作者：陈文青
在龙岗的地区里，这儿可能比观澜的存在感都要低。新镇内多于两个主流产品新盘，产品价格都在4万元以上。
整个深圳西向产业发展的规划里，龙岗大多数地区都受到了不同某种程度的关注，但这回这儿，几乎乏人问津。
对，这儿是观澜。
深圳人的第一反应：在哪？是深圳的吗？腾讯上一搜，都在问观澜属于别的区？紧邻那个公交车站？
深圳的许多新区，以小产权房涌进闻名，如龙岗的巨浪，还有龙岗的观澜，龙岗的观澜等等。观澜是这种的地方性，区位其实算不上极差，跟巨浪多于一路之隔。
隆哥蒙位置即为观澜 作者：深圳黄鹄
但常常挤入了不少产品价格较为高昂的小产权房、奶坛楼等，这些非完全产权的房子，一定某种程度上也满足了在当地工厂下班的许多中产阶级。
所以，观澜那个地方性到底是不是最合适的公寓楼或者写字楼？新区生活情形如何？带着一系列疑点，黄鹄决定亲自去看看那个热门的地方性。
圈重点：左龙岗，右龙岗
城市交通堵塞是恒常 驾车到坂田要40两分钟
位于深圳市西南部、龙岗区中部的观澜市中区，位处羊鹤山南麓、萨贝蒂科与观澜湖之间，三面环水，两面临水。
讲起观澜的产业发展，按照出租车驾驶员大姐的说法，“被四条高速路切掉了。”在政娥高速路、桥北高速路、杨开第高速路的“围困”之下，并没给那个地方性带来什么城市交通的利空。
休息日上午4点半 仁政路已经开始城市交通堵塞 作者：深圳黄鹄
城市交通情形令人担忧。休息日上午，黄鹄小编从短蕊公交车站出发，发狠电动车出租车，走金海路的过程还碰上了城市交通堵塞……
世界地图上看，观澜地区四处都是工业园 作者：深圳黄鹄
观澜，东与巨浪市中区接壤，西接西乡市中区，南连南山区，北与光明新区毗邻，距深圳机场13公里、蛇口港18公里、罗湖口岸23公里。
新镇内路边成排的摩托车 作者：深圳黄鹄
号称深圳西南部的城市交通枢纽，但实际到深圳来的人也很少在此处
观澜水田周边商业情形 作者：深圳黄鹄
市中区辖区面积65.9平方公里，建成区面积24平方公里，一级水源保护区面积为9.05平方公里，二级水源保护区面积28平方公里，绿地面积占辖区面积的47.8%。
从这些数据可以看出，超过一半的土地为绿地，观澜更像一个待开发地。需要对城中村、老旧产业园进行大规模的整治，新区环境才会好起来。但目前还是待改善的状态。
就这种的地方性，2020年，乃至二手写字楼，都几乎空白！
在龙岗毫无存在感的商务公寓楼
有人会埋单吗？
新镇内主流产品的新盘，有嘉信云峰公馆，还有这次看的汇邦名都花园，均价都在4万元以上。
项目售
上周末开售的汇邦名都，就在观澜水田村。按照置业顾问的介绍，这是200万以内就能买到42平的公寓楼，70年产权。作为新区唯一一个可售的新盘，也会受到不少关注。
汇邦名都总共有17栋，但多于3栋可售的公寓楼，其余14栋都是深圳市政府的人才公租房。因此未来那个小区会比较“特殊”，车位配比也比不上许多正常的商品房项目。
就在金海路边上的汇邦名都花园 作者：深圳黄鹄
楼层平面及户型 作者：深圳黄鹄
主流产品的1栋，商务公寓楼多于116套，均价多于3.8万/平，最小的42平折后总价178万元以上。
算了下总价，户型最大的80平左右，认购有99折，折后的产品价格也要308万元以上，因为是商办类型，首付要45%，也是139万元以上，月供要1.8万/月！
那个产品价格在目前房价高企的深圳，都是有竞争力的。
尽管有公寓楼的心理预期，但更令人犹豫的是三梯15户的配置，居住舒适度会大打折扣；而且，与写字楼共用停车位的车位配比多于1:0.5！
开售 大龙岗4万/平的公 周边工业园区较多 作者：深圳黄鹄
周边来看，未来几年，这儿依然是各种小产权工厂林立、缺少商业和生活氛围的观澜水田新区。
而汇邦名都建成后还自带一个1.7雅戈尔集团米的商业，或许也能为那个新区带来商业上的提升。
因同类产品比较少，所以这种的房子在观澜本地市民眼里，从居住水平的提升山过来看应该是香饽饽；但是从置业投资的角度来看，未来转手可能比较难。
主流产品楼处
近期公寓楼产品受到热捧，但基于目前地区的城市交通“困境”，加上产品的许多瑕疵，投资和自住都应该打上一个大大的问号。
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文章作者:黄鹄买房
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