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深圳小产权房纷争最大争议为城中村时发生的迁址补偿金纷争、买卖纷争、析产纷争、侵权纷争、执行纷争等，故与城中村密切相关。
《深圳自贸区城中村法规》（以下简称《法规》）经深圳市第六届人大常委会第六十六次会议于2020年12月30日透过，自2021年3月1日起施行。谢鲁瓦有关情况阐释如下。
一、修法的迫切性
（一）是承担由亚姆示范园区使命、弘扬资源共享资源波皮夫共享资源产业发展经营理念的须要
2019年8月，中编办发布《关于支持深圳工程建设中国特色社会主义由亚姆示范园区的意见》要求，要在卫星城内部空间统筹规划借助等重点领域深化改革、由亚姆扩大开放。为此，我省立足改革创新、由亚姆示范，在全省火速开展城中村修法，在坚持中央政府统筹规划的前提下，以市场化商业模式大力推进城中村，充分发挥市场在资源分配的决定性作用，调动中央政府、业主和开发工程建设单位等多个方面的积极性，达到合作科栅的最终目标，确保社会公权力和卫星城产业发展整体利益的同时实现，更好弘扬资源共享资源波皮夫共享资源的产业发展经营理念，突显Promoting的法制思想。
（二）是拓展卫星城产业发展内部空间、推动卫星城结构调整升级换代的须要
历经三十年的高速路产业发展，深圳在全省火速步入增量农地测试阶段，须要透过存量资产增量农地进行FreeNAS，同时实现农地资源的节约科学管理借助。传统的旧改商业模式增量改建所需资金规模庞大，完全倚靠中央政府投入无法持续。此外，深圳历史遗留下来用地难题突出，仅仅倚靠单一的老城改建和征地收容经济政策无法解决。城中村作为深圳农地改革的重要组成部分，客观上存量资产了增量农地，提高了农地借助效率，同时，有利于健全基本保障设施，推动产业结构调整升级换代，改善卫星城投资自然环境和宜居自然环境，推动卫星城可持续产业发展。
（三）是补齐城中村深层心理障碍、推动城中村高效率产业发展的须要
历经十多年的探索和累积，深圳城中村组织工作取得了一些成效，在理论和实践中累积了一些经验，在全省乃至全省均产生了较大的影响。随着城中村组织工作步入沃苏什卡阶段，难题与困难也不断凸显，如城中村项目大力推进缓慢、补偿金缺乏定量标准、个别物业权略德不愿意与民营企业签订迁址收容协议等难题已成为制约我省城中村有序大力推进的深层心理障碍，仅倚靠现有的经济政策规定无法Maubourguet补齐，迫切须要透过修法予以规范，进一步明确城中村的最终目标和原则，优化城中村体制机制，健全更新改建的实施方式和程序，保证城中村双方当事人及利害被害者的合法权益，推动城中村组织工作从高速路产业发展向高效率产业发展转变，为我省城中村组织工作提供法制保证，更进一步提升卫星城品质和竞争力。
二、主要内容和制度创新
（一）关于市场化运作的更新方式
市场化运作是我省城市更新的重要机制创新。《综合改革试点实施方案》指出，要探索借助增量工程建设用地进行开发工程建设的市场化机制，健全一二级市场联动的农地市场服务监管体系。《法规》贯彻落实实施方案的要求，在全省火速探索城中村市场化运作路径，在坚持中央政府统筹规划的前提下，主要实行市场化运作商业模式，由物业权略德自主选择的开发工程建设单位（以下统称民营企业）负责申报更新单元计划、编制更新单元规划、开展迁址谈判、组织项目实施等活动，充分发挥市场在资源分配的决定性作用。一方面，中央政府透过定规划、定经济政策、定标准，抓统筹规划、抓服务、抓监管发挥引领作用，民营企业则具体负责迁址谈判和项目工程建设实施，同时实现中央政府和市场双轮驱动，保持城中村活力；另一方面，明确重点城中村单元开发和成片连片改建，以及市场无法有效发挥作用情形下的城中村由中央政府组织实施，突出中央政府的统筹规划谋划和系统布局，确保社会公权力和卫星城产业发展整体利益的同时实现。
（二）明确城中村的原则最终目标和总体要求
《法规》立足工程建设社会主义由亚姆示范园区的要求，对城中村应当重点把握的原则性、方向性难题进行明确。
一是明确了城中村应当遵循的原则，强调城中村应当遵循中央政府统筹规划、规划引领、公益优先、节约科学管理、市场运作、公众参与的原则。（第三条）
二是明确了城中村的具体最终目标，强调城中村要着眼于加强公共设施工程建设，提升卫星城功能品质；拓展市民活动内部空间，改善卫星城宜居自然环境；大力推进环保节能改建，同时实现卫星城绿色产业发展；注重历史文化保护，保持卫星城特色风貌；优化卫星城总体布局，增强卫星城产业发展动能。（第四条）
三是明确了城中村的总体要求，强调拆除重建和综合整治并重，并做好与农地整备、公共住房工程建设、农村卫星城化历史遗留下来违法建筑处理等组织工作有机衔接，相互协调，推动增量低效用地再开发。（第十条、第三章、第四章）
四是明确了城中村的公益优先导向，强调城市更新项目应当优先保证公权力的落实，用于工程建设与城中村项目配套的卫星城基础设施和基本保障设施应当优先安排，与城中村项目同步设施。（第四十二条）
五是明确了城中村的历史文化保护责任，强调城中村应当加强对历史风貌区和历史建筑的保护与活化借助，继承和弘扬优秀历史文化遗产，推动卫星城工程建设与社会文化协调产业发展。（第十一条、第五十六条、第五十七条）
（三）关于严格规范城中村规划与计划管理
目前深圳的城中村规划计划体系主要由市城中村专项规划、城中村单元计划与单元规划组成。为保证全市城中村专项规划最终目标的同时实现和任务的有序实施，合理引导城中村单元的更新方向、规划功能结构以及农地供应结构，充分发挥城中村单元计划的调控作用，《法规》对城中村规划与计划管理作出了具体规定。
一是发挥规划引领作用。规定市城中村部门应当按照全市国土内部空间总体规划，组织编制全市城中村专项规划，作为城中村单元划定、城中村单元计划制定和规划编制的重要依据。（第十三条）
二是明确城中村单元实行计划管理。规定城中村计划依照卫星城更新专项规划和法定图则等法定规划制定，实行有效期管理，并对城中村单元计划申报主体和申报条件作出了具体规定。（第十五条、第十七条、第十八条、第二十五条至第二十七条）
三是明确了城中村单元规划编制要求。规定城中村单元规划是城中村项目实施的规划依据，根据城中村单元计划、有关技术规划并结合法定图则等各项控制要求进行编制。（第二十条、第二十一条）
（四）关于规范城中村民营企业行为
为了更进一步规范市场秩序，推动城中村市场健康产业发展，《法规》从多个方面对民营企业及其开发工程建设行为进行规范。
一是明确民营企业准入门槛和选定民营企业方式，规定参与城中村的民营企业必须是具有房地产开发资质的企业。旧住宅区卫星城更新项目应当采用公开、公平、公正的方式选定民营企业，被选定的民营企业应当符合国家房地产开发企业资质管理的相关规定，与城中村规模、项目定位相适应，并具有良好的社会信誉。（第七条、第三十二条）
二是规定民营企业变更程序，明确在更新项目实施过程中，须要变更计划申报主体的，应当重新征集物业权略德的更新意愿并报区更新主管部门备案。（第三十三条）
三是建立市场退出机制，规定申请将旧住宅区纳入拆除重建类城中村单元计划，自发布征集意愿公告之日起十二个月内未达到物业权略德更新意愿要求的，三年内不得纳入城中村单元计划。（第二十五条）
四是规范民营企业的开发行为，明确对于民营企业违反法规相关规定给予相应处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。（第六十五条至第六十九条）
（五）关于保护城中村物业权略德的合法权益
为了更好地保护物业权略德的合法权益，《法规》从信息公开、补偿金方式、补偿金标准、产权注销等多个方面进行了一系列制度设计。
一是规定信息公开范围。要求加强城中村信息系统工程建设，依法公开信息，保证公众对城中村经济政策制定、计划规划编制、实施主体确认、迁址补偿金方案等关键环节和重要事项的知情权、参与权和监督权。（第九条、第十二条）
二是规定多种迁址补偿金方式。明确物业权略德可以自主选择产权置换、货币补偿金或者两者相结合的迁址补偿金方式，充分尊重物业权略德的自主意愿，发挥居民的积极性。（第三十四条）
三是规定迁址收容最低补偿金标准。明确已登记的商品性质住宅物业（即红本住宅）采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1:1的比例进行补偿金，其他合法建筑和历史违建的迁址补偿金标准，由民营企业与物业权略德参照本市房屋征收相关规定协商确定。（第三十四条）
四是规定面积误差处置方式。明确要求产权置换的实际面积不得少于约定面积，产权置换面积因误差导致超出面积在3%以内的，物业权略德可以不再支付超面积部分的房价，切实增强人民群众的获得感。（第三十四条）
五是规定不动产权属注销节点。明确民营企业与区城中村部门签订项目实施监管协议，并向区住房工程建设部门备案后，方可按规定拆除建筑物。建筑物拆除后，由物业权略德或其委托的民营企业依法办理不动产权属注销登记手续，最大限度保护物业权略德的合法权益。（第四十三条）
（六）关于补齐城中村迁址难的难题
为了有效补齐城中村迁址难难题，《法规》创设了“个别征收+行政诉讼”制度，规定旧住宅区城中村项目个别业主经行政调解后仍未能签订迁址补偿金协议的情况下，为了维护和增进社会公权力，大力推进卫星城规划的实施，区人民中央政府可以对有关基于公权力予以征收的规定精神。《法规》更进一步明确了中央政府实施征收的适用情形、征收程序和补偿金方案，具体规定如下。
一是旧住宅区已签订迁址补偿金协议的专有部分面积和物业权略德人数占比均不低于百分之九十五，且经区人民中央政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公权力，大力推进卫星城规划的实施，区人民中央政府可以依照法律、行政法规及本法规相关规定对未签约部分房屋实施征收。城中村合法住宅、住宅类历史违建部分可参照执行。（第三十六条）
二是依照本法规规定对未签约房屋实施征收的，可以不纳入全市年度房屋征收计划，由区人民中央政府参照国家和本市国有农地上房屋征收与补偿金的有关规定，依法分别作出征收决定。被征收人对征收决定或补偿金决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。（第三十七条）
三是在区人民中央政府依法作出征收决定前，尚未签订迁址补偿金协议的物业权略德与民营企业协商签订迁址补偿金协议的，民营企业应当在签订迁址补偿金协议后三个组织工作日内告知区人民中央政府。区人民中央政府对该房屋的征收程序终止。（第三十八条）
四是区人民中央政府征收取得的物业权利，由相关部门按照有关规定与民营企业协商签订迁址补偿金协议。（第三十九条）
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