（中央电视台财经新闻《T8300财经新闻》）近期，深圳的小产权房市场极度火爆，即使出现了一房乏人问津的现象。在深圳今年颁布系列产品政策加强对新房、二手货房宏观调控的背景下，小产权房为什么突然火了起来，又都是谁在买呢？带着这些疑点，本报记者近日实地考察寻访了深圳最早的小产权开发地观澜新区。
深圳小产权房产品销售火爆 近七成购房者为股权投资客
03:20小产想了解小产权房的人特别多，尤其是观澜新区的小产权房，即使三个月买进几百套。
深圳某小产权房房产中介机构：有几个股权投资客，一房一厅的买了两套，两房一厅的买了两套，立马买了两套。
而位于深圳宝安区观澜的一个新新盘，由7栋墙体组成，据中介机构介绍，这种新盘被称为奶坛楼，是乡政府和地产商联合开发的，据传买此类奶坛楼无须占用深圳的购房席位。从踏入小区的那一刹那，本报记者就极难将他们同常用的货品房界定开去。
深圳某奶坛楼新盘产品销售人员：六千套同时卖，最后一大批留存单位，以后都没有胡尔坎房了，刚开售现在剩170套左右，伊瓦诺进行买卖也罢卖，即时转让，你今天买今晚卖，我都可以帮你转让。
本报记者，深圳房价持续上升，无可奈何下她只好优先选择小产权房。
许多小地产商、股权投资客也成为了买回小产权房的中坚力量。一家店面的中介机构告诉本报记者，小地产商通常会把许多市中心区良好的小产权房购得进行改建翻修，包装袋成“货品房”后贩售，最终流向刚需型手中；股权投资Lemps一般优先选择纸制买回三套小产权房房源，短期用以原主，长期博征地来获得更多收益。
深圳某小产权房房产中介机构：
深圳小产权房涨幅最高达50% 迁离分项房持续走高
03:57货品房市场的宏观调控力度正在持续加码，而此类小产权房不仅不限购，售价也仅是同新区货品房价格的二分之一即使更低。伴随着旧改进度的深入，价格还拥有逐渐上涨的空间。深圳目前各区小产权房价格如何？是否如传言所说的持续走高？
本报记者跟随中介机构来到宝安区大浪的一栋小产权房，这里的两房一厅卖60万到65万左右。中介机构称，这里的房子不计算面积只按套算。而据本报记者观察，这些小产权房的户型一般，有的即使被改成了没有阳光的暗房。
深圳某小产权房房产中介机构：只要是小产权房都很火，今年和去年年底比较，涨幅15%到18%，我自己也股权投资了四五套房。
持续走高。
深圳某小产权房房产中介机构：只要有征地，跟征地挂钩的房子都不便宜，都是卖到3万、4万的单价，然后还是博，去年买这里120万两房，到现在涨了50%，这是纯利润，即时可以交易，客户9月份过来买了两套，5月全部卖了挣了90万。
在走访过程中，本报记者了解到，目前观澜许多即将征地的小产权房价格上涨明显，均价即使已经超过5万元。在官方的二手货房成交参考价中，观澜的数个小区均价基本上在每平方米4万至5.2万之间，与小产权房单价已经相差不大。类似的情况其实在深圳各个拟征地的城中村比比皆是。
本报记者在百度搜索小产权房，各式各样的小产权房网站涌现出来，这些网站明码标价各个地区的小产权房源信息，均价从几千到几万不等，基本都需要纸制付款，也有少量奶坛楼显示可以分期付款。
除了小产权房，许多中介机构还做起了迁离分项房的进行买卖。本报记者以购房者的身份对分项房进行咨询时，一名专门从事迁离房分项交易的房产中介机构表示，如果想入手，可以先预付定金。只要一有村民释放面积，就可以优先优先选择。中介机构表示，迁离分项房虽然也是无产权登记的小产权房，但却已经有地产商进驻洽谈城市更新，许多原村民可能急需资金，拿出一定的迁离面积出售，这些房子在经城市更新之后得到确权，就能获得不动产权证。
广东东方金源律师事务所律师 金焰：此类迁离分项严格来说，进行买卖应该不违反国家禁止性的法律法规，但是由于迁离整体是要求购房者纸制支付全部的房款，而且迁离的周期长达5到10年，对于购房者的资金压力要求是比较大的。
购置小产权房存在法律风险
03:27在深圳，小产权房事实存在，但它的官方名字却是“违法建筑”，据不完全统计，深圳市违法建筑数约40万栋，建筑面积达4.2亿平方米，占深圳总建筑面积的49.27%。在房价高涨的今天，买小产权房靠谱吗？风险在哪里？未来深圳小产权房征地又怎么赔偿呢？
在官方的表态中深圳并不存在小产权房，只有“违法建筑”。之所以如此，是因为这些小产权房存在违反合法建设申报流程，未进行正规用地与建筑规划许可以及建设施工许可申报等情况，即使有的小产权房存在违规挤占建筑红线等现象，该类建筑多出现在各个城中村。虽然深圳早在2004年就实现了农村集体土地的国有化转换，但深圳仍是全国小产权房问题最突出的城市之一。
在深圳，小产权房交易如此活跃，那双方如何证明进行买卖关系呢？有小产权房的产品销售中介机构告诉本报记者，大多数的小产权房目前只能优先选择全款交付。进行买卖关系证明除了进行买卖合同，还有律师见证和乡政府物业公司的盖章。章或作证。
广东东方金源律师事务所律师 金焰：小产权房其实在法律上是不会被承认的，而且如果出现相关的纠纷，法院通常把此类的小产权房的进行买卖合同当做无效合同去处理，所以我觉得，最大的隐患对于购房者来说，是合同不受法律保护。如果出现一房两卖，没有办法确定真正业主情况下，购房款很可能会打水漂。
本报记者在调查中还发现，深圳市司法局早在2009年就发文严禁律师为违法建筑产品销售行为提供见证服务，2016年又再次发文确认，不只针对违法建筑类小产权房，那些有合法报建手续的小产权房，因为不符合上市交易条件，交易行为本身无效，见证也同样无效。
广东东方金源律师事务所律师 金焰：关于律师在小产权房进行买卖，进行所谓的律师见证行为本身就是违法的，但市场中确实存在很多中介机构，以律师的这种事务所可以进行所谓的律师见证的形式进行揽客，减少股权投资者的心理这种法律上的一个风险，这些律师见证是没有任何法律效力的，对小产权的合法性是毫无帮助的。
业内人士表示，小产权房交易常常存在无法转让、一房多卖、业主反悔、不配合签约、交易信息不透明、时间周期长等重大潜在风险。
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（编辑 刘峥）
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