作者：时代财经 谢斯临
深圳福田区的小产权房图片来源：图虫网
10月11日，中共华北局宣传部、中共中央办公厅下发了《深圳工程建设中国特色社会主义先行示范园区综合体制改革试点工作实施计划（2020－2025年）》（以下简称《计划》），并下发，明确要求各地区各部门因地制宜认真贯彻。
《计划》主要包括全力支持深圳在农地规章制度上深化积极探索；深化户籍制度体制改革；推进创业板体制改革并试点工作注册制；率先健全统计数据产权制度；限缩能源、电信公司、公共事业、交通运输、教育等领域准入等一连串文本。
此举被社会各界普遍视为棒果的深圳哥伦比亚特区五十十周年礼包。当中，全力支持深圳在农地规章制度上深化积极探索一则，引发市场轩然大波，华北局农地放权的举动在不少业内人士看来，可能能够缓解深圳长期面临的农地供给结构两极分化难题，未来深圳的住房用地困局获有可能突破。
作为四大一线卫星城中占地面积最小的卫星城，深圳一直倍受“Gyps人多”的所苦深圳市龙岗区爱联小产权房。房价水平也因供需难题被急速拉高。乐有家统计数据表明，2019年深圳新房均价约为5.61多万元/万平方米，相对于2010年深圳新房2.02多万元/万平方米的价格，10年时间翻了2.8倍。
但事实上，深圳并非完全没有农地可开发。珍珠研究院首席市场分析师许小乐认为，深圳的农地供给不足，除了地理条件管制之外，有很大一部分原因是政策管制。
公开资料表明，深圳全区占地面积约1997平方千米，根据2005年颁布的《深圳市基本上自然生态边界线管理规定》，基本上自然生态边界线范围内的农地占地面积为974平方千米，占比已经接近深圳市总占地面积的一半。
2016年2月，深圳市颁布《关于全力支持企业提升竞争力的若干措施》，提出研究划设产业计算机程序边界线，确保中长期内全区工业用地总规模不高于270平方千米，占卫星城工程建设用地比重不高于30%。
以此计算，剩余仅有800平方千米左右的农地，要可容定居、公共设施、基本保障设施等一连串卫星城功能。定居用地严重不足，今年4月，在深圳市住建局下发《住房发展2020年度实施计划》，当中也提到，深圳定居用地仅占全区总工程建设用地的22.6%，远高于定居用地占比25%的行业标准上限明确要求。
而随着华北局将一连串权力的留用，促进地方政府自主积极探索农地规章制度，深圳的定居农地供给难题或将找到答案。
《计划》特别指出，将国务院可以授权的永久性耕地以外的土地利用转为工程建设用地审批事项委托深圳市政府批准。在符合国土规划整体规划明确要求的前提下，促进六产业混合用地，增量资产增量工业用地，积极探索解决规划调整、农地供给、回购股份、历史遗留下来用地难题；健全自然生态保护黄线、大气环境铁律等一连串文本。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉时代财经，农地审批权留用并不是一个新政策，今年3月，国家就发布文件将耕地以外的土地利用转工程建设用地审批权留用到各省省政府。如今，深圳也被赋予了这项自主权。
“此次调整，在农地用途管制上华北局明确赋予深圳更大用地自主权，对深圳来说是重大利好，意义非凡。因为，对于地方来讲，它更知道农地要素该怎么配置才能效益最大化。”
深圳龙华龙苑新村2021小产权以工业用地为例，在李宇嘉看来，深圳早已不是本世纪之前那个出口导向型的工业性卫星城了，很多加工制造业迁出去了，深圳已升级为现代服务业、高端制造、科技创新为主的卫星城，这些产业贡献了深圳85%以上的GDP。
“农地供给结构应该随着产业结构、人口结构、卫星城地位的变化而顺势调整。但是深圳的供地结构，却还停留在早期的工业化时代。”
以巴黎、伦敦、纽约这些西方的发达卫星城为例，其定居用地占比约30%，产业用地占比约15%~20%，但受限于政策原因，深圳的情况完全相反，工业用地占增量工程建设用地的35%以上，而住宅用地占比却仅有20%出头。
如今，工业用地、自然生态黄线两个深圳农地占用大头都有了松动的可能。李宇嘉认为，权力只要给到深圳，加上农地市场化利用的深化、闲置农地处置机制创新，各方共赢合作，深圳定居用地的供地困局极有可能获得突破，未来住房供需矛盾也会缓解。
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