原标题：现房更可信赖 石家庄却难寻高质量房源
现房更可信赖 石家庄却难寻高质量房源
现如今，为防止期房的购买风险，所见即所得的现房成了全国各路房价新闻媒体、购房试驾官的首推产品。但在济南房价，国际品牌可靠、产品优良、市中心区优越、基础建设齐全的现房却不好找。那么，济南房价现房产品销售的现状如何？市场高质量现房可优先选择内部空间大吗？带着广大购房者高度关注的难题，记者对济南房价进行了调查走访——
3年前就住上新房了。这几年，他不仅多承担了租房费用，而且期房交房产品品质与售房时的承诺也相差相差无几。
到留宿后的园林设计、物业服务、街道社区管理等不利因素，他还是优先选择了国际品牌房企的期房。另外，许多同面积现房要比期房总价贵出20多万元，并且无基础建设、无私立学校，这也是众多业主选期房的另一不原因。
多名济南房产新闻媒体的资深人士介绍，目前，济南新盘国际品牌及数量比2018、2019年金融行业鼎盛时期下降了三分之一，交房延期、货不对板甚至工程项目停工的难题不仅打击了老百姓的购房积极性，也令全金融行业信誉不佳，发展陷入被动。这就导致现房的竞争竞争优势明显提升，现如今老百姓购房最高度关注的两大难题就是若想按尾韵房，若想高产品品质交房。在按期收房的基础上，换房才会考虑居住功能之外的市中心区、私立学校、基础建设、交通、环境等附加值优劣。
“买现房看得见觉果，基础建设、绿化、户型、房全、装修产品品质都有的放矢，而且留宿后很快就能办下大红本，防止了许多纠纷。相比之下，期房的不确定不利因素太多。”多名业内人士称，虽然人人都知道现房的竞争优势，但从济南房价成交量统计数据上看，市场上成交量的产品超过八成为期房，产品供需不对等、金融行业运营的特殊性，决定了现房的成交量统计数据并不抢眼。
B 高质量新盘 现房优先选择内部空间有限
据不完全统计，济南在售新盘200余个，在售现房新盘仅有100个左右。龙湖东郡、中铁诺德逸宸云著、碧桂园国际街道社区、首开国风琅樾等Fronsac目前均有现房房源出售，但是比率极低。从现房新盘的分布看，小店区20个、晋城市26个、太原市16个、晋城市12个、河阴镇10个、北大街10个。从国际品牌上看，碧桂园工程项目在售新盘有3个，仅有1个新盘有小量的现房在售；龙湖在售新盘多达20个，仅有龙湖东郡、龙湖金地滨河上乘有少量现房；万科在售新盘超过10个，现房比率也不高。
“中介经纪人愿意带客户去看期房，因为期房优先选择内部空间大、优先选择面广。现房多是同一新盘产品销售期房时，被人挑剩下的、有缺憾，而且长时间未出售。客户的购房要求多种多样，比如楼层、户型、朝向、市中心区等，能满足客户多项要求的现房数量非常有限。”德佑房产中介门店赵经理告诉记者。
业顾问介绍，小区一至四期已交房，五期也将在年底交房。置业顾问称，一至四期的极少数现房未售出的原因就是楼层加位置没有竞争力。龙湖东郡主力户型有12种，工程项目在售现房户型仅有3种，而且没几套。记者还了解了东山雅苑、太行悦泉苑、山投滨江城尚城、唐槐园、中国铁建青秀嘉苑、南海公园时代城等有现房房源的新盘，无一例外均是好楼层、好位置、好户型售罄的状况。售楼处为了快速清盘，针对尾房推出一些折扣、优惠购房的活动，但收效甚微。
“绝大多数老百姓，一生只买一两次房子，全家花巨资买一套不称心的房子非常不划算。尤其是改善类换房，就是冲着居住产品品质升级而换房，更不会选缺憾明显的尾房，也就是现房。”在多个新盘案场做过产品销售的小张称，少数愿意在产品力上下硬功夫的新盘会通过前期建筑设计，弱化低层或顶层、户型不佳、位置欠优等产品弱点，这样全案新盘各个都是好户型，更是没有现房可售。比如加高顶层和底层的层高，非抢手户型配送仓储内部空间、阳台、飘窗等，反而会让这些不好卖的楼层成为抢手货。从营销角度上看，市中心区好的新盘却拖拖拉拉卖若干年仍有大批现房发售，这样的工程项目一定存在各种缺憾。
“济南房价早已进入国际品牌时代，没有国际品牌加持的工程项目，期房卖不好，自然就变成了现房产品销售。许多非国际品牌房企开发的工程项目，期房和现房产品销售都不尽人意。”在济南热点片区晋阳湖周边，龙湖、万科的新盘长年保持超高的产品销售业绩，推盘就清货，但是相当一部分不知名的新盘产品销售五六年后，楼层、单元、户型依然齐全。业内人士称，晋阳湖属于济南中高端工程项目聚集地，这类产品的业主更在意工程项目的国际品牌美誉度，因为涉及到收房后的物管、邻里圈层等。而该区域相当一部分现房新盘，在营销投入上不宣传、不推广，以刚需产品拉流的手段产品销售中高端产品，带来的结果即是“买得起的看不上，看得上的买不起”，出现明显的供需错位，这类现房产品销售周期越长，日后越难卖。
C 准现房次新房 供需信息不对等
在高质量现房不可得的情形下，准现房、次新房是换房们买房不踩雷的另一不保障。在房产中介公司及国际品牌新盘，寻找准现房、次新房的业主络绎不绝，但因供需信息局限、成交量风险等不利因素，能挑上钟意准现房、次新房的客户并不多。
业内人士称，准现房与次新房有明显差别。准现房多为新盘尚未交房，工程项目内装修、公共区域、基础设施等工程建设已进入尾声的房子，其产品销售渠道主要在售楼处及房产中介经纪公司，购房人的买卖合同与房企签；而次新房是已经交房，业主尚未装修留宿的房子，其产品销售渠道主要在房产中介经纪公司，购房人的买卖合同与卖房人签。
在实际操作过程中，次新房的选购存在一些潜在风险。事实上，次新房的产品销售方并不是产权所有人，或者不是完全产权人。尤其房子有多名共有产权人的次新房，卖房人如果没有取得所有产权人的授权，是不可以出售该套房子的。对于仍处于还贷中的次新房来说，有不少房主要求使用购房者的首付款支付剩余贷款，从而解除房屋抵押状态。在这种情况下，购房人需要优先选择中介的垫资服务，增加了购房资金成本。另外，次新房是否为凶宅、有无质量难题及债务纠纷等，同样需要购房者细细考量。
“准现房、次新房的信息渠道不及新房全面、及时。”某房产经纪人称，准现房的资源多在售楼处，信息是实时动态的，楼层、户型、位置等优点全面的房源，未付定金的生客很难及时掌握，这些房源极有可能在售楼处内部流转，快速出售。而次新房的产品销售渠道主要是房产中介公司、房产朋友圈，因期房、准现房的成交量佣金远高于次新房，中介公司在应对客户需求时，仍会以期房、准现房为主，次新房的缺点会被中介经纪人放大，购房人对次新房的房源信息、房源状况了解并不全面，也正因如此，看似很有竞争力的准现房、次新房，产品销售量远不如期房。
D 济南房价 预售制仍为主流
2020年，全国房价头部房企出现负债难题之后，取消房价预售制的呼声高涨。事实上，为规避预售制存在的种种风险，南方少数前沿省市早已开始尝试推行房价现售制。2016年5月6日，深圳率先试点现房产品销售。2017年5月25日晚，广东省人民政府办公厅下发《实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务》（以下简称《任务》）的通知，《任务》明确要求着力防范房地产市场风险，其中鼓励推行现房产品销售制度备受高度关注。2020年，海南宣布对新出让土地建设的商品住房实行现房产品销售制度。
今年，“大首推动商品房现房产品销售”的呼声越来越高。1月17日，全国住房和城乡建设工作会议明确提出，“有条件的可以进行现房产品销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位。”新政策指导下，目前已有山东、安徽、河南、四川等省提出现房产品销售试点。
但在我省，商品房市场推行或试水现售制的相关信息暂无明显迹象。为了防范商品房期房交易风险，我省出台了《山西省商品预售资金监管办法》，要求商品房预售款必须专户专存、专款专用。商品房预售监管账户须在监管部门网站公示，预售款未存入账户不得办理网签备案。
市场从无到有，从小到大。当初为鼓励房地产市场的发展，解决供需双方的资金难题，推出了商品房预售制度。这个长效制度推动了金融行业成长及发展。对于市场尚有充沛发展内部空间，还有大量刚需置业的二三线城市来说，实现现房产品销售制后，购房者的风险会减小，但购房者的买房投入成本会大大提高。更重要的是，现售制对房企资金提出非常高的要求，融资渠道有限的普通房企开发热情会大大降低，甚至退出金融行业，市场的供应量也会相应减少。带来的结果会让许多刚需、改善型换房买房更难、更贵。从市场运营大格局看，推行现售制需要一个合理的政策衔接期、市场运营周转期，贸然取消预售制，许多正在降杠杆的房企将面对巨大的资金压力，不利于金融行业发展、城市建设。
的不同，对金融行业发展的意义重大。业内人士称，商品房预售制存在的隐患出在资金监管、企业无序扩张上，如果职能部门能从制度上扎紧篱笆，监督并解决好这两个难题，预售制仍是目前解决老百姓刚性、改善居住需求，推进金融行业发展的重要方式之一。
来源：山西晚报返回搜狐，查看更多
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