房，总之，这是他崩盘的开始。
三天时间，团友就晓得了贫困户房，乡政府奶坛楼，军产房，征地旧改房，迁离指标房，截叶本房，集资房，自建房，宅基地房......可是晓得归晓得，但不是很了解啊，这都甚么嘛，他们而已想买一套小产权房而已，你们这都扯的是甚么嘛，搜的资讯绝大部份都是乱起八糟，Lemps的，心态超级崩溃啊！
只好他就开始在朋友圈讲述他们的历经，求朋友圈面的天神为他答疑呵呵，结果引来一片片骂声，不过笑归笑，还是有很多团友细心的帮他答疑，最后我说我可以专门写一首诗帮你答疑这些疑问，可能会写一点你的这些历经，团友说没事，只好这首诗就这么诞生了！哈哈......
在这里提醒呵呵！附注小婷差不多花了三个小时重新整理的，满满都是蔬果哦！
贫困户房：又称自建房，宅基地房，居民房，是本地居民在个人的宅基地上立起来的房子。绝大部份贫困户房通常很少会进行建筑前的结构设计，而要找施工单位间接进行修建，所以修建出来的房杜勒旺勒沙托县比商品房要破旧粗糙，这也是贫困户房便宜的主要其原因。但同时，贫困户房根本物理性质上隶归属于小产权，而已部份贫困户房比起其他小产权房可能会在洋房美观上稍有落后，配套公共设施也会稍有不足
探秘深圳旧区贫困户房图乡政府奶坛楼：又称奶坛楼，奶坛房，是一种乡政府和开发商合资修建的小产权房，或者是乡政府他们修建的规模较大，洋房实用率较高的楼房。奶坛房是归属于由宅基地上统一修建的一种房产，其土地并不归属于集体土地，而要私有财产，除了部份房源会对外销售，由乡政府转让，其余绝大部份都是分给村中居民的房子。简单而言，就是跟乡政府有间接关系的小产权，这类房屋可以入驻，且入驻概率也会高于通常的贫困户房，加上因为私有财产的其原因，奶坛楼的修建和公共设施都总体性，结构设计等各个方面的负责程度也都很高。
探秘深圳乡政府奶坛楼图
军产房：军产房是指房屋大部份权归归属于部队的房屋。依据中华人民共和国住房与城乡建设厅房地产业司、中国人民解放军总后勤部基建营房部下发的《城镇驻兵营房产权转移和房屋现状变更登记细则》第七条规定：部队房屋产权属中央军委、总部，大部份权物理性质属军产，“产权单位”填中国人民解放军总后勤部。
因此，军产房所属人只拥有采用权，无大部份权，在购买军产房时，不用去房产局办理手续房产证，只需间接到部队后勤营房科办理手续采用权转让，交一笔转让费即可拿到军产证。不过，自2015年后，不再单独发放军产证了。
军产证左图征地房
指的是某一片新区有旧改规划！这时候，价格就会在邻近商品房价格的25%左右！
以《龙岗三水新区碧桂园旧改》的项目而言：邻近房价破土动工10万+，均价在8万5左右，那边征地范围内的房子，现在已经要卖到3万8-4万1了！完全超过了25%的范畴。因地制宜，区划发展，开发商等多种因素造成现在这个价格！如果这个新区已经入驻了开发商，且在政府官方网站正式公示立项信息的时候，价格基本就是在邻近商品房的35%-45%。
以《光明薯田埔佳兆业旧改》的项目而言：旁边宏发嘉域在贝壳的均价在6万元以上，现在薯田埔基本是2万6-2万9，到了邻近商品房价格的48%，这个项目现在是立项尾期，年后即将启动签约。而且里面6成-7成是瓦房！进度会非常快！
迁离房
指在原地征地安置的房屋，是某一旧改片内，房子已经建好并通过验收之后按补偿协议迁离给业主的物业，迁离房基本就是旧改的最尾声了，除了还没有出房产证之外。这类房子需要房票，手续和二手房交易是一样的，不过由于迁离房是没有土地出让金的了，所以在二手转让的时候，会要买家补交地税。
指标房
是某一旧改新区内，已经可以签约的房子；通常是签约移交物业到征地阶段。这类房子产权属性，补偿方案已经相当明确，并在开发商已经签约移交物业的，通常这个时候，价格马上会跳到在邻近商品房的60%-80%，这类房子问题是购入资金成本较高，投资周期较长。要么在项目尾声卖出，或者在拿到房产证的时候出手！
以《宝安河东佳兆业旧改》项目而言：邻近商品房均价在8万元以上！但是签约的指标房价格已经去到了6万多了，到了邻近商品房价格的75%了！
截叶本房
指的是，整块地或者整栋楼有一个红本，但不能分割成独立红本的房子的称呼！
最大的区别是用地物理性质的不同，市场红本房主要是居住用地。截叶本的用地物理性质则比较多，目前市场上常见的有：配套服务公共设施用地、普通工业用地（M1）、新型产业用地（M0）、仓蓄用地等等。
这几类地，只有新型工业用地可以分割独立红本上市销售。虽然可以销售，但也是有要求的，比如要以公司的名义来买，对公司行业的要求，买了之后要求纳税年限等等。此类用地最典型的案例就是龙岗恒大时尚慧谷。
为什么要以公司的名义来买呢？是因为房子的用途是产业园配套单身公寓、宿舍或者是产业研发用房，主要面向的对象是企业！
其他的几类如：M1、仓蓄用地、配套服务公共设施用地等等，都是不可分割转让。
其实截叶本房是深圳近两年才出来的新型房产，非常火爆市场，不过火爆归火爆，其中的房屋物理性质还是有点复杂的。所以我决定间接上蔬果！一次性把截叶本房的问题聊到透！
截叶本房全部都有合法的土地出让及采用，有正规的报建及验收。而绝大部份奶坛楼贫困户房，基本上没有甚么手续，无权无证！
与奶坛楼相比，截叶本不能入驻，不能申请学位，没有积分！水电及物业有部份会比奶坛楼贵，特别是工业地上厂房改的。
奶坛楼和贫困户房则比较乱，大的奶坛楼基本上都是市政水电，可以入驻，可以申请学位。但也有部份水电超贵，也不能入驻。
多数的截叶本本是办公室或者厂房等改的，和奶坛楼有专门结构设计的洋房相差甚远！但也有例外，比如鸿基新都，报建的时候就是商务公寓，这种除了没证，其他都和商品房差不多！（鸿基的用地是商业服务用地，类型是商业服务及旅馆业用地，所以可以报建公寓）
截叶本的合同，一个乱字绝对形容不了，得用妖字！
租赁合同、有偿采用合同、权益转让协议、股权转让协议……，其他我就不列举了，最常见的就三种：租赁合同、有偿采用权合同还有权益转让协议。
按照土地出让合同和《合同法》这个三种合同，只有租赁合同是有效的，其他的玩的都是文字游戏而已！
这个有偿采用合同，这个有偿采用本来就是一个概念，是说要获得某个东西，是要付出代价的！这个有偿采用太泛了。
比如说：集体土地有偿采用，这个有偿就包括：1、采用权转让，2、采用权租赁，3、以土地采用作价出资或入股。由此来看，这个所谓的有偿，只能三选一；截叶本不能拆分转让，亦不存在出资或入股；所以只剩下租赁了。
权益转让这个就更不用说了，土地出让合同已经声明不可以拆分转让！
按《合同法》第214条：租赁期限
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部份无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
这个估计是大多数人都在说的超过20年，其余的是无效的说法的来源了吧！
可是，他们也忘记了，《合同法》第236条：续租
租赁期间届满，承租人继续采用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
老铁，你认为租赁合同20年之后，还有效吗？
其次是，截叶本合同除了签20年（不管上述的何种合同形式）都有一个补充协议，协议20到期之后的安排。先不说这个有没有法律效力，至少表明了开发商的一种态度。不放心的话再签一个到期之后的再续协议，再做个公证！
租赁物在租赁期间发生大部份权变动的，不影响租赁合同的效力。
这个问题最大的坑点在于，如果在20年内的大部份权变动的，租赁合同还是继续有效的，但20之后，新权利人可能不同意续租的话，这个就很麻烦了！
所以呢，截叶本一定选择大点的开发商，另外合同补充协议甚么的，一定要落实好！这样才有可能把风险降到最低！
毫无疑问，肯定有得赔的！不过是赔给权利人（开发商），至于能不能赔到你，要看你和开发商的合同怎么签了！
这个也是大多数人心里想的问题吧！我就问你一句，你相信吗？
好多人说，到期了再续啊，这不就永久了吗？
住宅建设用地采用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地采用权期间届满后的续期，依照法律规定办理手续。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理手续。
最后的总结
1、截叶本不能入驻，不能申请学位、不能积分！
2、截叶本房最有效的合同是租赁合同。
3、租赁期满20年之后，如果出租人没有异议，原合同继续有效，不过租赁合同会变成没有期限，出租人可以限时终止。
风险点：
1、如果中途发生权利人变化的话，可能最长的租赁只有20年！
2、土地到期之后，不一定能继续续！
3、出现征收征地补偿，会首先赔付到土地采用权利人手上，能否赔到承租人，就要看当时怎么和开发商约定的了！
好吧，文章到此也该结束了！
小科普
小产权房和征地房 毕竟不像 商品房 那样编制，楼盘数据没有那么公开透明，因此一手，二手楼盘咨询较为空白，列入你咨询的中介没有接这个楼盘，那么你跟本无法晓得，而因此措施最适合他们楼盘，对此笔者创立一个公众号。深圳，东莞唯一一个提供小产权房咨询和百分之90房源的公众号，期待您的关注：九利小产权房
网友评论