本报记者 南埃尔普 胡亚捷 深圳报道
李德告诉记者，一个业务经理一年成交10套房子就达到行业内良好的业绩水平，但今年的行情已经让他在两个
新盘乘势提价，刚需型和股权投资客表现积极。
早在2007年，住建部就曾发出风险提示信息称，小产权房不受法律保护，也不具备上市买卖资格证书。实际上，据记者近日走访调查，小产权房买卖已形成了较为完整的链和操作方法。其中，为使购房客“放心”，更有地产商开具各种不同规费、且有相关主体复印件证书的合约协定，和写着“房屋使用权证”等各类合格证书。包装袋之下，场场买卖似乎显得格外“非正规”。而小产权房为何如此畅销？这当中也暗藏着众多“吸睛”的利益链。
小产权房“越权”买卖
外形和规模上看，该小区与U28房几乎有别。事实上，在当地，此类房屋与农民房、企业拿地股权投资所建建筑泛称为“小产权房”。
售楼部值班人员杨开第（表弟）为记者推荐了一套107万平方米的三房户型，单价约为254多万元，按揭5成，分期付款10年。更为重要的是，杨开第对记者表示，若选择分期付款，前5年是购房者对个人直接向贷款最高50多万元，后5年则是将余下房款视作“欠款”，以地产商的为名先跟贷款，再由购房者向地产商贷款。
除了房款，购房者与上述奶坛楼地产商签定购房合约时还需交纳一大笔3多万元的“综合额外费用”，即乡政府复印件费，每个乡政府的收费项目标准各有不同。杨开第向记者解释称，客户买回该奶坛楼，是以“参股”方式进行买卖，即购房者是作为投资社会群体的身份买回地产商的股权，为名上与乡政府、地产商共同合作股权投资建房，股权的表达方式便是房产，若转卖房屋就相等于转卖另一方面持有的是股权。
说罢，杨开第给了记者一份宣传照写着某律所的“合约”，称作“购房协定”，和两本写着“房屋使用权证”的anthology包装袋合格证书。杨开第提到，为完成合约签定，购房者还需交纳一大笔2000元的“辩护律师缔造费”，即辩护律师对个人盖玺印，“这是一定得有的是，也是你另一方面的购房保障，有了辩护律师缔造的购房合约相等于商品房的‘红本’。”
而在李德带记者参观的位于福永街道的另一乡政府奶坛楼，购房者则是与地产商深圳市凤来栖物业管理有限公司签定一份名为“共同股权投资分配协定”的合约，不过公司并没有向购房者收取上述乡政府复印件费和“辩护律师缔造费”。售楼部相关值班人员对记者表示，“没有必要进行辩护律师缔造。有了乡政府复印件，就已经说明（购房者）合法拥有这套房子了。”与上述杨开第所在地产商开具的“房屋使用权证”相似，该楼地产商也会给购房者两本裹着棕色书皮的“使用权确认书”，也叫“绿本”。
只不过，北京金诉辩护律师事务所主任王玉臣告诉记者，按照现行的法律规定，小产权房的买卖合约效力往往是无效的。不管是以什么为名开具的“购房合约”，其实都是为了掩盖小产权房的本质。“‘绿本’不具有法律效力，地产商也没有权力开具该合格证书。”
此外，王玉臣表示，有辩护律师缔造的小产权房购房合约和没有辩护律师缔造的购房合约，在法律效力上没有任何区别。“如果是违法的买卖，不会因为有了辩护律师缔造就变成合法买卖。若对一个违法行为做缔造，缔造行为本身也违法，收费项目同样不合理不合法。”
除了一手小产权房买卖存在各种不同规费的收费项目，购房者买回二手小产权房也需交纳金额各有不同的“过户费”“喝茶费”。相关中介人士告诉记者，二手小产权房的“过户费”一般是500元/万平方米，近年来各乡政府相互攀比，“过户费”有所上涨，目前有的是二手小产权房“过户费”达到1000元/万平方米。李德称，近期一套面积为113万平方米，单价为279多万元的二手小产权房一次性收取“过户费”9.6多万元。
有中介两个月完成全年业绩指标
尽管小产权房买卖缺乏一定监管，但还是有许多刚需型和股权投资客趋之若鹜。
在龙岗区布吉南岭村买回了一套小产权房（属乡政府
7月7日，李德带记者来到一处位于沙井南环路、2015年交楼的乡政府奶坛楼，其单价约为2多万元/万平方米。不过，与该奶坛楼距离不足1公里的一处未开盘商品房，李德预估其销售单价至少为6.5多万元/万平方米，而距离上述奶坛楼约1公里的一个在售公寓新房，其均价也已达到6多万元/万平方米。“目前，沙井商品房的均价为7多万元/万平方米。”
除了低价，无需买回名额、买卖不受限制也使小产权房成了一片“股权投资热土”。
去年年底刚转卖白石洲一套拆迁房，手里揣着600多万元
相关中介人士告诉记者，股权投资小产权房除了租金回报，近年来沙井的小产权房房价也处于上涨趋势。以一套100万平方米小产权房为例，一年总房价上涨20万～30多万元基本上不成问题。“势头好的时候每平方米上涨5000元至8000元也有可能。”李德给了记者另一组数据，2016年，小产权房的均价为2000元至3000元，而今年小产权房的单价普遍达到2多万元/万平方米。
对记者表示，现阶段沙井有多个旧村片区被纳入城市更新规划，其建议记者入手一套200多万元的奶坛楼房屋，短期内获得租金收益，之后或许可以拿到一大笔拆迁补偿款。“现在这边的平均租金为3500元，相对稳定。若到时候你的房子涉及拆迁，补偿款至少也是1000多万元。”
在众多因素推动下，一场关于小产权房的博弈火热程度不减，而李德同样是这场“狂欢”的受益者之一。
“特别是2017年和今年，小产权房市场行情紧俏，主要是由于2016年周边地铁正式开通，而今年受到疫情影响，许多客户选择股权投资房产。今年三四月份我就已经成交15套房子，完成一年的业绩了。”李德对记者说道。
利益背后暗藏法律风险
深圳的小产权房具有特殊意义，在官方解释中，深圳并不存在小产权房。
王玉臣告诉记者，小产权房不是一个严格的法律概念，是在现实生活中对一类房子的泛称，和合法的大产权房相对应。一般的小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件、未交纳土地出让金等费用。
而经过1992年、2004年两次农村城市化改造，深圳的农村集体土地已全部转为国有土地。因此，从占地性质上看，深圳已没有通常概念中的小产权房，但囿于历史遗留、旧改进程缓慢，深圳仍有大量土地掌握在村民、村集体手中，小产权房的说法也常被广泛使用。
提到小产权房在深圳扮演的角色，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，深圳住房处于供不应求的局势，小产权房对于居住缺口具有补充作用，这类房屋有使用价值，同时又有市场。“其实，小产权房买卖市场一直存在。不过今年上半年特别是二季度以来，深圳楼市呈现出热络的现象，受商品房市场带动，小产权房的买卖需求随之旺盛。”
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉亦表示，小产权房是深圳住房实际供应的组成部分。受近年来相关政策推动和城市更新进程加快的影响，小产权房再次受到热烈关注。
更为重要的是，热捧之下，小产权房买卖本身已存在众多风险。
今年5月20日，自然资源部出台《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》自然资发〔2020〕84号文明确规定：“城镇居民非法买回宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。”但在司法实践中，本村村民买回，或非本村村民买回后将户口迁移至该房产，或已取得相关合法产权登记证的，这三类属于特殊情形。
不过，王玉臣表示，从法律风险角度讲，仍不建议购房者买回小产权房。“现在的小产权房大多属于违法用地、违规建设的房屋。除了行政管理风险，若小产权房遇到拆迁，或将面临地方政府不认可小产权房的合法来源、原业主毁约等风险，况且小产权房往往没有产权证，也没有相关规划手续，买回后不能落户，住宅的许多附加价值无法实现。”
此外，从现实情况而言，实现众多股权投资客“一夜暴富”的梦想也绝非易事。中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林认为，深圳小产权房一直是个历史遗留问题，短期内也很难有解决的出路。“实际上，深圳已经做了相关尝试，但其中涉及多方复杂利益，处理起来较为棘手，我估计暂时维持现状的可能性很大。”
针对上述相关问题，7月8日，记者致函深圳市规划和自然资源局方面，相关值班人员表示小产权房相关事宜目前已归各区管理。同日，记者致电深圳市宝安区土地规划监察局方面，向其发出采访需求，综合科相关负
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