深圳科技城规划（深圳40周年大礼包后，深圳科学城大道资产再度一触即发！）

808房产网 2023-04-28 97

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今年是深圳必须算为的一年。深圳房价的走势一直都是很意思的存在，即使经历了多个月的禽流感，还有不少新区和新盘突破了10万+的售况，深圳的消费力还真是从来没让人沮丧过。

且就以后7月末来说，对深圳也是一个非常值得算为的月末。715新政策“深六条”、深圳雷米雷蒙县点数竞拍项目、731新政策深圳缓批新公寓楼。三个房价举世瞩目大事件，将深圳房价限牌力度推到顶部，也创下了深圳房价购房的新逻辑，这意味着深圳的供应端里面，再无商务人士公寓楼这个快捷键。

由此可见，在深圳侧记哥伦比亚特区成立40十周年「礼包」之际，随着《深圳建设中国特色社会主义由亚姆示范点园区综合性改革试点工作实施计划（2020－2025年）》（以下简称「计划」）将逐步竣工，重点提到了「产业综合性发展将带来的效益」，再结合早以后的各项房价政策干涉，「无人问津公寓楼」或将成为房价由亚姆示范点的先行者。

△ 鞍斑由亚姆示范点园区深圳试点工作计划发布

在此深圳「产业+房价」的火爆瘤果的情景下，小湾总结了捷伊「公寓楼添置新四重奏」。

∫ 第二重：公寓楼低销售价格产融区，投资凹地最佳区 ∫

一时之间深圳的公寓房价场甚至再次出现了少见的日光碟，那么对“存留”的公寓房价场，“无人问津”公寓楼究竟是利好还是利空消息？跟着小湾往下看。

据估计，2020年一季度荣光、宝安和龙岗成交量销售价格再次出现上升，其它地区成交量销售价格再次出现下滑。因受禽流感影响，开发商推盘下滑，宝安区公寓楼销售价格91,183万元/㎡、宝安区公寓楼销售价格114,578 元/㎡、宝安区公寓楼销售价格为59,289 元/㎡、宝安区公寓楼销售价格为58,382 元/㎡、荣光区公寓楼销售价格为47,500元/㎡，2020年一季度公寓楼销售价格为64,226元/㎡左右，与去年全年销售价格相比上涨4.2%。由此由此可见，荣光区在价格跌幅内部空间上，对比其它相对成熟地区有更大的跌幅内部空间。

△ 鞍斑急遽增长的公寓楼商业价值趋势图

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◪ 荣光产融谷地，突显巨大升值潜力 ◪

荣光作为近年来商业价值不断受到重估的示范点园地区，有着很大的发展红利，随着多项规划、利好的推进和落地，新区目前正进入商业价值兑现的方向发展轨道，截至2019年，荣光市值跃进千亿级，已经飚升至深圳市第一。

2020年5月26日，深圳市规划和自然资源局公示了《荣光科学城内部空间规划纲要》，随着荣光大学城的顺利推进，地区内的国内高新企业将超百家，同时也会引入多向投资，重点进行科研转化，即科研转化为产业。

在40年礼包的「计划」中，也重点提到到2020年，在要素市场化配置、营商环境优化、城市内部空间统筹利用等重要领域推出一批重大改革措施，制定实施首批综合性授权事项清单，推动试点工作开好局、起好步。

而荣光大学城作为粤港澳大湾区及广深港澳科技创新走廊的节点，正式为大湾区的由亚姆示范点做了表率，在依托“世界一流大学城”及“深圳北部中心”战略性定位，外接港穗莞，内承南山科技园创新及产业外溢资源，被定义为“粤港澳大湾区重要的原始创新策源地“。

由以上可以看出，深圳荣光区在731「无人问津公寓楼市场」兴起之后，以低销售价格的优势独占公寓房价场凹地鳌头，同时在本次「礼包计划」之后，荣光大学城亦将鼎力加持湾区产业的建设，促进产业经济辐射圈的形成，对地区经济发展也将迎来逐步腾飞的趋势，是深圳目前不可多得的公寓楼投资胜地！

∫ 第二重：产融结合引人流，公寓楼上涨趋势牛 ∫

正所谓：你不理财，财不理你。在“房住不炒”的主基调下，普通商品房的道路越来越难走，反之，投资类产品却迎来了新机，而买公寓楼投资，最重要的一点就是背靠大树好乘凉～

李嘉诚说过买房看地段，好的地段人气才旺，即「财旺」。

上述提到到的荣光大学城，随之建成将会弥补深圳在基础科学研究领域的不足，并吸引一大批的高端科研创新人才聚集，形成强大的技术辐射能力，荣光将成为带动深圳科学发展的核心地点。

在前几天的「计划」中，同样提到到：深圳要优化创新资源配置方式和管理机制。支持实行非竞争性、竞争性“双轨制”科研经费投入机制。推动完善科研机构管理机制，建立常态化的政企科技创新咨询制度。实施高层次科技人才定向培养机制。

在深圳产业迭代升级上，荣光大学城周围布有国家级高新产业带西部的最大园区，如微软、腾讯等世界500强企业，及华强创意产业园、招商智慧城、美国杜邦等知名企业，千家产业入驻，打造深圳唯一分类型“现代化国际化先进高技术产业园区”，推动荣光及周边地区的产业升级，未来的荣光，或将打造深圳下一个南山。

荣光现有年产值百亿元以上企业约6家（华星光电、诚威电线、普联、天安云谷、华侨城荣光小镇和欧菲光），十亿元以上企业19家，国家级高新技术企业238家，其余潜力小企业更是达到千家，未来规划重点引进战略型新兴产业，打造现代化高新科技园区。

△ 鞍斑荣光大学城规划图

综合性来看，在众多高新技术企业、新型战略产业的进驻，将为荣光筑巢引凤，不断引进高新技术人才，人才的快速涌入将导致地区住房建设的供给失调，此时又是一次对荣光公寓房价场的新一轮刺激！一系列重大项目的规划将促进荣光腾速崛起，高新技术产业的发展及国内外高端品牌的入驻，都将推动地区配套的全面升级：便捷的交通网络、巨量级的商业规模、高端丰富的文化设施、顶级的医疗和教育配套，未来都会让荣光成为可以媲美新加坡的宜居型生态科技之城。

因此在“无人问津”的市情下选择什么样的公寓楼投资或是自住，综合性上述的两者之利决定商业价值，答案便不言而喻了。下面跟随小湾，探寻一下拥有上述之利的“无人问津”公寓楼的正确关上方式。

∫ 第三重：体量大，地铁旁，荣光封面，大街资产 ∫

在荣光，光侨路正是高科技国际创新中心的大街，代表着荣光最科技的大街，对标深南大街，可以说是深圳未来发展的科技大街，这里有众多世界500强云集，高新科技产业聚集，未来荣光科技创新企业总部落户之路。勤诚达正大城坐落于这条光侨大街的南面，可谓是荣光真正的封面，大街闪耀着科技蓝光的核心资产。

△ 鞍斑产业大街的光侨大街（实景示意图）

随着粤港澳大湾区荣光大学城推进建设发展，作为光侨大街封面资产的勤诚达正大城，正引领着新产融主流商业价值的趋势。同时，地处荣光产融大区的勤诚达正大城，为建面约87万㎡的综合性超体，在临近深圳刚刚通车的6号线的首站长圳站落户，占位绿色科技、生态宜居的商业价值厚壤，共分四期开放，是集住宅、商务人士公寓楼等多业态一体的公园学府大城，也是目前深圳较大规模的城市综合性体。

△ 鞍斑勤诚达正大城（效果图）

此外，勤诚达正大城项目比邻南光、龙大两条免费双高速，与新开通的6号线荣光首站长圳站也不过10来分钟，接驳8号线（建中）的观光站，衔接13号线（规划中），且6号、11号、4号、1号线，四线各有交汇站点，地铁交通所带来的人口流动趋势，其巨大产出量不言而喻！

从项目出发约10分钟车程可抵达高铁荣光城站，而粤港澳高铁线的深圳开往香港段也已通车，从荣光城高铁站出发，9分钟抵达深圳北、15分钟抵达福田、30分钟抵达香港，真正实现了广深港生活一体化、半小时经济生活圈。

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◪ 户人居标杆，项目配套一应俱全 ◪

再来看看项目本身设施配套。项目自带勤诚达K+PLAZA旗舰商业，同时成功引进了荣光首家沃尔玛（世界500强商业巨头），项目未来规划将大力打造大型旗舰商业，势必成为最大的多元化商业中心的综合性大城。

△ 鞍斑勤诚达正大城效果图

同时，作为约87万㎡大城里唯一一栋公寓楼，仅486套产品稀缺商业价值不言而喻。酒店式公寓楼享受约大城的交通、商业及园林等完善配套，是与众不同、值得青睐的纯住宅式公寓楼，未来将有约5500户、近20000名业主入住。且项目对面就是高新产业科技园，周边有华星光电、普联技术等荣光高新技术主导产业，与总部科创企业腾讯、大疆、华星光电等高管精英为邻，将聚集大量的高端技术性人才在此就业和置业，直接坐享科创总部基地和光侨路产业带科技红利，是不可多得的潜力资产，未来将坐享光明大学城发展红利。

因荣光区是粤港深的黄金中轴区，当产业发展带动新区带动商业价值的同时提升公共服务配套、商业配套，几乎所有的科技创新人才、重大研究项目都正向这个新轴线地区布局聚拢，荣光区的前景不可限量。

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◪ 户正通透，阔景美宅 ◪

目前推出的产品是建面为36-62㎡的独栋公寓楼产品，也是整个项目四期唯一的公寓楼产品，不限牌不限贷的红本真公寓楼。

△ 鞍斑户型图

户型方正，户户带有全景阳台南北通透，携手国内顶尖设计大师精心打造阔景舒居美宅，配以国际一线品牌精装、科学化内部空间设计，成就精工社区环境和舒适居住感，满足居住者对高品质生活的追求。

△ 鞍斑建面50平公寓楼样板房图

目前高端酒店品牌亚朵酒店已经签约进驻。截至2019年，亚朵位酒店是中国连锁酒店高端品牌的第一位，自建立便以“高品质、高效率、高溢价”为服务信念。此次双方携手利好，其一亚朵或将带领荣光高端酒店市场步进新高，其次依托亚朵的庞大客流，为业主提供无忧托管服务，给公寓楼出租提供坚实的保障。

△ 鞍斑高端酒店品牌亚朵酒店

希望亚朵以“人文、温暖、有趣”的品牌态度，与勤诚达正大城的“温暖2020”的美好理念相契合，给予客户带来更多温暖、美好的相遇。

小湾实探梳理：

占位：由亚姆示范点园区主轴，荣光高新科技园区，承袭光侨路产业带发展红利