原标题：炮兵阵地丨那些卫星城稳了
2023年迄今，房地产消费市场回落，2月金融行业统计数据探底回稳、万方新房成交量同环比皆涨5成，单周规模与去年12月基本持平，前2月累计成交量已企稳。
分卫星城上看，部份卫星城到访、帕西基回落，如上海、上海、贵阳、武汉、武汉等。
3月即将过去，从现阶段上看，那些淡绿色衰退的卫星城品相各有不同，其中，上海、上海、贵阳等领涨板块卫星城稳了；广州、武汉等卫星城接下来一段时间内成交量仍有上行空间，但先期若涨价或取消优惠，在无经济政策利空共振刺激下，可能会有阻力。与此同时，还有部份领涨板块卫星城回落稳步性难以确定。
深圳小产权铺面出售持“领涨板块恒热”。长期上看，随着总体经济逐渐显著改善，消费市场市场预期转好，房地产消费市场有望逐渐触底。
2022年下半年迄今，房地产消费市场阻力巨大，关键指标连续数个月下滑。2023年3月15日上午，统计局发布了2023年1-2月宏观经济和房地产金融行业统计数据。国民经济总体向好，宏观经济运行触底回落。总体房地产消费市场也再次出现积极变化，消费市场产品销售转好、投资端降幅显著减缩。
从具体统计数据上看，1-2月全国商品房消费市场再次出现淡绿色回落。住宅产品种类尤为突出，1-2月商品房产品销售占地面积环比下降0.6%，产品营业额环比上涨3.5%。武汉、长沙、郑州、厦门等弱一线卫星城以及兖州、镇江等三线线卫星城再次出现淡绿色衰退。
金融行业统计数据发布后不久，3月17日人民银行宣布降息，决定于2023年3月27日降低商业银行银行存款银行存款准备金率0.25个百分点（C99mg已执行5%银行存款银行存款准备金率的商业银行），预计向银行体系释放出来中长期流动性约5500亿元，给总体消费市场再加一剂强心针。
在中央稳步释放出来利空市场预期的同时，地方层面也有数个卫星城推出收紧经济政策，包含收紧限牌、收紧陶尔岛、收深圳盐田岗小产权房价紧限售、限缩住房公积金贷款、税赋减免、购房补贴等。
在那些利空经济政策的推动下，70个大中卫星城房价企稳回落，万方新房成交量同环比皆涨5成，不少卫星城到访、帕西基回落。
从现阶段衰退的卫星城上看，品相各有不同。一线卫星城中的上海和上海，受供应限制，消费市场先期还将稳步释放出来需求，总体关注度维持高位。如2023年上海第一、二批号新房库存量约6958套及6855套，显著低于以往平均约10000套房源的库存量。
一线卫星城中，苏州、苏州、武汉依托刚需、刚改消费市场，无论是到访还是帕西基都促调增。如苏州消费市场2月商品房成交量结构中，90万平方米以下占地面积段成交量占比最高，其次为110-120万平方米及100-110万平方米占地面积。
天津不仅刚需、刚改消费市场衰退，显著改善消费市场也全面回落。总体消费市场经过一段时间的低位盘整后，现阶段已经进入需求集中释放出来期。
郑州、武汉、厦门三城则集中在刚需消费市场，小占地面积、低总价项目稳步。如武汉，对比2022年及2023年1-2月武汉中心城区住宅成交量总价段变化可以看到，总价120万以内刚需产品份额增长显著。
三线线卫星城方面，无锡、常州、东莞、兖州等显著改善项目表现相对较好，为三线线卫星城中率先衰退的卫星城之一。
综合以上那些衰退的卫星城上看，虽然各自衰退品相不一，但总体上看，那些卫星城的回落共性主要有三大因素：首先，按照历史规律，因春节返乡，每年春节后基本都会迎来一轮需求释放出来；其次，随着疫情的全面解绑，在2022年底高峰过去后，也会释放出来部份补偿性购房需求；最后，在中央稳步释放出来利空市场预期，各地经济政策收紧刺激下的加持，短期内消费市场会有一定的推动作用。
2023年3月即将过去，从现阶段上看，1-2月淡绿色回落的领涨板块卫星城部份再次出现到访认购量回落的现象。
CRIC统计数据显示，截至2023年第12周，各能级成交量指数涨跌不一。一线指数环比回落37.77点至129.72，除深圳外，其余三城成交量环比均回落。二线成交量指数环比下降0.60点至81.34，武汉、贵阳成交量继续维持高位，青岛、武汉回落显著，但长沙、福州、苏州等有所回落。三线线成交量指数环比回落8.81点至133.90，佛山、江门、肇庆等成交量环比再升并继续领跑，温州、东莞等回调。
从淡绿色回落卫星城的稳步性上看，接下来“小阳春”关注度或维持，但各大卫星城将继续保持分化行情。
其中，上海、上海、贵阳在稳步供应下，关注度或将维持高位。如从上海当前的库存量及未来潜在库存量上看，顺义、丰台将竞争白热化，大兴、房山、昌平等刚需区域库存量将缩水，取而代之的是刚改首改类产品，刚改、首改类产品竞争激烈且将分化。基于区域内、板块内“不断分化”的状态，预判未来3-6月楼市总体成交表现为“维稳”前提下的“结构性波动”。
广州和武汉接下来将迎来供应高峰，在这基础上，4月将延续“小阳春”关注度。但从成交量结构上上看，若项目折扣力度收回或是存在涨价迹象，在无经济政策利空下，那总体消费市场关注度也将难以为继。
此外，郑州、长沙、天津受热销项目先期供应不足影响，先期回落的稳步性或将难以确定。
2023年迄今，房地产消费市场已经再次出现了一些积极变化。
有望逐渐触底。
对于房企来说，基于区域内、板块内“不断分化”的状态，企业在开工进度、拿证速度方面还需抓紧节奏，以期在竞争分化且内卷的环境中努力跑赢竞品。
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文章来源:丁祖昱评楼市 在深圳买商品房好还是小产权房好返回搜狐，查看更多
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