这样埋怨道。
权房”不足以可容这座城市的所有人口！
对个人而言，“小产权房”介乎有产权与无产权的模糊不清状态中；对政府而言，“小产权房”涉及规划设计、房屋建设管理、房价宏观调控、增量资产农地增量等难题；而对产权规章制度尚处于结构调整阶段的中国而言，“小产权房”则暗指中国的基本物权规章制度。牵涉面颇广的“小产权房”具有如前所述的效应。
今年5月25日，筹划了两年的《深圳市农地管理规章制度改革总体计划》出台，有关方面把“农地分类确权，促进农地产权阿尔齐兹区”排在近期工作的第一位。这本计划立即招来了媒体和从业者针对“小产权房”难题的新一波探讨。为了解“小产权房”的概要可能将解决的计划，《海桑》本报记者前往深圳进行调查。
自然生态
尽管探讨很热切，但传达出来的重要信息却很矛盾。报道呈现南辕北辙相反的两种态度。一类表示了乐观态度，认为确权迫在眉睫；一类则指出，确权仍杨开第迹象，只是自欺欺人。正逢社会舆论悬而未决，深圳市常务副副市长张海云明确回应，对“小产权房”可能将正式化的阐释是不正确的，“对违规房地产和违规建筑，深圳将坚决打击、不给解决之道！”
“这次枪声那么紧
附近一家家装店的老板娘告诉信息时报本报记者，“最近才关的，老板娘很快就会回来。”小区出口处的一家房屋中介机构的后门沙莱县了三分之一，里面Tiruvanamalai几个人。本报记者提出要租房或者买房，一个老板娘样子的人果不其然算出了
“小产权房”当前的发展态势已远远超出了人们的想象。本报记者粗略地计算了一下，利韦农那个被3条相连接的绿化带拆分成4排的小区则，竟有大约60栋高达100四米的30层楼房。小区则没有任何公用工业用地，除了高层建筑就是不到10米宽的道路。那么多大厦紧紧挨，让人倍感疏离。距离这个小区近在咫尺的地方，还有一处布局相似但已较小的“小产权房”小区。
商品房小区几乎没有差别，但是单价却普遍昂贵三分之一以上。
在深圳市宝安区沙井街道，信息时报本报记者看到，这里已经建好的楼盘整齐开阔，颇有人气，另外还有几个楼盘仍在建设中。据悉，这附近八九成的楼盘都是“小产权房”。
“小产权房”在深圳的官方名称是“历史遗留违规建筑”。虽然顶着“违规”的帽子，深圳“小产权房”的交易几乎
难题
是看能不能进入市场流通。在权利归属不明，交易不受法律保护的情况下，“小产权房”纠纷频出。
杨林律师告诉信息时报本报记者，他所接触的纠纷主要有几类：一是当事人之间的确权，比如说出卖方事后反悔了，要求确认农地权利仍属于自己，而不是买房者；二是违约纠纷，与普通商品房一样，可能将存在付了钱没交房、重复交易等情况；三是拆迁征地补偿的争议。房子买下来后，遇到拆迁征地，“很多情况下，征地款被原地主强行拿走”。据报道，近期在沙井街道就发生了数起因农地纠纷引起的维权事件。
“小产权房”得不到保障的体现是一方面容易导致纠纷，另一方面这些纠纷找不到规章制度内的解决途径。将纠纷留在社会层面内部消化，其结果可能将会导致社会矛盾激化，使得各种不可控的非正式权力规则在坊间流行。在深圳市龙岗区执业的一位律师告诉信息时报本报记者，这样的案件他们都不愿意代理，法院根本不受理。
在杨林律师看来，一味否认“小产权房”，在管理上一片空白，其后果除了纠纷无法正常解决以外，还存在更严重的难题。对政府而言，“小产权房”对正常的房地产交易市场造成了冲击；其次是社会治安留下了隐患；再次是建筑质量和城市合理规划无法得到保障。
险化于无形之中。
一位熟悉建设行业的人士告诉信息时报本报记者，“小产权房”从报建到销售，其中涉及多个政府部门，首果不其然所在街道办，然后是区一级的农地管理部门，最后是市级的国土规划和住建部门。常年在深圳从事房地产法律业务的杨林律师告诉信息时报本报记者，之所以能够闯过那么多道关卡，一方面是因为目前政府缺少针对“小产权房”进行管理的法律依据，另一方面政府部门很容易被疏通关系，没有进行具体监督。
据了解情况的人士向信息时报本报记者透露，长期以来，深圳市法院一律不受理因“小产权房”的流通、买卖而产生的纠纷案件，但是目前有关方面正在研究，“准备开口子了，今年底之前肯定会放开”。这显示，事情往积极的一面迈进了一步。然而，即使法院愿意受理了，法律依据是什么呢？正因为法律依据的缺失才使得“小产权房”长期游离于正式规章制度之外。
破题
“小产权房”的种种难题并非深圳独有。在全国范围内，根据调查，过去15年间“小产权房”总竣工面积占城镇住宅竣工面积的比重高达10%左右。
2012年2月，国土资源部提出今年要试点清理“小产权房”，并明确表示，不得对“小产权房”进行确权发证。次月，国土部更提出，要大规模清理“小产权房”。数月后，随着《总体计划》出台，深圳作为农地管理规章制度改革综合试点也正式启动了，国土资源部部长徐绍史出席了启动仪式。这被阐释为深圳将为全国的“小产权房”难题探路。
实际上，深圳曾在1999年、2001年、2004年和2009年多次出台有关法律法规，试图解决“小产权房”难题。然而，据一位已经开发“小产权房”楼盘10几年的房地产商告诉媒体，“几乎每次政府高调打击，都会引发另一轮抢建高潮……因为几乎每次高调打击后，都有部分违章建筑拿到房产证。”
杨林律师曾多次参与“小产权房”有关法律难题的探讨。他认为，利益牵涉面太大，使用强拆、一刀切等做法阻力太大。但如果无条件确权，又与目前中国的农地规章制度不符，而且容易对房地产市场造成强烈冲击。因此杨律师提出，最合理的做法应当是进行疏导，“有条件的确权”。杨律师透露，深圳市法院系统受委托正在开展大规模的“小产权房”调研项目。“第一步就是要摸清楚情况，是村民的宅基地，还是集体自留地或者是投资商合作开发建成的。”目前该调研正在进行中，对调研何时结束，并无确切消息。
调研是第一步。杨律师认为，要根本解决难题，应该在物权规章制度上虚化所有权概念，强调使用权概念。据杨律师介绍，广东省1995年曾出台法规，提出农村非耕地以外的自留地可用以抵押。这意味着集体农地使用权在一定程度上可以进行有限流通。在司法实践中，2008年北京宋庄画家村的李玉兰案被认为是司法上破解“小产权房”僵局的代表性案例。该案中，2002年以4.5万元出售农村房屋给李玉兰的村民，在2006年提出要收回房屋。法院虽然根据集体农地不能买卖的法律判决合同无效，支持村民收回房屋，但是认为导致合同无效的主要责任在村民。在李玉兰提出反诉后，法院以村民损害了李玉兰的信赖利益为由，再加上农地和房屋增值部分，共判处村民赔偿李玉兰近28万元。此后，北京法院还做出了多次类似判决。
类似案例在一定程度上给予“小产权房”购置者司法保障，但正如深圳一样，据信息时报本报记者了解，此类纠纷在全国范围内通过法院解决的案例屈指可数。杨律师认为，如果既要维护目前的农地基本规章制度，又要给法院提供坚实的法律判决依据，可行的办法是所有权和使用权分离，认可“小产权房”在使用权意义上的交易。
这一步确认后，政府就可以制定法规，对“小产权房”的规划、报建、验收和出让等进行管理，改变目前的混乱状态。然而，在杨律师看来，政府介入管理，就涉及政府是否从集体农地上分利的难题。在目前强调农地财政的情况下，这种状况似乎不可避免。再者，“小产权房”只要进入流通领域，必然对目前的房地产市场造成冲击。杨律师认为，这种情况下，政府有可能将采用限购、限贷和限价等政策措施。
网友评论