上面是丹桂新闻报道记者重新整理的从今年3月迄今，贵阳主城（五主城区+经济技术开发区）的新房预购情况：
相信许多朋友有以下几个感受：1、不昂贵；2、供给少；3、或者说适宜脱身的不多。这成为目前许多购房者将注意力转为二手货房消费市场的关键性其原因。
01
为何你的房子不好卖？
做了一两年房地产新闻报道，只有或者说经历了房产进行买卖，才知道个中艰苦与繁杂。而在其中，较之于买房，更提心吊胆的要数卖房，的的当前大背景下，对期许通过卖房留出资格证书而后希望再购买两套优质资产的分期付款家庭成员而言，“换房”是几项宏大的工程。
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二手货房梅西县进行买卖。因为二手货房消费市场较之新房消费市场更加消费市场化改革、更能被各种类型消费市场信息所左右，加上进行交易双方的角力，从而造成二手货房较之新房，更难于进行买卖。
2018年一年贵阳二手货房消费市场变化/数据来源：珍珠（雷米雷蒙县）
手房消费市场，最关键性的一个核心就在于最佳时机。具体而言，最近一次最好的添置二手货房最佳时机就在开春前于2年底这一两年。当时二手货房消费市场还属于疲弱阶段，新房与二手货房还有较大的“班庄镇”，在这个时候买进二手货房相对比较容易，买方的敏感性和市场预期也较低。
贵阳3月近35亿人次的带湖南金证，刷新去年以来新低
3月已经开始，随着新房走高，部分买房人和换房家庭成员已经开始将注意力转为二手货房消费市场，房东的焦虑市场预期在并行提升。对房东而言，原价贵了又乏人问津，卖昂贵了感觉又费时费力，这是卖房人的两大疑惑。
其原因
除了最佳时机，另一个关键性因素就是你为何要卖房？
有人需要资金变现、有人需要腾挪资格证书、有人需要资产优化，不同的卖房目的造成房主在卖房时的焦虑波动是不一样的，这对买进者而言是个机会（具体后文会讲到）。
但或者说麻烦的就是分期付款家庭成员，既需要通过卖房留出资格证书和钱，同时又对希望购入的房子缺乏一个清晰的目标，导致迟迟不能脱身。
以丹桂新闻报道记者个人为例，此前曾想把老婆婚前位于市中心的两套小户型卖了，从而买一个内金沙片区带学区性质的二手货房。这个想法从春节前就在酝酿，而消费市场在这近半年时间内发生了很大的变化：
就听说已有人全款签约的惨痛经历）。
对策
对分期付款家庭成员而言，究竟是先留出房票和钞票来苦等好房子，还是等有了好房子再卖手上的房子，这是一道两难的选择题。
前者带了一定的“赌性”，而且目前二手货房还处于上升通道阶段，早卖意味着损失一部分卖房所得。后者则很难操作，许多高性价比的二手货房之所以带有 “抛售”的性质，往往也是因为房东急需用钱或留出资格证书。
怎样破？
降低焦虑市场预期。特别是对分期付款家庭成员而言，就跟买新房没有百分百满意一样，二手货房进行买卖也不可能十全十美。既想卖得高，又想买得昂贵，还要让房东等着你，这几乎是不可能实现的。降低市场预期是最现实的途径。
二手货房行情不好时，卖了房继续买“二手货”。在行情不好的时候，降低10万到20万争取把房子变卖，然后再分期付款两套不错的高质量二手货房，一来一去，你换到了升值前景更好的房子，最初的那点损失，完全是可以通过分期付款的这套房子找补回来的。失之东隅收之桑榆，在二手货房消费市场，这是经得起推敲的。
一个议题：
02
为何你老买不到科榧房子？
在二手货房消费市场，首先关键性的就是心态。
与新房报名、摇号、凭运气不一样，二手货房进行买卖其实更讲究“缘分”。从某种意义上说，买二手货房更像是一门艺术——不能操之过急，也不能无为而治。
若操之过急，不管房子再好、性价比再高，买家表现得越迫切，卖家就越掌握主动，最后可能鸡飞蛋打；若无为而治，一副无所谓态度的“佛系”买房，买家可能会吃不少暗亏或始终买不到自己想要的房子。不急不躁，这是送给买二手货房朋友的第一句忠告。
目的
在心态之外，最关键性的一点就是清楚买房是为了什么？目的清晰才会有的放矢。
以丹桂新闻报道记者为例，再次买房的一个关键性其原因，就是给家里小孩准备两套“学区房”，在此基础上，考虑到父母年纪太大，目前居住的还是非电梯老房子，所以一家人将注意力瞄准了目前居住地附近的内金沙片区内，可以读金沙小学、带电梯的改善型房源，面积在110平米上下即可，同时考虑片区内普遍价格在2.5万元/平方米左右，总价也就确定在300万元左右。
从上面丹桂新闻报道记者的个案可以看出，买房一定要抓大放小，以解决“主要矛盾”为第一要务。同时，要明确几个非选项，比如非学区房不考虑、三环外不考虑等等。在此基础之上，能带来更多附加值的产品就更好，当然这也意味着价格可能会更高。
总体来看买房需要考虑的因素有：目的、区域、小区。不论买房人首次置业还是改善换房的朋友，明确自己的需求和底线，才能在二手货房消费市场做到游刃有余。
选择小区
在基本确定买房区域之后，重点选择几个合适的小区，将是自己在未来一两年内能准确把握高性价比房源、房源一旦入市就能立即判断、果断拿下的关键性前提。
判断一个高质量小区的条件有以下几个维度：
开发商品牌→物业优良；
3-5年次新房→未来潜力更大；
高质量学区资源→确保资产坚挺的关键性保障；
主城核心地段→地铁商业等配套更加完善；
规模适中的小区→盘太小缺乏公共空间，盘太大后期挂牌竞争也大；
户型适中的房源→面积太小意味着居住舒适度有限，面积太大则意味着总价过高，都很挑客户，所以一般而言100-130㎡、套三套四户型是目前的主力户型段，基本满足不同人口家庭成员的基本需求。
选择房源
按上述标准筛选出几个基本达标的小区后，接下来就是等合适的房源和合适的价格，从而决定何时脱身。
还是以丹桂新闻报道记者个人为例，当初在内金沙主要就看中了两个小区，所以中介基本上也推介这两个小区的新房源。前后一家人共看了不下10套房源，可以说，每两套房源都有自己的优势和劣势，具体需要考虑的有朝向、楼层、周边环境、户型、装修、通风、噪音。
接下来，逐一解释这些因素需要注意的细节：
朝向。一个能沐浴冬日阳光的客厅跟完全晒不到太阳的房子，完全就是贵阳的两种生活方式，完全朝北的房子，最好不要买。
楼层。选择中上楼层最佳，除开别墅，一般的电梯房尽量不选择顶楼或底楼，因为防潮和防雨在后期都可能给你带来很大麻烦。
周边环境。这是考察二手货房的最关键性目的。曾经在同一个小区，有房源比另外房源昂贵10万元以上，其原因就是客厅正对的小区外就是一个垃圾中转站。诸如是否临近主干道、医院、配电站、
户型。以方正为主，房屋进深不能过大（影响采光），客厅面积足够，各功能房大小适中。清水房还好一点，后期可以改造，如果已是装修入住的，就要考虑清楚，是敲掉重来还是将就用，这一拆一建，其实也是一笔不小的费用。
装修。好的房子，一进去就能感受到房东的眼光和经济实力，选择适宜自己的装修风格，很大程度上也能节约相当大一笔费用。
通风、噪音，这两个一起说。在目前消费市场上，讲究通透性又有较好朝向的板式房源越来越少，加上不临主干道远离噪音这种房屋，在市中心而言，可遇不可求，这些都可以算作房屋加分项，不用刻意要求，可以通过后期的改造（比如安装新风系统、双层玻璃等）来完善。
谈判技巧
通过上述方法判断出两套好的房源之后，最后的问题就是价格。怎样判断一个小区里面的新增房源具备较高性价比？这里有几个小窍门：
长期关注一两个目标小区。这个需要长达几个月甚至一年半载的功夫，充分了解小区内每两套户型的优劣和价格，也只有了解到小区的销售情况和均价之后，才会在新增房源出来的第一时间判断其产品优劣和挂牌价格是否具有较高性价比。
最简单的方式就是经常关上各种房屋进行买卖APP看一看，一般而言每个小区首页的挂牌房源会有“必看好房”的类似提示，相对而言这种房源性价比相对较高。
寻求中介帮助。另外一种方式更加捷径和迅速，就是在你的目标小区附近找到中介，将自己的述求清晰告知对方。一旦周边有合适房源出来，中介会第一时间通知你，特别是遇到急于出手的一类低于消费市场价的房源一旦挂牌入市时。
佣金等细节也不可忽略。
所以，又回到最已经开始那个问题：一旦遇到低于消费市场价的“甩货二手货房”入市，你是否抢得到？如果你有换房或买二手货房的强烈意愿，按照以上办法筛选出目标小区后观察1-3个月，同时考虑留出名额和资金，伺机脱身。
【几个买房小技巧】
房龄
二手货房无法避免的就是房屋年龄。选择次新房是一个相对最稳妥的方式，房子还是应该回归其本来价值，这才是应对未来更多未知可能的最佳方式。而在此基础上，了解房屋的学位、落户等情况也是有必要的。
价格
这是因为，在消费市场法则更敏锐的二手货房消费市场，一分钱一分货体现得更加直接和充分。好的二手货房，值得你垫垫脚去“够一够”。因为，即便在未来再度转手这类房源时，其市场预期也是可观的。
情商
与新房最大的不同就是，进行买卖二手货房更考验一个人的情商。你可以把卖家“聊”高兴，也可以让中介更贴心地为你服务。尊重为你服务的中介，尊重消费市场法则和社会规则，也是买房之道。同时，这里也提醒一句，尽量选择正规中介，千万不要贪图小昂贵走“歪门”，最后很可能得不偿失。
最后，祝大家在买房和卖房的道路上，都能有所收获。
红星新闻报道记者 骆燏
图据东方IC
编辑 张超
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