深圳楼市近况(大涨50%,万人疯抢!深圳楼市又怎么了?)

808房产网    2023-04-30    96

谁能想不到,小产权房竟然正式成为了深圳股权投资客抢夺的抢手货。

据中央电视台报导,上周深圳的小产权房消费市场极度火爆,即使再次出现了一房乏人问津的现像,近两年来,深圳的小产权房跌幅最低早已少于50%。

观澜许多将要征地的小产权房销售产品价格即使少于了5万,下跌态势凶悍,和这一片片区商品房的“非官方二手房交易产品价格”相距并不大。

关键性,这种的情形还数不胜数

新洲的小产权房在一年前的收购产品价格是6000元,那时要1万至1.2万;

龙岗的小产权房在一年前的收购产品价格是1万至1.8万,那时要1.5万至4万。

深圳楼市近况(大涨50%,万人疯抢!深圳楼市又怎么了?)

市中心区稍好改建过的小产权房套内总价达至4万至5多万元;

Lendelin,小产权房做为房地产消费市场中的“前所未闻”,并不具备啥股权投资商业价值。今年5月天然资源部也曾申明认定:

无法通过注册登记将违规工业用地正式化。

但在深圳这座年青的卫星城,占有住房消费市场六分之一的小产权房却仍然迎了“秋天”。

另一面释放出来了哪种讯号?

01

小产权房,是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,房子本身并没有大家所认同的产权,或者说只有部分产权。

图源图虫

在深圳,小产权房最早发展于宝安区沙井镇,占到了观澜建筑的一半以上。这里的小产权房不仅规模大、小区多,看上去与商品房相距无几。

在一系列房价调控组合拳对准了商品房消费市场后,热钱仍然在深圳找寻机会,助推了这一轮小产权房暴涨。

有中介表示,很多外地资金在深圳购买小产权房,一天一个价,早已失控了。

更夸张的是,有些开发主体确认清晰的小产权房直接涨到了10万/平,一旦有征地风声传出,则可以卖到15多万元/平。

位于核心区域的华强北,华强南一带的福田村,由于海岸城承包征地,片区内的小产权房叫价12多万元/平方米左右。

即便如此,仍然有大批股权投资客疯抢,有的一买就是三四套。

即使还有中介,将那些没有旧改概念的普通小产权房,包装成确定的旧改回迁房来吆喝。一时间,不少刚需也开始蠢蠢欲动。

在那些中介的说辞里,深圳有些小产权房不按面积计算,只按套算。假如全款买入了一套小产权房,初步测算,一次性股权投资在三四百万,相当于购买深圳新房的首付。

“每月有租金收入,收益比理财产品还高;等到以后卖的时候就能套现,运气好碰到征地那就直接财务自由了。”

听起来美滋滋,可实际上,富贵险中求!

小产权房并不是没有风险,其真正的原罪,落在了土地上。

这类房子是在集体土地上建起来的房子,按照我国现行法律,这类土地只能用于农业生产或者做为农民的宅基地,土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,它没有产权。

基于此,买卖小产权房很可能掉进坑里。它存在无法过户、没有房产证、交易信息不透明、承建的开发商报建手续不齐全等风险。尤其是许多城中村的“小产权房”,还得不到承认,被相关部门认定为“违规建筑”。

同时,有关部门也明确规定建设、买卖小产权房属于违规行为,严令禁止。

比如这一次,在央媒曝光后,买卖小产权房就被痛批!有小产权房相关中介透露,观澜各村委暂停过户、不少小产权门店被查封!

网传图片,图源网友

事实上,早在2018年年底,广东就发布了《关于加快处理不动产注册登记历史遗留问题的指导意见》,里面明确提出:

集体所有土地上开发的商品住房,即俗称的“小产权房”,一律不得办理不动产注册登记。

这一定调的文件,预告着小产权房的谢幕。

不合法固然不合法,但是很多人合法的需求,是不是该得到满足?

最起码,小产权房可以拿来住。

02

有人会说,小产权房早已是大部分深圳人噩梦一般的存在。但是,正常住宅的房价对一众“深飘”来说,何尝不是一种噩梦。

时至今日,深圳二手房销售产品价格早已飙到了9万多,对大部分普通人来说,从清朝干到那时,也不一定能买得起。

细究深圳高房价另一面,主要还是因为供地不足。

可以说,在深圳面前,全国没有哪个卫星城敢说自己“缺地”。

深圳的面积,小到只有区区1997平方公里,并且卫星城开发已基本处于饱和,可开发的建设工业用地极其稀缺。

相比杭州(1.7万平方公里)、 北京(1.6万平方公里)、 天津(1.2万平方公里)、 广州(7000多平方公里), 上海(6000多平方公里),深圳就是一个小不点。

算下来,深圳的人口密度,是上海的1.8倍、广州的3.3倍、北京的5倍,排在全国第一。

同时,深圳的住房自有率非常低,只有23.7%,比寸土寸金的香港(49%)还要低,远低于全国平均水平。

供给小,需求大,这就造成了深圳房价居高不下的背景。

然而,房价过热必然有违“房住不炒”的底线。今年7.15深圳调控只是一个引子,近两年来,各类调控举措如约而至。

最凶悍的,莫过于深圳今年2月出台的二手房指导价。此政一出,一定程度上让房价失去了意义。

二手房指导价施行后,中信红树湾、半岛城邦、恒裕滨城等新房折扣,都远远少于了7折

此前是限购、限售,那时来了个限价,可以说是尽全力要压低深圳存量二手房的流通。

即便上有政策下有对策,你要限价我就两份合同,一份正常合同,一份用来补差价的合同,低于消费市场价来卖是不可能的——但增加了消费市场交易成本,只会让更多人选择捂盘在手。

如此一来,普通买家想要购买深圳二手房,只会耗费更多心力。

外加上深圳和北京上海一样,都存在新盘限价、抽签摇号的情形,普通刚需想要上车,一定程度上也被抑制了。

因此,买公寓或是具备产品价格优势的小产权房(通常售价为同等条件商品房售价的30%~50%),成了这部分买家退而求其次的选择

要知道,在中国卫星城化水平最低的年青卫星城深圳,大约一半的建筑面积是小产权房,少于一半的人口居住在小产权房内。

据相关统计数据,截止2018年底,深圳违规建筑总产量做到37.94万栋,总建筑面积达至4.05亿平方米,是深圳建筑面积的49.27%。

而这次中央电视台新闻的报导更新了数据。新闻里提到,深圳违规建筑,也就是小产权房约40万栋,建筑面积达4.2亿平方米。

空中俯瞰密集的城中村,图源图虫

并且,小产权房具备不限购”、“不占购房名额”等特点,于是一众股权投资者纷纷跑步入场。

其中,那些越快征地变现、或自带学区房资源的最受买家欢迎。据业内人士观察,这些购买者有八成都是股权投资客。

当然,也有人是为了买来自住,毕竟商品房买不起,公寓太贵也抢不到,买小产权房的供房压力会比一手商品房要轻松很多。

用来出租,也有很大的前景。深圳是北下青年的首选卫星城,每年新增常住人口都名列前茅,虽然19年数据被杭州反超了,但近四年增量总和,是其它卫星城短时间内难以追上的,实际管理人口也高达2300Bazas。

2019年新增常住人口数,杭州净增55.4Bazas,早已少于深圳的41.2万,2020年非官方数据暂未披露。图源搜获房价

此外,深圳落户是四个一线卫星城中最容易的(尤其对大学生来说),在人才落户补贴上也是大手笔,硕士一次性给到2万5、博士给到3万,部分区一级还有双重补贴……

当源源不断的年青人涌入深圳,无形中也给小产权房在内的各类住房注入了希望。

比如,出租商业价值。

毕竟,深圳的小区房不是每一个“深漂”都有机会租得起的。居住在城中村,已然正式成为一部分年青人的过渡选择

失去城中村的廉价住所后,租户要么接受更贵,要么忍受更远。对于深圳这种一个加班就是日常的互联网之都,部分年青人只能靠牺牲居住环境质量,来多省点租金了。

你可不要低估小产权房,有些像模像样的片区,这类房子的租金都早已直逼小区房,比如深圳白石洲村就是典例。

深圳白石洲村鸟瞰图,图源图虫

03

众所周知,深圳既是资本最佳的寄生标,又是典型的分化消费市场。

当人们纷纷把眼光聚焦在南山和福田的豪宅时,不可忽略的一点是,以小产权房为主的城中村才是深圳的基础。

在深圳的房价高地——南山前海那一带,虽然有完善的地铁商超等配套,是公司驻地首选,但少有年青人有资金底气住在那。

深圳南山区夜景,图源图虫

相反,最有夜经济的地方,是龙岗、龙岗、福田等大部分城中村,熙熙攘攘,烟火气十足。

就像两个平行世界,高收入群体的狂欢,与城中村青年的迷茫,交织成鲜明对比的画面。

这与深圳的现实情形相吻合。据住建局局长张学凡申明透露,深圳70%的人口仍然居住在城中村,城中村占深圳住房面积的54%左右。

此外,住房供地严重不足,住房只占土地供应的22.6%,之前的供地计划常常无法完成。

因此乐观来看,海量的城中村自建房、合建房等小产权房,为深圳二次房改构筑了大片缓冲地带。

只是长期而言,小产权房通常被视为违章建筑采光通风较差的危房,其基础设施、生活配套、居住体验,与商品住房存在较大的差距,这被认为与深圳形象、卫星城转型、住房升级格格不入。

深圳莲塘村,图源图虫

随着卫星城化的推进,一场“清拆行动”不可避免。

戏剧化的是,清拆速度始终赶不上违建速度。

当土地商业价值激增,种菜的只会跑来“种房”,巨大的利益驱使违规建设不断冒头。

于是,那些敏锐的投机者利用深圳的跌幅空间,在小产权房的交易和买卖中间获利,不惜一切代价往里走。

殊不知,稍有不慎,就成了被割的韭菜。

毕竟,在房价监管越来越紧的当下,这波炒作小产权房的热度必然难以为继。

作者:城叔

卫星城商业价值论团队出品

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