原副标题：【一万间】2022深圳房价科孔！深圳不重视房价，只想“由亚姆扩大开放”房地产体制改革
根据前段时间深圳市住建局公布的统计数据显示，2023年深圳新房成交约34441套，环比2021年52417套增加了约35%，回升到2019年的水平！
二手货成交约21701套，连续2年二手货成交量几乎打入冷宫！
历年来深圳新房、二手货房成交数据
2022年的深圳房价有点儿惨，一万间统计统计数据了和2022年深圳新房帕西基情形，以及科孔了2022年颁布的重点项目经济政策，简述这两年的房价情形。
“VPR潮”，“保交楼”成为前奏、廉租房住房供给持续增加，不懈努力健全建设“购+租、消费市场+保证的住房管理体系。”
到了月底，经济政策端金融创新全力支持，再度明晰“房地产是支撑点产业”，房企迎从信贷投放、国债、股权等方面金融创新经济政策全力支持，2023的年房地产消费市场“XVID”的态势已经出现。
1
深圳新房帕西基情形
据一万间不完全统计统计数据，，2022年深圳共计80+个写字楼盘抄底（不包涵安家房），其中开售当天销售一空的仅6个工程项目（龙岗东峻前城海港长廊、龙山深铁阅山镜面世的盘中），对照2021年年内29个“日光碟”的胜率，有点儿萎靡。
从总体来看，2022年，新房供给主要是龙岗、龙岗、龙岗、荣光4一区。
但帕西基情形，龙岗和荣光是相比之下胜过龙岗、龙岗的。
龙岗今年作为新开售工程项目最少的地区，但却甚少工程项目大卖，在一万间统计统计数据龙岗14个有帕西基统计数据的新盘，仅2个工程项目开售帕西基率超5成。
2022年的龙岗混的有点儿差，新房库存量为深圳最少，还有新盘开售价直接和荣光“卷”，即便这样龙岗总体也表现平平，无法挽回颓势，仅有1个中海学仕里开售取得良好的帕西基成绩。
龙岗和荣光，发挥相较去年有所下滑，“神话不再”，凭借良好的片区潜力，也偶有日光碟出现，虽然有些盘的帕西基统计数据不佳，但总体来说，还算能维持体面。
在2022年的房价分析文章中，一万间不止一次说过，深圳的豪宅片区，有钱人下手不会手软。“买房看地段”是深圳有钱人买房信奉的真理。
所以2022年，龙山、福田依然是房价热区。
福田抄底的6个新盘中，大多是以大户型的豪宅为主，有3个帕西基率超过50%，而日光的海德园A区是2022年第一个启动积分的新盘。
龙山抄底的工程项目中有8个工程项目开售帕西基率超过50%，深铁阅山境是今年唯二需要积分的工程项目，招商玺还剩最后7套时，还有约600位客户在等待。
而前海则比较让人意外，抄底的3个工程项目，本身被外界非常看好，但结果是，打折的瑧湾悦，最后帕西基也是90%而已，而天健悦湾府，帕西基率约50。
坪山区今年连续开通两条地铁线路，但也表现平平，实属无奈。
2
2022房价经济政策
2022年，在“房住不炒”定位下，3次下调LPR、保交楼、金融创新16条、租购并举等多个经济政策扎堆救市，核心在于稳消费市场预期、实现行业软着陆，而不是一味刺激消费市场非理性回暖。
从上面的图表，可以看出地产经济政策进入全面宽松周期。
中央层面承认“房地产是国民经济的支撑点产业”，在当前的消费市场环境下，肯定房地产的重要性更具积极意义，有助于房地产消费市场信心的修复。
而中央对房价不仅仅是是想“救”，更还想要“改”，2022年“租购并举”多条经济政策叠加，表明中央将继续发力健全住房供给端制度经济政策，健全购+租、消费市场+保证的住房管理体系，从根本上解决“大城市住房问题”。
而深圳在2022年，表现得比较谨慎，是“稳中有宽”。
上半年基本是在“求稳”，2022年1月份发布的深圳住房十四五规划也表明，未来深圳要严格执行五限：限购、限贷、限价、限售、限户型。
教师和校长轮岗制度，是对于学区房实质性的“打击”，导致百花片区和八卦岭片区部分“天价”老破小学区房挂牌价、成交价不断下跌。
而且，据传本来要调整二手货房参考价，但因为热点片区的新盘帕西基情形“太好”而搁置。
下半年，深圳楼开始大力推进“保证房”发展，具体表现在“共产房”、“人才安家房配售”、“非商品性质房地产转让办法”、“非居住房屋改建廉租房租赁住房”等。
这也符合，10月份国家财政部给深圳发布的文件《关于全力支持深圳探索创新财政经济政策管理体系与管理体制的实施意见》，加大中央预算内投资对深圳廉租房住房筹集建设的补助，全力支持深圳在全国税制体制改革中由亚姆扩大开放。
这也是一个信号，2022年，是房地产新发展模式探索的元年，中央在健全购+租、消费市场+保证的住房管理体系，而深圳是房地产新发展模式的先锋城市。
所以接下来，随着保证房建设加速，深圳可能形成商品房+保证房并行的双轨消费市场，而且深圳在将来会被眼光放在“非商品性质”的房屋土地上，很大可能深圳城中村的小产权房、老旧厂房、宿舍等非居住房屋会改建成为廉租房租赁住房。
不过一万间也多次提到，解决深圳城中村的小产权房、老旧厂房、宿舍等是个“大难题”，这些房屋产权手续错综复杂，因为各种历史遗留问题，并非能在短期内解决（起码三年内动不了）。
3
总结
2022年深圳其实并没有颁布真正意义的“救市”经济政策。
因为深圳从来都不担心房价低迷，房价下跌影响土地财政，深圳自身经济实力强悍，对土地财政的依赖为全国最小。
现在的深圳更多的是想探索房地产新发展模式，成为全国城市发展的“领头羊”。
所以一万间认为未来几年，深圳房价会因为深圳城市发展和全国性利好行情的双重“福利”下水涨船高。
但深圳政府依然不会颁布刺激房价房利好经济政策，而且在“房地产新发展模式”下，难免会误伤刚需，所以未来深圳某些刚需片区，竞争力会进一步减弱，深圳房价分化加大。
而对于2023年房价预测，一万间认为，在2023年，深圳甚至全国房价都会平稳向上，商品房的销售增速、开发商的拿地积极性一定会比去年好，房价也会小波上涨。
但因为疫情开放影响，以及国民经济发展等原因，2023年，房地产提速发展肯定会有不少的阻力，“保交楼”依然是任重而道远的问题。
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