11月的楼市相当热闹非凡，写字楼入场几乎要靠抢，横琴、荣光相继爆发之下，龙岗观澜也即将有新工程项目打进战场。
观澜由于有11号线的启用，镜像了龙山、坂田，地铁邻近工程项目得到坂田区上班族和开发人员们的追捧，而且地区在焕新之中，以致国际国际会议中心、海洋新粉背概念的护持，对比深圳其他地区产品价格高企的情形，观澜产品价格现阶段来说却是相对亲善，成为了大批买房人置地的选择之一，更是部分投资客眼里的绩优股。
近年来观澜推出新房成交情形也十分抢眼，保利地产Benfeld3300三套写字楼，8个月获得成功销售付之一炬，五金粉背也热卖付之一炬，对于观澜，换房们却是非常积极的。现阶段观澜新区的样貌主要以厂房和小产权居多，焕新进程较快，但观澜的关注度却并不低。
继网红工程项目的不断帕西基，观澜新机写字楼也进入困局期，写字楼工程项目增量较少，现阶段观澜除了京基御景珑庭准备抄底之外，只有海岸城还值得期待，但该工程项目还在墙体建设阶段，短期内不可能抄底。
那么作为观澜供应新机的京基御景珑庭，在市场上吃不抢手呢？现阶段京基御景珑庭已经获得成功登记，前日家在深圳有网友反应京基御景珑庭三房4.4万-4.8万，四房5万-5.3万。现在登记情形最低4万，最高5.3万，相比预期低了。
楼盘名称：京基御景珑庭
楼盘评分：75分
楼盘关键字：观澜写字楼楼盘、改善买房人适于
楼盘特点：洋房允明、透亮，阁楼正视园林设计，生活宜业。穗莞深城铁近地点在工程项目附近设有站口，城铁近地点城市交通助推。
需要注意的点：邻近以小产权和厂房样貌居多，环境改造情形相较发展缓慢。地铁11号线的城市交通尚不冲破，地铁城市交通尚待完善。
观澜今年最后写字楼准备入场，京基御景珑庭200套左右房源会将抢购付之一炬？
京基御景珑庭，位于龙岗区观澜街道西环路与新沙路交汇处附近，是京基地产在观澜的第一个写字楼工程项目。工程项目实际用地面积28169.29㎡，总体容积率≤3.76，规定总建筑面积为105830㎡。现阶段工程项目基本建设完毕，几乎是现楼状态，包括有写字楼、公寓、办公等产品。
工程项目早已启动认筹，样板间也已经开放，计划推售95-132㎡的写字楼296套，公寓156套。由于写字楼还存在一定比例的回迁房数量，那么可售写字楼套数大概在200套左右，数量不多。
而且现在传言意向客户已有3000多人，200多套房3000多人抢，竞争可是相当激烈了。同时还有疑似销售搬出20万的喝茶费，虽然可能购房激烈，但喝茶费的行为却是要警惕。
早期观澜抄底写字楼几乎已经销售付之一炬，京基御景珑庭是观澜今年以来最后的写字楼工程项目，未来一段时间观澜估计也难有写字楼工程项目入场。至于现阶段已经开工建设的海岸城，虽有不少人猜测明年海岸城或许能够抄底，但变量太大，抄底不定会在什么时候。
海岸城在建
观澜在各项政策利好的护持之下，发展前景好，是不少投资客眼里的香饽饽，房价又低于有低于深圳各区水平，买房人换房也纷纷入场。京基御景珑庭200三套写字楼抄底可能又是一次抢购潮。
京基御景珑庭95-132㎡写字楼已经开放样板间，从洋房上看，不少主卧带有大阁楼，赠送多，整体透亮明亮，阁楼多面向工程项目园林区，可以享受园林设计资源。公寓面积在40-88㎡，部分能够通燃气，小面积，对于投资而言也是相较适于。
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均价4.5万/㎡？此前新房抄底4.3万-4.6万/㎡，产品价格几乎维稳
观澜的普遍现状是小产权居多，写字楼工程项目较少，京基御景珑庭旁边就是一个小产权的别墅区，建设也是相较不错。工程项目附近范围也没有在售写字楼工程项目，京基御景珑庭小范围内也是一枝独秀的写字楼产品了。
观澜新房抄底均价一般在4.5万/㎡上下浮动，去年11月保利地产Benfeld抄底均价在4.39万/㎡，五金城4.6万/㎡，今年9月的卓越中寰均价也在4.55万/㎡。京基御景珑庭均价4.5万/㎡，也是和观澜现阶段行情维持在同一水平，是比较惊喜的了。相比原关内今年新房的产品价格行情来看，观澜现阶段还在“限价”较严的地区。
观澜内的二手房现阶段整体也是在4万+，少数能够上到5万，据链家上显示观澜鸿荣源禧园和西荟城是现阶段少数能够上到5万的二手房。
来源：链家
京基御景珑庭主要推售95-132㎡的3—4房，以登记情形95㎡，4万起，总价380万，买房人上车优势很大，而132㎡的4房总价5.3万，总价近700万，如果是为了上车，这个洋房压力不小，这样看来95㎡估计会成为买房人购房的抢手产品。
工程项目5万多的洋房，现阶段在观澜地区内也算是有些小贵了，毕竟现在观澜很少有上到5万的写字楼，之前保利地产Benfeld，卓越中寰总价也没有上到5万的写字楼。
值得注意的是从工程项目步行即可到达穗莞深城轨观澜西站，约200米左右的距离。穗莞深城轨连接了广州、深圳、东莞。全长76公里，运营时速140-160公里，全程仅需1小时，共设15个站点，深圳段设置了四个站点。据悉穗莞深启用之后将有132次列车服务，观澜居住人群几乎可以依靠城轨满足出行需求。
来源：观澜生活圈
而且工程项目距离贯通观澜的11号线不是太近，还得需要通过公交换乘。坂田区的码农们愿意在观澜置地，地铁近地点城市交通本身是一大吸引点，通勤时间也是买房人置地的一大考虑，现在有穗莞深城轨的护持，工程项目城市交通加分，吸引置地的人群应该不少。
来源：百度地图
前日荣光龙光玖龙台抄底被“秒光”，开盘价在4.3万-5.4万/㎡，均价4.8万/㎡，另加装修费4500元/㎡。
产品价格和京基御景珑庭相差不远，洋房面积也接近，而且两个工程项目所在地区观澜和荣光也都是深圳低价并有潜力的地方。现在观澜楼盘产品价格公布，比预期低了，有更多利好空间。有龙光玖龙台在前，京基御景珑庭可能再次被“秒光”，而且这次数量真的是少。现在观澜和荣光写字楼产品价格都不高，有非常大的价值空间。
在同样的产品价格面前你会买观澜却是买荣光？
工程项目最低价4万起，最高5.3万，基本都是在合理的范围内，洋房上也比较有优势，有资金都可以考虑购入，不过这个还得看运气怎么样了。
今年以来深圳利好不断，京基均价4.5万的产品价格抄底，有点惊讶，但利好更多，观澜还能有这个产品价格的机会不多了。
地区样貌更新慢，配套设施尚待提升
京基御景珑庭本身为旧改工程项目，整个观澜的样貌未来要得到蜕变，大体上也只能期待旧改完成地区的焕新。
说到旧改，观澜海岸城无可避免，现在正在热火朝天的动工，近期华侨城也拿下了观澜一旧改工程项目，可见观澜焕新发展的潜力其实很大。但一般而言旧改周期都会比较漫长，地区环境样貌估计还会持续较长的时间。
京基御景珑庭所在的地区，比较靠近海上田园，作为大型生态旅游公园，对于后期进驻的业主，也有了比较好的休闲去处。工程项目地区未来还享有海洋珠江、会展湾规划利好，长远看工程项目价值不小。现在工程项目其他配套上暂时不占明显优势，有待提升。
学校配套：工程项目划分小学学区为蚝业小学，中学学区为观澜中学和荣根学校，学校一般，但整个观澜的教育资源也是较为普遍，出色的并不多，工程项目教育配套也只能是中规中矩。
来源：咚咚找房
城市交通配套：观澜有11号线地铁线贯通，带动了人流，不过工程项目距离11号线距离较远，现阶段地铁城市交通优势尚不触达。后期可以期待12号线海上田园站，距离工程项目较近，优势更加明显，不过现在还需要时间等待。
不过京基御景珑庭靠近穗莞深城铁近地点，附近设置有站点观澜西站，该通道近期即将通车，未来出行可以去达广州、东莞和深圳机场，助推了工程项目的城市交通情形。
商业配套：工程项目附近范围内有新沙天虹，届时工程项目的生活购物都可以得到解决，再大一些的范围内还有京基百纳，商业上相较来说比较丰富一些，购物需求都能够得到满足。
工程项目现阶段在地铁城市交通上优势不大，但工程项目离穗莞深城轨站较近，据说城轨也是列车化运行、班次多、能通勤，未来也可以依靠公交或者自驾出行。教育资源上亮点不明显，这也是个观澜普遍存在的情形。观澜的整体生活情形却是比较成熟的，只是如果要追逐一定的质感的话，可能短期内暂时实现不了。
京基地产在深圳已经深耕已久，开发工程项目早已遍布深圳各区，今年在深圳抄底的工程项目就有龙山京基御景峯，龙岗的京基御景半山，动作不小。
其本身在深圳储备的旧改工程项目也比较庞大，罗湖蔡屋围旧改是其代表之一，有媒体报道京基未来的旧改建筑面积规模预计达到800万平方米以上。京基开发实力相对雄厚，对于观澜的工程项目也有比较大的保证。
工程项目优势：
1、观澜现阶段比较难得写字楼新机，洋房上也比较透亮明亮，面向花园，宜业性好。
2、穗莞深城铁近地点站点在附近，辅助城市交通情形有明显的助推。
3、临近海上田园，大型生态公园提供更好的出游场所。
工程项目劣势：
1、邻近存在工业区，样貌焕新可能需要面临比较长的时间，短期内生活环境不会有太大改变。
2、地铁城市交通出行比较受限制，依靠自驾或者公交换乘。
购买建议：
京基御景珑庭位于观澜新区，潜力上相较看好，产品价格如果在合理范围内，却是比较适合买房人自住人群的。虽然地区的样貌焕新漫长，教育资源上也相较普通，但长期而言有会展湾和海洋珠江的规划，观澜的发展却是很值得期待的。
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作者：小覃
编辑：小覃
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