前两天有一位网民说碰到了两个很让人如坐针毡的问题，说自己买好了小产权房，担心获得没法产权证，不想了，问是不是退。
后来一相援，买的是迁离收容房（迁离收容房绝非法律条文上基本概念，很多迁离收容房为货品房特性，仍然能获得狡蛛属产权证，能挂牌上市进行买卖货品生产，）……
因此，有必要性跟我们说说小产权房司佥事。
一、小产权房的认识坏习惯。
毫不留情的说，其实很多网民根本不晓得甚么叫小产权房，也不晓得为甚么叫小产权房，小产权房又是是不是分割的。
小产权房不是两个法律条文基本概念，从法律条文上去分割，没任何两类房屋叫小产权房，这个讲法是人们在社会实践中形成的两类同义词的。就像二手货房一样，虽然我们都这么叫，也都明白甚么是二手货房，但从法律条文上去说没两类房屋叫二手货房，只有两类讲法叫增量房。
集体农地工程建设工业用地采用证，什至，很多地方这类房屋仅有农民建房工业用地协议书。
当然在现实中，还很多网民会对小产权房进行扩大解释，比如说会把四类房屋也称为小产权房屋，两类是地产商已经获得大产权证（整栋楼的产权证），物业公司暂仍未获得狡蛛属产所有权合格证书的房屋。两类是房屋再受让时需要交纳农地税收收入的房屋，比如说扬皮尔区私有住房、中国经济适用于房、按中国经济适用于房管理的房屋等。实际上，上述房屋最终都是能获得狡蛛属产权利证书，成为法律条文意义上的可进行买卖的货品房。
因此，界定是否为小产权房的两个标准是若想获得国家房管部门颁授的狡蛛属产权合格证书，若想挂牌上市进行买卖、民主自由货品生产。
二、小产权房有甚么样法律条文风险？
简而言之“房随处走”即是桑利县农地的农地采用权（工程建设工业用地采用权）被进行买卖行政处分时，该农地上的房屋等建筑或其独立设置公共设施也骤然通通受让。如此一来，建筑、违章建筑或其独立设置公共设施被受让行政处分时，该建筑、违章建筑或其独立设置公共设施挤占范围内的工程建设工业用地采用权也要通通行政处分，即简而言之“地随房走”。
如果村民出卖自己建造的房屋，必然会通通行政处分房屋所依附的宅基地采用权。而我国农村宅基地采用权由农村集体组织的成员享有，并具有社会保障和村民福利的性质。根据国务院农地管理行政部门作出的《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定，“禁止城镇居民在农村购买宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放农地采用证。”
因此一旦非本村村民购买了集体农地上的房屋，就违反了法律条文的强制性规定，结果就是房屋进行买卖合同无效。
很多网民会问：房屋进行买卖合同无效有甚么法律条文后果？
《合同法》第58条：合同无效或者被撤销后，因该合同获得的财产，应当予以返还；不能返还或者没必要性返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
很多网民要说了，我都住了十几年了，当时不到一万买的，现在都好几百万了，这损失法院都能支持吗？
未必。因为从法官的角度来说，买受人购买房屋具有审慎义务，买受人购买房屋时就应该了解自己作为非本村村民无权购买集体农地上的房屋，因此即使房屋进行买卖合同无效，买受人也要承担相应的法律条文责任。就目前实践来看，法院判定买受人承担的法律条文责任大约占30%左右。
还有网民问了，那这损失是不是确定呢？
评估，能向法院申请司法评估，但实际上在司法实践中，法院选定的评估机构最终评估的房屋价格都低于实际市场价格，大概仅能评估到实际市场价的85%-90%左右。
举个例子，小张（居民）十几年前花了1万元购买了小王（村民）的房屋，十几年后小王反悔了，向法院起诉主张房屋进行买卖合同无效，要求小张返还房屋。小张虽心有不甘，但因购买这类房屋不受法律条文保护，只能返还房屋后另行主张房屋差价损失，小张向法院申请房屋价值评估，法院摇号确定评估公司，最终对房屋现价估值为101万元（事实挂牌上市场价大约为120万元），最终法院认定小张也有责任，最终判定小王向小张赔偿房屋差价损失70万元。这样，小张至少损失50万元，关键是小张拿着这70万元也买不起周边的货品房……这又是两个忧伤的故事。
三、那我买了小产权房，是不是办呢？
1、如果出卖人已经不是本村村民了，即使房屋进行买卖合同无效，对方可能也无权再拿回房屋，毕竟这房屋下的宅基地具有一定的人身特性，只有本集体成员才有权采用。
2、虽然买受人签订房屋进行买卖合同时不是本村村民，但后来变为本村村民了，或买受人的同住家属有本村村民，法院依然会驳回对方的诉讼请求。
3、虽然买受人不是本村村民，但买受人又把该房屋出卖给本村村民了，那么对方的计谋也是无法得逞的。
4、出卖人把原房屋出卖给买受人后，又批了一块宅基地建房，经乡镇人民政府审核，最终由县级人民政府批准手续，那么根据“一户一宅”的法定原则，法院也未必支持出卖人的诉求。（不同法院对此有不同观点）
综上，虽然小产权房便宜，但这种房屋千万要慎重购买！随时可能面临房屋进行买卖合同无效的风险，最终买受人往往是赔了夫人又折兵！
贺利芳律师1025 次咨询5.0
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