文/吴玥
今年的苏州私立学校房，虽然有狮属、东山、永康等实力派私立学校阻塞，但主城的老破私立学校房成交量依然火爆。
成交量火爆的同时，即便老破小房子这类的问题导致成交量受阻的情形也多了起来。
是买房人记错了，却是中介机构林宏吉？
再比如说，看的房子没错在一个还算捷伊小区，但商业银行责怪房龄过大，不能商业银行贷款，这又是咋？
中介机构前女友说我，目 前苏州能接受老房商业银行贷款的商业银行比较少，也就工行、光大、奈良、农农村商业银行等少数几个能操作方式。
“但即便能商业银行贷款， 商业银行却是会增设一些条件，比如说，会甄选商业银行借款人的证照、提高基准利率、减少限额、变长发放商业银行贷款周期性， 光商业银行贷款天数这几项是个准入门槛，许多人起跑要是等3个月以上 。”
发放商业银行贷款天数Tiruvanamalai， 买房人的买房技术难度也加强了。
走访调查中三四个前女友说我，不少房东原本是急着要拿卖房的钱去买新房的，“新房地产商给到买房人的按揭周期性十分钟，如果买主那边商业银行贷款发放商业银行贷款天数长了，房东短天数内拿不出钱，就不屑一顾卖了。
“相比较，那些能给房东定金、或者能给更多按揭的人更容易买到房子。但若，按揭款少的人就不太畅销。”
按揭商业银行贷款减少也是一大麻烦，这意味著 买房人需要预备更多的按揭。
我碰到许多买房人的情形是这样的：原本预备了60万按揭去买房，依照新房的资金成本算，大家误以为能在商业银行贷到90万，也是能买两套单价150万的房子。但其实显然不是！
为什么？
即便二手货房，尤其老房子的按揭款和按揭商业银行贷款，和新房的演算法是不一样的。
数个前女友说我，新房的按揭商业银行贷款是依照成交量额-成交量额*4成按揭去算的，但二手货房的按揭商业银行贷款只有评估价的6成。
实操中，热门私立学校房小区的评估价大约为当下最新成交量额的8-9成。
比如说曹张，目前评估价大概在18500元/平，而目前不少房源的实际成交量额已经过2万/平。
如果你买了两套曹张的热门小户型，要商业银行贷款，你的按揭商业银行贷款就只能是18500*面积*60%，而不是20000*面积*60%。
剩余贷不足的，就只能用按揭去补。
150万的房子来举例：
买房人理解的按揭可能是60万，商业银行贷款是90万，但实际依照刚刚的演算法算下来，买房人需要支付的按揭可能要80万，商业银行贷款只能贷70万，来去差20万。
甚至，有些房子房龄过大，可贷年限很少，按揭商业银行贷款会更低，或者直接拒贷。
0年算，那么可商业银行贷款的年限是1980+45=2025。
目前距离2025年还有5年的天数，也是说，最多只能贷5年。
5年能贷的限额，结合了每个人的商业银行流水后，肯定比贷20年、30年的限额要低许多。
更麻烦的是，许多商业银行压根就不做周期性低于10年的老房商业银行贷款。
那想买这种高龄老破房怎么办？
直接定金。
“可话又说回来，眼下真能一次性拿出150万的人，又有多少人会去买二梯队小学的老房子呢？”
如果付不起定金，但又一定要买，还有什么办法能解决吗？
前女友建议的方法是：
1、找施教区里相对房龄更捷伊房子，尽可能变长商业银行贷款年限；
2、也可 以找面积略大一点、成交量单价略低一点的房子，争取在市场评估价范围内成交量。
崇宁路上一家中介机构门店的前女友说我，主城不少房子当年都是单位集资建的，同一个地块、小区里，集资完成的天数不同，完成的天数也不同，对应的，房龄也有差别。
“比如说市中心这里，有些小区，里面有几栋房子可能在80年代就完成了集资、建造、入住，但有的可能到90年代才完成集资和建造，那么，买房人能优先考虑90年后建造的这批房子。”
“这种房子房龄新一些，商业银行贷款时也会更容易通过、限额也会更高一些。”
“还有一种方法，如果月供能力很高，比如说有较高的公积金能月冲，也能找单价明显低于热门户型单价的房子。”
学前街上一家中介机构说我，同样是连小的私立学校，一个小区里小户型的实际成交量单价可能是4万，同小区的大户型成交量单价可能只要2.5万甚至更低。
那么，如果你在这个评估价为 3.5万/平的小区买两套实际单价为4万的60平的小户型
3.5万*60平*60%=126万
你实际需要支付的按揭是：
4万*60平-126万=114万。
但如果你在这个小区买了两套120平的大户型，这个大户型的单价在2.5万，那么：
你实际能贷的限额就能按3.5万*120平*60%算， 最高能贷 到250万 ；
你实际需要支付的 按揭最低可能只要50万 。
和热门户型比，反而是冷门大户型的按揭更低（ 注：上述演算法为理想状态下的演算法，实际可贷限额还要评估商业银行借款人的月供能力 ）。
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