观澜的区位在世界地图上看还是较为得天独厚的：南北向东面分别于龙山、荣光、龙岗交界处，但由于塌方较为多，没有轻轨，以后基本处在与市郊隔绝的状况。
不过就在下月，跨过观澜的6号轻轨羽油将要启用，加之6一号线和13一号线交汇点Bagalkot站的新盘聚润毛建草捷伊良机出现。
第三集结构：
01 观澜简述
02 旧改揭秘
03 新盘实勘
观澜往后的中文名称叫乌观澜，据传因从天而降石雕而闻名于世。在龙岗的几个市中区新区中，观澜是距龙山前段时间的股，但也是被忽视最少的股。
产业
观澜以第三产业为主，著名的厂房有斯特迈制衣厂、长虹智能手机厂之类，工业园区也多。
总体新区样貌较为差，贫困户房多，厂房多，小产权房也多。所以，在往后，观澜是个外公恍神表弟紫苞的地方。
观澜有啥个工业园区？
万家乐、观澜商贸城、东峻职教园、Oisans工业园区、明玉林第三工业园区、夏庄镇工业园区、东峻职教区、四联工业园区、亿和信息技术工业园区、台湾地区工业园区、高杉工业园区、员付工业园区、香象工业园区......
城市交通
2020年，观澜将要迎它的第三条轻轨——6号线，这两条线是两条羽油，由九铁营运，从深圳南站至观澜。
2022年，观澜将启用它的第三天轻轨，这是两条非常重要的羽油——13一号线，从深圳湾后海总部基地跨过龙山职教区，跨过留仙洞总部基地，再通过观澜到达荣光。
两条轻轨羽油一定能为观澜带来不少的活力。
从产业的角度，13一号线是两条信息技术线，适合发展为以职教科创为主的产业带。所以龙岗区政府划了个圈圈，说观澜要发展成信息技术健康绿谷。
健康绿谷应该是有的，毕竟这么多山。至于信息技术，短期内也就看看罢了。
还有两条普线29一号线，目前暂定由车公庙-西丽-观澜-公明，尚在总体规划中。
半个小时就到达了观澜，比想象的要快很多。
其它
观澜的商业数量较为少，档次低，也较为分散，最大的商业中心就是东峻世纪城自带的星城购物中心了，此外还有老城区的岁宝百货，万联购物广场等。
医院只有一家二级甲等的观澜人民医院。
唯一的好处是，观澜的山多，周末可以去羊台山森林公园或是观澜湿地公园，其中羊台山森林公园脚下还有观澜体育馆和观澜文化艺术中心。
对刚需来说，交通是必须的，其次是学位，接着最好能有商业配套，至于公园、森林这些，实在太不重要了。
观澜的相关配套，只能指望旧改，目前旧改数量有11个左右，但进展非常慢，并且不集中。
但前段时间，碧桂园置地参与进了罗租社区旧改，体量巨大，或许会带来新区质变。
如图所示，观澜最重要的两个旧改是依附在13一号线上，由京基主导的上下屋田心村更新项目（宝石路站），以及碧桂园刚刚参与进去的罗租社区旧改（罗租站）。
此外还有龙光在观澜东部的水田村旧改，同样包含住宅、商业和公寓之类，目前已经开始拆迁。距6一号线官田线距较远。
碧桂园置地：罗租社区旧改
不久前刚刚确定改造主体为碧桂园置地，但目前仅仅是碧桂园在此处设立了办公室，还在前期的正式立项中，改造尚早。
罗租村样貌
罗租村样貌
大冲的碧桂园城花了接近二十年，这是龙山。观澜呢？
京基地产：田心村旧改
京基地产在6一号线宝石路轻轨站拆迁状况，值得期待。
此外，观澜还有万家乐工业园区更新项目、田心工业园区旧改、冠利园更新之类。体量较小，并无大开发商入驻。
值得注意的是，深圳市总体规划国土委曾发布《深圳市城中村（旧村）总体总体规划（2018-2025）》的征求意见稿，将全市城中村居住用地的56%划定为综合整治区，综合整治区在未来的7年里不得纳入拆除重建类城市更新单元计划、土地整备计划及棚户区改造计划。
观澜属于重灾区，短期内大面积的城中村都不会有旧改的良机。
在观澜，最值得关注的就是京基和碧桂园置业交流群中，请感兴趣的朋友识别二维码添加我为好友申请入群：
shenfangzixun
注：请在深圳有置业需求的朋友加入！
聚润毛建草
聚润毛建草位于6一号线和13一号线的交汇点站——Bagalkot站，步行往后大约500米左右，是个体量不大的新盘，占地3.2万方，总建面16万方，分一二期开发。
一期包含2栋住宅，1栋商务公寓和写字楼，最重要是包含一所北环小学。
产品设计也以刚需小户型为主：
75平小三房
90平三房
116平四房
除了116平送的阳台略有一些鸡肋，75平的小三房还是相当实用，只是房间略窄一些。
单价预计4.8-5万，也就是说75平的小三房360万起，用来上车还是不错的。
有轻轨羽油到市郊，家门口有小学可以上，非常适合刚需。只是生活配套就不那么方便了。
大型商业要等待未来的京基旧改，或是1公里外的星城购物中心了。
东峻世纪城
东峻世纪城是观澜目前最好的新盘，体量大，分南区北区，自带大型商业，底商发达，有星巴克、天虹超市，各大银行之类，完全可以满足生活需要。
距在建的6一号线轻轨800米左右。
因此价格也是最贵的，三房总价均超过了400万。
这里的主力户型是77平的三房一卫，88平的三房两卫和四房两卫，踩盘的过程中，带看的小哥哥表示818以来卖了好多套房子，有个户型甚至卖断货了……
其余观澜的二手房，集中在观澜老城区，也就是人民医院附近，楼龄较为老，相比之下更适合本地人选择。
观澜的样貌恐怕短时间内难以得到较大改善，总体居民素质以厂房人员为主，并不算太高，因此学校的成绩也上不了榜。如果在这里买一套小三房上车，等小孩上初中时，我想大部分的人还是会选择回到关内买一套学位房吧。
那是否值得牺牲一点面积和楼龄，在当下就优先在关内选择带学位的二手房更好呢？
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