为其和地产商所签的合约为霸王合约。
但地产商认为自己是严格按照规划来建，房屋前述情况已经在合约中体现。“就是因为限购导致目前皇榜两房的物业公司不便抛售才引发的矛盾。”地产商则表示。问题究竟出在哪？
貌似物业公司和地产商间的矛盾，实质倒是物业公司和地产商均受到经济政策的影响所致。
2006年5月，建设部等九个部委联合下发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，提出“7090经济政策”，明确要求新建住宅项目，套型建筑占地面积90平方米下列的户型必须占整个项目的70%以上。这项经济政策出台的主旨在于稳定房价。但是经济政策一旦出台，地产商势必要打破原有大房定位，调整户型大小，所谓上有经济政策下有对策，就有了大房一拆二的“办法”。
经济政策总是与时俱进的。2011年起，房产限购令启动，盼望能够调控房地产市场，给过热的房价降降温，控制投机，保障刚需。然而，正是“7090”经济政策在先，限购令一波一波在后，让美列治文长廊皇榜两房的物业公司们，陷入了极其尴尬的境地。
按理，既然房屋交易中心颁发了皇榜两房，审核和程序上或者无误，但合约规定三套房必须捆绑交易，又适逢限购，让这部分物业公司陷入尴尬境地。不好卖，又没人买。
暂且不计地产商“美列治文高球大宅”还是“美列治文长廊”间的障眼法，但就一前一后两个经济政策的衔接，确实是遗漏了一些特例物业公司的感受和利益。不可否认，不同时期有不同的市场和经济政策需求，相应经济政策的出台也解决了一
（北京海华永泰律师事务所高级合伙人、媒体评论员 严嫣）返回搜狐，查看更多
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