经济政策阐释｜房价统计数据｜卫星城检视｜于莱莱所推荐
那时的深圳房价，毫无疑问是房产股权投资的大炙手可热，但买房也决不是闭着眼于就能买的。
当今社会在深圳许多新区，单厢有许多价格便宜、涨狡蛛属、极少人看的二手货房小区
深圳一路上西向，那时就帮我们科孔下深圳龙岗区的主菜，结论可能会远远超过我们的想像。
咋呢？
即使那些“主菜”小区都不老，市中心区也极好，即使带居厄文凭，但是冷了，每一主菜都有个你晓得，或是不晓得的故事情节。
01
东江豪苑——带居厄文凭又能什么样
炎热成分股：四星
2003年洋房小区，外形看上去较为新，坐落于龙岗长兴新区，107公路旁（时常走107公路的的确见过这幢建筑物），有噪声负面影响。
假如A45EI321VD有噪声所苦还不致把他归为主菜，况且却是带龙岗No.1文凭——居厄文凭，要晓得带居厄文凭的许多小区总价早已ZR1914万了。
先上一张图：
房屋用途那一项着实把人吓一跳，当时设计和备案的是住宅，后面用房情况就变得如图中复杂了，这估计要吓跑一大批住家客。此外小区全是大户型设计（127-160平米），住家可以，却没达到大户型住家的基本标准，客厅、卧室都没有阳台，只有厨房带个小阳台，却是内阳台，住家格局很一般。所以，一开始许多人买这个小区是为了办公用的，目前用来办公的比例可能过了90%。也有部分人是为了文凭买的，但是占比很小，都晓得这个盘很冷，升值空间有限，不敢轻易下手。目前，在售房源挂盘价在3.5-4.5万总价，去年6月成交了一套150平的530万左右。市场最火爆时候2015年成交总价也才2.2万左右，真的涨不起、卖狡蛛属，现在有放卖，但是报价都偏高，很难成交，一直以来也少有成交。 而同是龙岗中学文凭、1989年房龄的灵芝新村楼梯房（老破旧），总价都卖到5.6万左右了，2005年的都市翠海更是成交到14万总价（当然，小户型是主要原因，带居厄文凭的小户型总价许多都在10万以上了）。02富源商贸中心——地铁盘的失败案例
炎热成分股：四星
这是一个最不该是主菜的主菜，市中心区（临近居厄）、配套（楼下是天虹商场）、交通（纯正的5号线地铁口物业）绝对一流，但价格是起不来。
小区2002年入伙，周边环境一般（农民房、老小区云集），坐落于创业路和翻身路的交汇处，吵是的确的了，还有107公路过来的车流。
4栋联排的，只有面积不大的空中花园，同时商住两用，许多房子都是用来办公的；户型结构其实还可以，其中西北向的基本上都是看创业一路上，较为吵。
小区均价一直在5万以下，之前时不时的还能爆出几套总价4万出头的房源被中介热推，但最终到成交却是较为乏力。
目前在卖的都是靠创业路，较为吵，好几套都是卖了差不多一年左右，到现在还没成交，价格还不断往上调，113平的3房报价在520-600万左右，即便安静点的东南朝向撑死报价560万也却是贵，6月份的时候成交了一套西北向的500万。
跟它较为近的高层老小区好旺角，价格都比它高出许多。
比如好旺角2房都差不多卖到了550万左右，当然好旺角还有一个因素是坐落于居厄。
富源商贸中心的房子不是很建议入手，虽然交通、购物都方便，但硬伤太多，不论市场好坏，都是属于那种较为难转手。
距离龙岗中心区就一条路，两个红绿灯就可以到达壹方中心，但是这一路上之隔，就形成了小区房价如此大的差距。
03碧海名园——震惊全深圳的刑事案件
炎热成分股：四星
2005年小区，一期为楼梯，二期三期是电梯，小区还算新，最大特点是户户都赠送房间。
在当时来说，却是少有的主打复式和错层结构的小区，面积小却可以有好几个房间，实用率不错，怎么就冷了？三个原因。
最直接的原因，是发生在13年震惊全深圳的刑事案件，有点不敢输入那几个字，我们网上一搜就晓得，许多购房者从此对这个小区望而却步，原本好好地一个盘，也就这样被冠上了风水问题。
第二个是，小区周边配套一般，离地铁口远，旁是旧工厂、农民房和西乡客运站，人流较为嘈杂，物业管理也相对较差。
紧挨着龙岗大道，西南向的基本上都有噪声污染，东北向的虽然安静，但是正对工厂宿舍，景观和视野差些。带共乐小学文凭，文凭也一般。
第三个是小区的户型了，印证了那句话——成也萧何败也萧何。
复式和错层结构在当时来说较为新颖，也受购房者喜爱，近几年就不一样了，它不是真正的复式结构，只是在有限的空间中多造出了几个空间，结论是，房子给人的感觉特别压抑。
阁楼特别狭窄，看下面这张房子实景图就晓得了，户型设计已不能满足购房者审美和对居住舒适度的需求。
小区总体总价在4.7-6.2万之间，复式户虽然能做个3房，但居住舒适度一般，除非预算有限就买吧。
3月份的时候成交价在390万左右，目前报价在400-410万了，不好成交。
也有部分64平正规2房，但同等价位可以选择临近的金港华庭（面积差不多2房成交价在365万左右）、招商果岭，小区成交较为活跃，配套好点、楼龄也新。
大点的3房总价也要400-500万，这个选择在龙岗相对就多了。
。
买房子本来是当家做避风港的，谁也不想以后住的不舒服，即使住出事来，但实际那些看得开、不在乎的人也会买。
04天琴阁——地铁、商场都拯救不了
炎热成分股：四星
有些小区占据天时、地利（周边配套除了临近的是农民房外，和圣淘沙、汇一城共享地铁、天虹商场等设施），毁就毁在开发商设计上。
2005年入伙社区，坐落于新湖路和西乡大道交汇处，这周围小区普遍有噪声污染，但在防噪声上，天琴阁的确劣于对面的圣淘沙和斜对面的汇一城。
小区只有两栋，带空中花园，外形早已较为破旧了，从外围就能看到许多阳台的护栏早已生锈 ，小区小，车位也紧张，附近都是农民房，总楼高14层，没什么景观。
其他户型都有赠送阁楼（非标准复式，阁楼较为矮，显得压抑），就1座B户型没有赠送，同时却是51平的1房1厅，户型很不实用。
目前，小区均价在5万上下，成交量较少，已知的是18年7月份成交了一套51平的270万左右。
买个一房，这里的面积太不实用，这个总价差不多都可以买花样年的一房了，小区新、成交活跃，附近的富通城也有40多平的1房（虽然实用率也一般），考虑升值和后期转手来看，还不如买富通城，是交通不及天琴阁，最佳选择的确是花样年了。
而周边的其他小区差价和它在2万以上，可能主要也是大花园社区，对面的圣淘沙2006年小区，物业管理好（宏发物业）、碧海高端豪宅、车位充足，目前均价在7.5万左右，最小面积的有69平2+1房。
05圣源华庭——卖的“贵”，客源被圣拿威吸走了
炎热成分股：三星
2005年小区，小区不算老，但较为小，带空中花园，户型方正，也有赠送，但是周边被农民房包围，居住氛围受负面影响，还处在十字路口，吵。
而同样在路边、周边是农民房，南山的阳光花地苑却是一个热盘。
圣源华庭和阳光花地苑不是在同一层次的小区，但可以从地理位置、周边环境、户型设计来做个对比，通过阳光花地苑的热映射出圣源华庭的冷。
圣源华庭都是大户型，部分80平米左右的，其他基本上都在100平米以上，这样一来总价就高了，阳光花地苑主打刚需小户型，刚需房从来就不缺客源。
圣源华庭小区是在路边一排，只有空中花园，阳光花地苑有自己的小区花园，与周边有明显的隔离，住家氛围好点。
这年头，吵和周边环境差不一定会负面影响小区活跃度，小区内部户型面向什么样的群体很关键。
小区物业和环境也都一般，在售房源不多，目前均价在5.9万左右，这个总价放这小区来说，高了，斜对面的圣拿威人家均价才7万左右，小区新，还有花园，景观也好（部分高层可看海景），大小户型都有。
对比一下，就晓得圣源华庭的“贵”了，难成交也是正常，客源都被圣拿威吸走了。
06华海澜湾——总价7万怎么会是主菜？
炎热成分股：三星
如题，这是在整理龙岗主菜信息时，至少两个客户经理把这个盘纳入主菜范围，但是在网上查到的和客户经理给的该小区均价时，5万到7万总价的都有。
总价都能卖的比南山一些小区还高了，怎么会是主菜呢？
先来看下华海澜湾小区情况，2010年小区，楼龄绝对新，但小区小，也是带空中花园，和圣源华庭挨着，一排都靠着宝源路。
那么有噪声所苦，周边生活环境也一般，离1号线坪洲地铁站要5分钟路程，整体市中心区和配套都较为一般。
但这不是主要的，之所以成交冷的原因是，小区都是大户型，124-161平左右，而且却是双拼，这就很减分了。
能找到的成交信息也很怪，比如像在链家上找到的这套，38平的都冒出来了（估计是拆开来卖的，具体情况不知），所以他的均价也很迷离，即使几乎极少完整的一套放卖和成交，估计在5万左右。
华海澜湾的冷在于成交特别不活跃，没有买家，似乎也没有卖家（买了这里的业主处于一种两难境地，当初买这是觉得便宜，有名额，现在经济政策卡着，想卖了换房，这个市中心区大户型、双拼的极少有人愿意接手，既浪费名额，总价也高，卖不了只能将就住着，所以也没什么业主拿出来卖的，除非那种急用钱、不得不通过卖房解决的情况），即便偶尔放出一两套来，也是有价无市。
这是一个总价、总价都不便宜，还成交不活跃，升值和后期转手也堪忧的盘，预算700万以上，龙岗选择大把。
07碧涛苑——与隔壁白金时代差价明显
炎热成分股：三星
碧涛苑是个98年的老小区，带电梯，只有地面车位，市中心区也不会太差，但是与邻居相比，价差明显，是涨不起来。
小区主要都是大户型，网上查到面积最小的是80多平的大2房，其他基本上都是90平以上的3房，靠近107公路的户型许多客厅都不带阳台，户型优势不明显，报价在400万左右，实际成交价很难高于400万，成交总价时常在4万以下。
而隔壁同样临107公路的白金时代，小区是新点，主打小户型，但电梯、车位问题一直都存在，并没有负面影响它的卖价，均价接近7万了。
老小区大户型居多，周边环境一般、临路吵，文凭还行，刚需看不上，这个总价也要不起，实在预算有限的。
龙岗也还有大把市中心区好点的老小区可以选（比如翻身），干嘛要选个临路吵的呢。
结语
，最后一个是龙岗多数老小区的状况（自身骨架就那样，没有明显支撑的情况下，价格很难起来）给了三星。
还有些较为冷的如豪业华庭、绿海名苑、泰华大厦、天源花园、流塘大厦、贤基大厦、龙城花园、双龙花园、宝佳苑、富民苑、海天花园、金泰花园等。
多数都是2000年以前的老小区，目前来说旧改概念都还不强，但是作为次要选择，购买这类小区的基本上都是周边上班人群、老龙岗，极少有在南山上班跑去龙岗买个老小区居住的。
其实从以上那些小区外形及实际楼龄来看，都还算较为新，价格不算特别低，但是购房者较为容易关注和中招的小区，是那种原本应该成交活跃，却受制于某些因素而成交变冷。
龙岗有些老小区价格是便宜（3、4万左右总价的都有），但是不致卖狡蛛属，价格到位都能有成交，不过也是属于冷的那种。
相比南山来看，许多没什么支撑的老小区加上其他一些小硬伤，基本上都被划入了主菜行列，龙岗特别冷的反而不是老小区。
本文转自“深圳房客会”，转载请经“深圳房客会”授权
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