在现阶段史上这三项调控下，深圳的房子还值不值买？值得买又该选择这儿？
本文将从旧改，片区、文凭房三个方面全面分析深圳房产微盘的下两个伊甸园：
据统计深圳房产近半是小产权房，商品房仅245万台。不过房价的潜力与其人口数契瓦瓦州、中国经济热度及今后总体规划密切相关。官方数据深圳目前农村居民数2500-3000万，户口人口数近400万，随着上一轮房价上涨，民间流传逃出北上广。ZF一剂强心剂扭转局势现阶段局势：2017年3月落户政策的放开，大量人才进村深圳，2017年追加60万户口人口数，到2018年底户口人口数有望突破480万。深圳中国经济热度：据英国彭博社通讯社网站9月5日报道，根据英国博伊德-萨缪尔森公司亚太发展战略主管安德鲁·墨菲的分析，位于澳门尖沙咀以北约30公里的深圳的国内生产总价值（GDP）到2018年将激增至3500万美元，并将首次超过澳门的3450万美元成为中国中国经济新发动机。加之粤港澳大湾区对深圳的定位由单一城市，向经济圈的中心枢纽转变，这一定位足以让深圳再曙光三十年。老投资人说：只要在深圳买房，什么时候买都是对的。
那么深圳房产的下两个发展机遇在这儿？答案并不难找：一是旧改，二是片区，三是文凭房，：
1、旧改！
前几日，有笑话说那儿盖了个以之公章的人是最富有的是，旧改带来了不少庞氏神话。
小编就谈一下旧改的观点吧，基于旧改小规模大力推进的背景下，购房者的良机和信用风险都有什么样。
先来说说良机，若两个地区能同时实现小规模的旧改，今后地区的面貌将脱胎换骨，不仅居住环境得以改善，地区价值也将更进一步提高，进而自身房屋能同时实现升值。
另外，如果自家房屋能被纳入征地范围，恭贺你离庞氏仅咫尺之遥，这也就是为啥会有购房者钟爱带征地概念的房子了。
不过良机和信用风险往往相并而行，旧改涉及的利益团体非常多，大力推进难度较大，就连地产商若实力不足都可能被击垮，加上最新发布的旧改细则看，追加了“间歇清理未大力推进项目”，征地协议必须达到100%。100%物业公司同意确实比较难，信用风险更进一步被提高。举个简单的例子吧：文锦渡是深圳发展最早，也是旧改喊得最响的两个地区，文锦渡旧改口号是：5年造两个新文锦渡！不过现实中并差强人意，文锦渡木头龙旧改是老大哥的，长达十几年的旧改拉锯，地产商击垮好几个，有的是物业公司也在等待中悄然辞世。
另两个案例也是文锦渡的湖贝旧改，1992年就开始启动，至今还是没拆完毕，如果你的资本金砸进这样的坑，也挺恐怖的【一定会让你的资本金媳妇山竹子婆】：
因此，如果是为了“博征地”最好做好长期抗战的准备。当然最佳微盘小编还是建议重点考虑片区新房和文凭房。
2、片区！
深圳四大片区两个新中心，四大片区即：龙华、光明、坪山、大鹏。两个新中心即：龙华中心，龙岗中心。与其追逐四大片区，不如追逐两大新中心。因其光明，坪山，大鹏今后总体规划并不是居住地区，居住用地较少，故从房产增值和宜居角度理应排除。不过龙华中心号称打造世界宇宙中心，龙岗中心号称打造深圳东部中心【深圳的西部中心南山房价8-10万，东部中心今后房价多少？不太好预测，总之良机还很大，翻个倍还是有可能的】，从房产地产商数量，品牌契瓦瓦州及社区的占地面积来看，这两个地区的新房都是值得长线微盘的。这两个地区最好微盘新房，当然资本金雄厚也可以考虑配置一下南山的新房，从2030年深圳交通总体规划图来讲，南山交通最发达，单单地铁线路多达20-30条
【如果微盘二手房理应投文锦渡、福田、南山的文凭房进行微盘】，从历史分析两个楼盘高速增值期在其建成后的2-10年这个范围，随着新中心区的不断成熟正好可以享受高速增长的红利，具体买哪个楼盘小编就不一一推荐了，有具体需求的可关注小编最新文章【深圳两个新中心如何抉择品质楼盘】，小编专注深圳各区旧改房、片区房、文凭房研究5年，近期主要专题有：《论2017年深圳投资旧改的可行性》【深圳两个新中心如何抉择品质楼盘】《论2017年深圳4大片区的投资良机》《深圳学校房20万每平的背后逻辑》《深圳学校房价值研究》《文锦渡中小学价值研究对比》《福田中小学价值研究对比》《南山中小学价值研究对比》《龙岗中小学价值研究对比》《龙华中小学价值研究对比》《深圳地铁物业租赁价值研究》《深圳东莞惠州房价趋势分析》《商务公寓微盘价值分析》《深圳家长为何含泪追逐学校房》。小编志在成为整个深圳所有家长身边的文凭专家，深圳房产投资匹配专家，东莞惠州房产分析匹配专家，欢迎关注新文章，【专业的事情交给专业的人做】如在全深圳买学校房或者配置投资房的可直接打电+HUA前三位{{182}}加中间{1836}加后面{{3176}}也可以加{微+XIN欢迎探讨深圳学校及投资房那点事}【别问小编是谁？来至这儿？
3、文凭房：《深圳文凭房翻倍的背后逻辑》
据统计2015年深圳新生婴儿22.3万，2016年深圳新生婴儿23.1万。随着2016年的二胎政策放开，2017年3月一则数据显示：深圳怀孕达三个月在册孕妇暴增至39万，而从2006年新生婴儿达到10.9万开始，始终是逐年递增；2007年（金猪年）为13.5万；2008年突破16万；2010年16.7万余人，2011年18.1万余人，2012年达到21.3万余人。2013年为21.7万余人。2014年21.9万。2016年23.1万。深圳2017年新生儿出生量预计将再创新高！出生人数逐年递增【来自深圳教育局的数据显示，今年深圳市公办小学小一文凭缺口将达到4.63万个，公办初一文凭供需基本平衡；2018年公办小学小一文凭缺口将达到6.1万个，到2023年小学文凭缺口至少高达10万】，这也是深圳学校房为何一路高歌的背后逻辑。尤其是深圳前十名的优质小学学校扩容不能及时跟上，优质学校的学校房定会变得炽手可热。据小编统计在2016年3.25新政和2016年10.4新政至今总体来看深圳房价平稳，深圳关外部分地区有2%-5%回调，但是教育成熟地区的学校房逆市上涨高达20-25%，尤其是以深圳前十小学的小户型为主，在2017年3-4月成为疯抢的对象【以深圳第三名的螺岭外国语小学的东门168为例，2016年3月至今逆市上浮达20%，具体可参考二手房交易网站数据】，不过这一现象只是放开二胎政策后的两个先兆，近段时间一些先知先觉的微盘客和家长已经开始埋伏。
论：《深圳家长为何含泪追逐学校房》
一、深圳家长含泪追逐重点中小学学校房的背后逻辑？深圳学校房翻倍的背后逻辑？
1、深圳是一座教育、医疗等资源极度不均衡的城市，好的片区集中在几个地方，往往是政府所在地。整体来说关内的资源好于关外，老区的资源好于片区。
2、很多人不理解为什么要买学校房，这是因为深圳的中考录取率仅有50%左右，而高考本科录取，特级教师人数就比普通的公立学校多出一大截）。
3、大家会问，学校和房子有啥关系，其实关系很大。
2013年深圳开始逐步采取学校房锁定政策，该政策的初衷是好的，学习英国让孩子就近入学，不能择校。该政策的核心内容是：重点的学校按积分来判定是否能入学，将生源分为A类（有深户且有房，房和深户都在学校规定的私立学校内），B类（有深户且有房，房在学校规定的私立学校内，但户口不在私立学校内），C类（在私立学校内拥有特殊房产，且是深圳唯一房产并实际居住），D类（无房，租住在私立学校内），并且强调某些重点学校文凭紧张，恕不接受BCD类生源，或者有的是区说得客气点，说BCD类生源须接受调剂，意思都一样，就是你没房别想上好学校！这样一来，位锁定6年，中学文凭锁定3年，也就是说两个人用了，另外两个人就别想用了，要用就等这个人用完6年再说。所以不买房想在深圳读好的学校基本没啥希望。
红岭中学、宝安中学这些有自己高中部的名校）大概30%-50%的录取率，并且大部分培养和招募自己初中的生源。然后再次则是第三档次的公立学校（比如松泉中学、北环中学、布心中学等）这些学校大概就是5%--15%左右的录取率，这些初中没有高中部，需要调剂到各个高中。第四档次的学校更多，录取率0--4%左右，
5、有家长会说，我的小孩即使没有文凭，可以去读私立学校。其实，深圳很多私立学校真的很不错，比如百合外国语学校，耀华实验学校等，这些学校的升学率都非常高。但问题是，私立学校不跟文凭绑定，只按成绩来。于是很多时候，看到那些家长们为了让小孩挤进这些学校拼命努力，为了加分又是特长班，又是奥数，弄得小孩每天累得要死。说白了，拼不了地段，那就必须拼能力，我朋友有两个小孩就是这样，为了考上好学校，先是上舞蹈班，又是绘画班，还要搞奥数，几乎没有周末玩耍的时间，所有时间都在学着学那，只是为了进两个好点的高中。
6、说实话初中的文凭重要性高于小学，因为初中面临着中考压力，小升初基本是就近入学，当然小学打好基础，初中会更轻松一些。如果初中和小学只能二选一，那就选择初中舍弃小学，但是最佳建议上好点的小学之后再换好中学。
基于以上的认识，小编开始着手在深圳范围内寻找学校房。先把所有的是重点中学两个个在地图上标记出来，然后到文锦渡区、福田区、宝安区、南山区教育局的基础教育科、通过各种关系去找文凭锁定范围图。查完之后，再到各个房网去查周围小区，以及房价，在实地跑去考察。经过长时间的反复比对研究，得出以下结论：
（1）、深圳名校分别是（小编是以多年八大录取率以及各论坛综合口碑作为基础，仅代表小编主观意见，并且不包含私立学校）：深圳外国语学校、深圳中学、深圳实验学校、深圳高级中学（以上统称深圳四大，基本上属于深圳乃至全国最好的中学）；第二梯队学校：翠园中学、宝安中学、红岭中学、福田外国语学校、育才中学、南山第二外国语学校等再来分析一下小学：第一梯队：2017深圳排名前五按顺序：荔园小学，深圳实验学校小学部，螺岭外国语小学，翠竹小学，深圳小学。第二梯队排名深圳小学前十：园岭小学，南山实验学校(小学部)，育才第一小学、华富小学。
（2）、从初中角度来分析：深圳最好的几个教育片区（未把一些重点小学文凭完全考虑进去），百花片区（集中了深圳实验学校小学、初中和高中，荔园小学、百花小学一大堆名校，这个片区是深圳著名的私立学校，房价高达10万一平，而且很多都是80-90年代的老楼）；红岭片区（红岭中学初中部以及园岭外国语小学等，挨着百花片区，房价也高达8万一平）；石厦片区（福田区政府所在地，红岭中学石厦分校以及益强小学都是名校，均价9万一平）；车公庙片区（深圳高级中学初中部，属于香蜜湖和车公庙富人区，房价高达8-15万一平米）；竹子林片区（红岭中学竹子林分校，均价6-7万左右），田贝片区（深圳中学初中部+翠北小学，均价为7-9万）；怡景片区（翠园中学怡景校区+景贝小学，附近房价5-6万区间）；东晓片区（翠园中学东晓校区+布心小学+东晓小学，附近房价4-6万区间）；宝安片区（宝安中学+宝民小学+宝安外国语学校，房价5-8万区间）；南山科技园片区【南山外国语系】，南山蛇口片区【育才系】，对于放弃小学保留初中的家长来讲该选这儿一目了然。
（3）、但小编还是强调先选好点的小学再换好中学，一方面随着二胎政策的放开，官方数据统计深圳2013年新生婴儿13万到2016年激增至20多万，2017年3月统计三个月孕妇在册达39万。深圳地小，排在前面的学校就那么几所，今后5-10年小孩学习竞争压力非常大，也得出深圳前几名学校房5年-10年内必翻倍的结论。有资本金的家长只要前几名的学校房就闭着眼睛买，选新一点的小区准没错。另外一方面中国家长都是希望自己孩子赢在起跑线上。小学学校房从学校排名和房屋总价来讲，福田的百花片区和文锦渡的东门片区是最佳选择、因前五名的小学都在这两个片区。排名第一的荔园小学【在售学校房不足380套总价240万起步】，第二的深圳实验学校小学部【在售房源不足60套，800万起步，该片区成交不怎么活跃】都在福田的百花片区。其次从第三到第五名的螺岭外国语小学【在售470套左右、总价150万起、可选择性大】，翠竹小学【在售150套左右、200万起】，深圳小学【140套左右、160万起】都在文锦渡区的东门片区。深圳福田和文锦渡的教育地位至今无区撼动、经历过岁月沉淀以稳著称。小编专注深圳各区学校房研究5年，近期主要专题有：《深圳学校房20万每平的背后逻辑》《深圳学校房价值研究》《文锦渡中小学价值研究对比》《福田中小学价值研究对比》《南山中小学价值研究对比》《龙岗中小学价值研究对比》《龙华中小学价值研究对比》《深圳地铁物业租赁价值研究》《深圳东莞惠州房价趋势分析》《商务公寓投资价值分析》《深圳家长为何含泪追逐学校房》。小编志在成为整个深圳所有家长身边的文凭专家，欢迎关注新文章，如在全深圳买文凭房的可直接打电+HUA前三位{{182}}加中间{1836}加后面{{3176}}也是{微+XIN欢迎探讨深圳学校房那点事}
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