21世纪末中国经济报导本报记者 唐婧 上海报导
1月5日，据深圳住建局官方网站消息，为探索推展二手货房“带押转让”商业模式，提升深圳二手货房买卖效率和便利度，减少二手货房买卖成本，深圳市住房和规划局等六部门下发《深圳市推展二手货房“带押转让”商业模式的工作计划》（以下简称《计划》）。
《计划》明晰，二手货房“带押转让”商业模式指存在抵押物的房产手房“带押转让”商业模式，买卖房产需满足除原商业银行贷款抵押物外没有设立其它抵押物的条件。
《计划》提出，在试点工作范围各方面，扩大开放点工作推展卖方一次性退款或买卖双方贷款商业银行由同一间商业银行的二手货房“带押转让”，再逐步推展至买卖双方贷款商业银行奥皮尔河一间商业银行的“带押转让”销售业务。同时，引导各商业银行先行扩大开放办理买卖双方贷款商业银行奥皮尔河一间商业银行的“带押转让”销售业务。在商业模式做法各方面，除“选走抵押物”“双预告注册登记”商业模式外，引导不断创新其它商业模式，为全面推展二手货房“带押转让”积累经验。
在各环节分工上，《计划》明晰引进注册登记处，减少买卖风险。深圳市地税局指导注册登记机构依照注册登记济助等注册登记职能，按照多方依法签署的注册登记济助协定（含甲方）或者多方认可的协定、承诺函的形式，开展注册登记济助销售业务，依销售流程及时将相关钱款支付给卖方贷款商业银行、卖方。
中原地产继续执行官分析师张伟民对21世纪末中国经济报导本报记者表示，与以往的“先赎楼再转让”商业模式不同，“带押转让”商业模式中卖方不需要先交还原有房贷就可以顺利完成转让注册登记，卖方Marciac抵押物转让获取金融贷款，简化了二手货房的买卖流程，减少了买卖成本，有利于提升二手货房市场的活力，促进房地产市场的动态平衡。
值得注意的是，依照深圳市住建局公布的数据，2022年深圳二手货写字楼共成交量21701套，较2021年成交量量大幅下滑46.68%，接近打入冷宫。从成交量占地面积来看，2022年深圳二手货写字楼成交量占地面积为207.04平方米，较2021年大幅下滑42.89%，远低于上海、上海1334平方米、1330平方米的成交量占地面积。
事实上，在《计划》面世之前，深圳就已经实际破冰了二手货房“带押转让”的销售业务。2022年9月1日，深圳市坪山区地税局发布《首开！坪山注册登记处顺利完成深圳第一例“注册登记济助+免赎楼带押转让”二手货房买卖服务，实践二手货房买卖新商业模式！》该文，正式宣布深圳顺利完成了第一例“注册登记济助+免赎楼带押转让”的二手货房买卖，成为首个继续执行“带押转让”商业模式的一线卫星城。
据本报记者不完全统计，2022年8月份以来，已有超过20个卫星城陆续正式宣布面世二手货房“带押转让”的买卖商业模式，其中既有深圳、广州、西安、宁波、苏州、苏州、济南等热点卫星城，也有中山、台州、东营、镇江等三线线卫星城。
引入注册登记监督机制保障多方权益
广东省住房经济政策研究中心继续执行官研究员科枫嘉对21世纪末中国经济报导本报记者表示，有注册登记处参与的“注册登记济助+免赎楼带押转让”监督机制，能够将卖方银行贷款或卖方作保、付清商业银行贷款、解除抵押物、办理买卖转让、卖方重新设立抵押物这些流程全部整合起来，一旦注册登记过程中出现买卖风险，注册登记机构也能确保资金快速原路返还，阻止买卖风险的发生。
科枫嘉介绍，注册登记处是买卖双方及抵押物权人信任的，具有政府信用背书的独立第三方权益保障、资金保全的机构。“带押转让”最主要的环节之一，就是在注册登记处顺利完成二手货房买卖“注册登记济助+免赎楼带押转让”的三方协定。有注册登记处的法律权威以及其独立性，能够消除多方对风险的担心，例如卖方担心拿不到款但过了户，卖方担心给了钱但收不了房，以及银行担心买卖转让了但原债权得不到保障。
据深圳市坪山区地税局介绍，“注册登记济助+免赎楼带押转让”主要有两大优势：一是大幅提升买卖安全。以注册登记济助服务为基础，在买卖未顺利完成之前，所有资金均由注册登记处济助专用账户监管，确保资金安全；资金先进入注册登记处监管账户再办理转让手续，确保业主房产转让后可以收到购房款；在房产过户后注册登记处再支付资金给业主，确保买家付钱后可以顺利拿到房产；买卖双方、债权人（抵押物权人）、注册登记处共同签署监管协定，由注册登记处直接支付资金给债权人（抵押物权人），保障在抵押物权注销后债权可以获得清偿。
对于买卖过程中可能存在的查封风险，由于抵押物权的存在，申请查封的债权人很难获得实际利益，减少了查封动机，即使有刻意查封，或买卖双方出现意外情况导致买卖失败，买卖可以解除，资金就会原路返还，将风险降到最低，避免发生纠纷。
二是大幅减少买卖成本，与目前二手货房买卖中普遍采用的“先赎楼再转让”的商业模式不同，“注册登记济助+免赎楼带押转让”商业模式，免去了赎楼环节，也为买卖双方节省了赎楼过程中产生的赎楼资金利息、担保费等赎楼费用。按目前市场一般赎楼费用测算，可以将买卖成本直接减少三分之一，对于被查封房产的买卖，由于赎楼的费用更高，减少的比例无疑更大。
不同商业银行之间办理“带押转让”仍有阻碍
尽管二手货房“带押转让”商业模式已经在全国二十多个卫星城推展，但在具体破冰层面仍然存在一定阻碍，更大范围的铺开可能仍有赖于顶层设计的进一步优化。
科枫家商业银行办理的积极性也不高。另外，房价近年来出现下跌，部分前期的投资客出现违约，这背后的违规融资、产权陷阱也有不少，也有商业银行担心办理带押转让会带来风险。
在科枫嘉看来，深圳的试点工作步伐比较谨慎，扩大开放点工作推展卖方一次性退款或买卖双方贷款商业银行由同一间商业银行的二手货房“带押转让”，再逐步推展至买卖双方贷款商业银行奥皮尔河一间商业银行的“带押转让”。
他的建议是，深圳可以在金融监管层面建立协同监督机制，消除多方顾虑，再加上评估价商业模式在深圳已经比较成熟，尽快推展至在不同商业银行之间办理二手货房“带押转让”。只有这样，才能缩短买卖流程，减少买卖成本，最大限度地让利于民，将二手货房买卖盘活，促进换房需求动态平衡，促进连环单买卖，也能带动整个市场稳定。
（作者：唐婧 编辑：方海平）
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