隐密的深圳小产权房买卖市场
本报记者|张子怡
位于深圳地铁11号线马瑞山站外的不少中介机构店面，近期又重新开业了，马路上站着的中介机构们手拿宣传单，向途人推荐临深房源。
今年4月底，深圳龙岗观澜新区稽查部门曾当夜调集，对小产权房邻近的个别中介机构店面扣押，马瑞山公交车站附近的店面几乎全部Quillebeuf。其原因是有些店面从事“小产权房买卖”被有关政府单位扣押、贴上纸板，随后更多的中介机构店面也停止营业。
，属于地产商奶坛楼，找地产商能转让，您考量不？”
介面新闻了解到，同为观澜新区的另两个小产权房春和景荔径，最近一房的销售价格约2.7万/平方米，两房销售价格约2.5多万元/平方米。但观澜新区的货品房销售价格基本在5-6多万元/平方米间，布吕马项目3公里范围内的二手货货品房恒丰西荟城4期，挂牌总价介乎7.3-8多万元/平方米间。两相对比，春和景荔径的总价达约同市货品房价格的一半左右。
虽然产权不明确、开证行所有权不能完全保证，有关政府机构也不普遍认可买卖并一直在综合治理，但小产权房就是名符其实持有者。
深圳小产权房的买主们选择这个市场的其原因也很简单，或者因买货品房财政预算不够，或者搏日后旧改获取更大收益。
但是在小产权房买卖过程中，每一个各个环节都充满信用风险，稍不注意，买主可能将面临“财物两失”的局面。
买卖链信用风险重重的
小产权房通常指于宅基地上建设的住宅。1992年、2004年深圳完成哥伦比亚特区内外土地收归国有公有化后，成为全国第一个没农村市辖县、没宅基地的城市。
在深圳官方舰炮中，并没“小产权房”说法。深圳的“小产权房”既主要包括没不合法建楼有关手续、无产权登记的违法建筑，也主要包括有不合法建楼有关手续的农民房、筹资房、安家房等。流入销售各个环节的小产权房，主要是奶坛楼与打著迁离概念的城中村农房。
但由于最核心的产权不明确，上述每两个各个环节都可能将存在信用风险。
据《深圳市住房建设规划（2016-2020）》，截至2014年底，深圳市住房总量中，原村集体及村民自建住房、工业区配套宿舍等占比48%。
庞大存量小产权房成为买卖持续存在的支柱，除了观澜新区，深圳龙华清湖和民治、龙岗布吉、龙岗福永等地也是小产权房密集分布的区域。
按照法律规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，小产权房买卖因此属于私下买卖。
在深圳的小产权房市场，大量房源集中在小型中介机构店面中，贝壳或者中原地产这类大型的中介机构机构不会挂牌小产权房。这也使得买主在寻找房源时要么依赖熟人资源，要么非常倚重拥有小产权房源的中介机构们。
今年4月，李武刚购入一套位于龙岗区的小产权房。他告诉介面新闻：“买小产权房要有熟人，我叔叔专门做这个业务我才买得，你直接去找中介机构也可以，但要多家比价，每家的房源不一样、价格也不一样，你要不注意，万一买到产权不清或者一房多卖的房子，钱就收不回来了。”
在小产权房买卖的过程中，如果房东以小产权房不能进行买卖毁约，购房者将很难得到补偿。
介面新闻通过实地走访了解到，购买小产权房基本的操作流程是：买主看好房交完定金签个转让合同，原业主带上手头购房资料，双方找个律师见证。买主付完全款后，原业主将所有购房资料与律师凭证交付给买主。
如果买卖物是奶坛房，一般还走“村委转让”流程，买卖双方带上房屋转让合同到村股份合作公司盖公章。
购房合同上通常不会标明“房屋买卖”字样，双方往往还需要另外签署一份合作建房或永久租赁协议，表明买主拥有该房子的使用权。
小产权买卖复苏
中介机构人士谢玲告诉介面新闻：“现在买房签的是筹资建房合同，买房人以入股的方式支付价款，相当于你是整栋楼的其中两个股东，合同上会写明你分得的房子是哪一户，房子建好后你会有其中一间房。”
无论是谢玲还是已经购买了小产权房的业主，他们均表示：在小产权房买卖的过程，能得到的只有一纸合同，这个合同证明你拥有这个房子，但不会有红本或者绿本。
至于每个人都着重强调的——律所见证，律所也会有一份合同，事实上并不具备法律效力。
深圳市司法局已经多次发文严禁深圳律师为违法建筑销售行为提供律师见证服务。这意味着律所的见证只能说明合同如实进行，但并不一定能保证买方权益。
北京大成（深圳）律师事务所合伙人刘子孺律师表示：“对于小产权房，深圳是不允许做律师见证，一旦见证律所会面临处罚，深圳之前就有因律所见证无效、被判赔偿的案例，即便有律师见证，也并不能说明合同的效力问题。”
除了买卖合同的法律效力外，在小产房买卖过程中，确认房屋产权性质也十分重要，但个人购房者并不容易辨别。
谢玲在推销其房源中表示：“如果栋楼是有历史遗留回执的，是小产权房里面最安全的类型，合同上会有编号，国土局也有备案可以查询。签的合同上只有你能转卖，房东不能转卖，合同里也规定了，以后拆迁赔偿也要征得你们的同意。”
但刘子孺从律师角度却并不这么认为：“小产权房拆迁能否赔偿并不确定，没产权证的小产权房属于违法建筑。”
在具体的买卖有关手续上，小产权房买卖一般都以一次性付款为主，也有中介机构告诉介面新闻：一手小产权房买卖可以贷款分期，贷款五成，走第三方贷款，年利率在4.2%至7.2%左右，高学历人士一般能凭借学历将贷款年利率做到4.2%的较低水平。
介面新闻查询小产权
目前深圳市场的货品房首套房贷利率为5.10%，二套房贷利率为5.60%。
但这些小产权房买卖使用的第三方贷款渠道并不是银行，而是一些小贷机构。刘子孺认为：“虽然查询到的利率有些会比货品房贷款利率还低，但走第三方贷款买小产权房这种事，不排除存在套路贷的可能将，信用风险较高。”
即便买房者顺利的通过中介机构找到合适的小产权房源，买到心仪的房子入住后，也仍有信用风险伴随着他，即：日后房屋拆除后是否能得到补偿，还有一手房东会不会存在认为合同无效、后期要收回房屋的信用风险。
深圳的小产权房买卖过程，幸运的人或许能赌对，拥有一套小产权房；不幸运的人，即便在购买的小产权房中生活数十年后，当原房东一纸诉状、上诉后，仍要面临房钱两失的局面。
使用费。两者来回打官司数次，购房者最终才艰难胜诉。
小产权房买卖背后
“深圳市中心的房子高攀不起，关外的货品房还款压力太大，孩子快出生了也要有固定住所，
在豆瓣上两个买房小组中，因上述理由决定在深圳买小产权房的购房者不在少数。
以介面新闻走访的龙岗福永的小产权房为例，一间装修好的近80平的小产权房总价在170多万元左右，光线不好的小产权房售价为120多万元。
小产权样板间跟普通货品房差别不太。
对于财政预算并不宽裕的深圳购房者而言，小产权房的总价可能将还不够深圳货品房的首付，百多万元能在深圳安家落户，还没月供的烦恼，两相对照之下，小产权房显得格外“香”。
“我买的小产权房76.6平，装修好了，最后付了150多万元（主要包括转让以及其他的所有费用），我现在社保不满五年买不了货品房，而且月供压力大啊，以后没钱买货品房就自住，等有能力买货品房就把这间卖了，免得以后小产权房涨的都买不起。”李武说道。
作为小产权房，其“握手楼”特点也不改
有网友甚至认为：“深圳小产权房就是中低收入者买房的希望。”
当然，在小产权房买卖市场中，仍存在不少投资客，这类型的客户购买小产权房更主要的目的是：搏旧改获取更大收益。小产权房一旦通过旧改翻身，存在巨大的套利空间。
据经济观察网报道，两个典型案例是深圳白石洲旧改项目。2019年底，该项目迁离房指标价格不到5多万元/平方米，去年高峰期卖到9.8多万元/平方米。
白石洲旧改房价格翻倍，在于有投资公司抱团进入并进行操盘。投资公司是深圳小产权房链条中不可或缺的一环，深圳市面上大部分带有迁离指标的农民房背后，都布满投资公司的操控痕迹。这些投资公司专门在市场挑选小产权房项目进场，批量收房，重新包装之后再对外散售。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为：“深圳投资小产权房，其实一直都存在。但由于前期货品房价格快速上涨，小产权房和货品房价格的差距扩大。特别是近年来旧改规模扩大，补偿成本随着房价上涨水涨船高。很多资金在补偿前投资布局小产权房，博取高收益。”
除此之外，小产权房买卖明明信用风险重重的、为何又屡禁不止，跟深圳多年以来的住房供给矛盾分不开关系。
早在2014年，深圳市政府曾在有关规划文件中表示：“货品住房在住房总量中占比较低，难以满足居民持续增长的购房需求。我市住房供应的结构性失衡，难以在短期内彻底解决。”
近年来，深圳一直不断加大居住用地的供应，旨在解决住房供给矛盾。
7月9日，深圳发布《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》，涉及深圳住宅、商业办公、人才保障、学区房等具体问题。
该措施除了提到供给目标和计划，还提出允许商业用地改为居住用途，最高30%调整为货品房，其余为公共住房；同时引导旧改项目建住宅，可申请增加住宅面积，已批规划商业可改成可售的公共住房等。
再加上从去年715发布的楼市调控政策以及今年2月发布的二手货房指导价政策，深圳市正在试图从各个方面解决深圳长久以来存在的住房供给矛盾问题。
当然，希望通过加大土地供应、楼市调控政策来缓解住房供给矛盾，都需要用时间做尺度等待。
有长期专注深圳地产市场的业内人士认为：“深圳楼市已形成了强烈的投机氛围，所有人买房也是一种炒房，加之深圳所处地理位置的优越性，多数人都会看好房价。毕竟土地端供应造成的居住矛盾不是一日形成的，楼市的投机氛围也不可能将立马消失。”
如若不是如此，信用风险重重的的小产权房怎么也会成为投资客的赌局？
（文中李武、谢玲均为化名）
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