深圳有近一半住房是小产权房，商品房调控越严格，小产权房就越有吸引力，犹如跷跷板的两端
文 | 张光裕
编辑 | 马克
5月13日，深圳市小产权房集中的光明区白花社区，不大的社区周边密布着11家代理小产权房的中介门店。尽管近期监管风声正紧，但这11家门店仍照常开业。
长期以来，深圳市都将小产权房定义为“违法建筑”，禁止交易，禁止中介代理，但实际上买卖一直存在。4月底央视报道称，深圳部分小产权房过去一年涨价50％，沙井等片区有楼盘一个月卖出几十套，成交火爆。
虽然无法与商品房市场相比，但深圳小产权房市场也不乏暴富故事。龙华区一位小产权房中介人员告诉《财经》记者，2019年起，一位熟客经他之手频繁倒买倒卖，很快赚了数百万元。另一位商品房中介人员则说，他的一位前同事去年底离职去卖小产权房，“一个月卖十几二十几套，很快赚了200多万元，买了辆保时捷。他的老板进了4000多万元的货，卖了6000多万元”。
央视报道后，深圳市对小产权房交易的监管升级。深圳市律师协会转发司法局文件，禁止为“违法建筑”销售提供律师见证。龙华等区住建局发通知，禁止代理销售“小产权房”。
一套“组合拳”打完，深圳市的小产权房交易会停止吗？
一位小产权房中介人员称，虽然近期有些中介门店关了门，贴出转让告示，但并不是真要转让，而是掩人耳目的障眼法。
小产权房是个约定俗成的概念。在深圳，小产权房指房主得不到产权证，或被明令禁止出售、抵押的房屋。包括农民的自建房，村委主持、在集体土地上修建的统建楼，机关单位、国企的福利房，部队提供用地的军产楼等。
本轮监管中，深圳市律师协会转发的两份司法局文件，分别发布于2009年和2016年。
过去十年里，包括央视在内的各路媒体，对深圳市小产权房有过多轮报道。但小产权房交易一直存续到了今天，还跟着商品房的脚步升值。如今，风口浪尖下，各市场主体可能会暂时偃旗息鼓，但也只是暂时的。
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多位受访中介人员估计，小产权房容纳了深圳市约六成人口。据《深圳市住房建设规划（2016-2020）》，截至2014年底，深圳市住房总量中，原村集体及村民自建住房、工业区配套宿舍等占比48％。
庞大存量小产权房是交易持续存在的支柱，深圳官方对此有清醒认识。上述规划文件写道：“商品住房在住房总量中占比较低，难以满足居民持续增长的购房需求。我市住房供应的结构性失衡，难以在短期内彻底解决。”
而在近些年，商品房价调控、棚改和城市更新等宏观政策导向，也在客观上催熟了小产权房市场。如同跷跷板的两端。商品房调控越严格，小产权房就越有吸引力。
光明区的一位房产中介人员向《财经》记者展示了一份统建楼房屋分配合同。这份签署于2013年的合同显示，首位主人购房价格约为4500元/平方米，约为当年光明区商品房新房均价（17000元/平方米）的四分之一。
按该中介人员报价，目前该小区同等面积二手房屋的售价为1.6万－1.8万元/平方米，光明区5月商品新房均价约为4.9万元/平方米。价格比约为三分之一。
按房产中介的报价，目前深圳全市小产权房均价约为1.5万－2万元/平方米，相当于深圳全市商品新房均价的四分之一至三分之一。
过去八年的数据显示，深圳小产权房的价格涨幅与商品房基本一致，略微大于商品房。略微高出的部分，主要是在过去一年涨出来的。
前述光明区中介说：“两三个月前，110万元能买的房，现在120万元都买不到了。”一位龙华区中介人员相信，以近期的涨势，他手头的房源能在未来一年内涨30％。在小产权房最集中的沙井片区，部分楼盘价格已超3万元/平方米。
深圳龙华区某小产权房样板房。摄影/张光裕
买房群体正在发生变化。多位受访中介人员、买家都谈到，过去一年，有越来越多的富商、投资公司进入这个市场，整栋整栋地买楼。这在以往并不常见。同时，没有商品房购房资格的外地炒房客也来搭财富快车。
小产权房涨价的逻辑是什么？为什么没有产权的房子会受欢迎？
正是因为没有产权，小产权房一直都有两大“核心竞争力”。一是便宜，二是交易都在暗中进行，没有产权交割，所以处于监管盲区，不受限购政策影响。
长期以来，买不起商品房，或没有户籍没资格买商品房的刚需客是小产权房的主力买家。
2020年疫情发生后，货币政策宽松，深圳市商品房价涨幅领跑全国，市政府自7月起陆续发布了一系列调控政策，抬高了商品房购房门槛，反倒利好了小产权房市场。
先是在2020年7月15日，深圳收紧了限购资格。
过去，只要落户深圳即可购房。7月15日之后多了两条要求：落户满3年，且连续缴纳36个月以上个税和社保。
2021年2月8日，深圳又发布了二手房参考价新政，实际效果是抬高了购房成本。
深圳市官方发布的参考价格，普遍低于市场价格，而银行要按照参考价放贷。于是，在贷款首付比例不变的情况下，买房者贷出的钱少了，首付压力增大。
一些全国性的政策也影响了市场。2020年最后一天，央行和银保监会联合发布了“贷款两集中”政策，即为银行的房地产贷款占比、个人住房贷款占比分别设置了上限。受此影响，部分银行缩减了购房贷规模，放慢了放贷节奏。买房者借贷难度比以前变大了。
几个政策相叠加，把原本有资格买、买得起商品房的刚需客户推向了小产权房市场。被离异住房新规、一二套房差别化信贷政策打击到的投资、炒房群体也随之迁入。
这是深圳市有关部门必须直面的难题。深圳很特殊，它有近半存量住房是小产权房。放在其他城市，上述政策或许能有效抑制需求，给市场降温。但在深圳，需求会被挤到另一个灰色市场。在这个生态系统里，正规的商品房交易被管得越严，小产权房交易就越火。
据深圳市住建局信息平台，2021年4月，二手商品住宅成交量同比减少33.26％，环比减少28.16％。上述商品房中介说，以前他的门店每月有10笔－15笔交易，近两个月不到5笔。境况与那位去卖小产权房的前同事反差鲜明。
进入5月后，深圳在信贷、户口等方面又陆续出台一系列新举措。
据《深圳特区报》报道，5月7日，建设银行深圳市分行将首、二套房贷利率分别上调0.15％和0.35％。某大型国有银行人士告诉《财经》记者，除建行外，多家大型银行都将在深圳跟进这一调整。
5月25日，深圳发布了新的户籍政策征求意见稿，落户门槛被全面抬高。学历型人才标准从专科以上调为全日制本科以上，技术型人才标准由中专调为全日制大专，技能型人才标准从获得高级职业资格调整为技师。据最新的全国人口普查结果，深圳市有常住居民1756万，其中没有深圳户口的流动人口有1243万。
市场预计，近期的监管风口过去后，小产权房市场会继续火热。
虽然买卖小产权房是明令禁止的违规交易，但中介们很少掩藏自己，普通人不费什么劲就能与他们搭上线。
多位买房者告诉《财经》记者，在这轮监管风口到来前，中介们会在地铁口等人流密集处明目张胆地贴小广告、发传单推销。
一些主理人为自己打造专家人设。他们除了发布房源，也会传授挑房要领，解读市场的各种风吹草动，分析政策，“科普”小产权房知识。他们以此积累粉丝扩张生意，同时也引导市场情绪和信心。
被央视报道后，中介们曾短暂地偃旗息鼓。
一些公众号停止更新，或批量删除过去一两年的房源推送。有的账号改名，隐去了“深圳”“小产权房”等关键词，也有的注销账号换了新阵地。在线下，部分门店闭门歇业。中介们变得谨慎多疑，有人因害怕被暗访，选择只做熟客生意。
但这种状态没有持续太久。5月中旬《财经》记者走访时，这个市场已在慢慢恢复。尤其是在朋友圈等私域空间里。有中介每天都在朋友
小产权房交易因为不合规，所以通常不会签房屋买卖合同，而是被包装在各种名目下。
前述光明区白花社区中介人员手头有几套二手村委统建房。这类统建房是由村委出地，一栋楼只有一张产权证，归村委所有。名义上，房子由村民集资建设，建成后只能分给村民，分房时会发一张证书，证书上的户主名字不可更改。
这位中介人员说，此类二手房交易时，买卖双方会在村委的见证下，签订一份房屋转让协议，村委在这份协议书上盖章。也会在只有一份、无法改名的分房证书最后一页，手书写上新一任受让人，村委签字盖章。由此便完成了“过户手续”。
在龙华区，记者咨询了一套一手房。这套房建在开发商投资拿下的商业用地上。其交易方式是，买房客会伪装成开发商员工，接受公司分配的住房。表面上没有金钱往来。转卖时，在开发商的见证下签转让协议、更名，流程与统建房相似。
这家开发商提供的“一条龙”服务，渗透交易各环节。其销售人员介绍，公司有长期合作的律师团队，在签合同时做见证人。每次见证的价格约为2万元。
方回应称：“信用贷可以申请。至于额度，要看你的工资公积金基数能做多少。”她展示了三种方案，均无需抵押物，只需提供工资、社保或公积金记录即可，并强调所有贷款都来自于银行而非民间钱庄。
真的可能是监管盲区吗？
《财经》记者采访了两位大型国有商业银行人士。他们表示，理论上违规资金只要想查就能查得到，不存在死角，但是耗费的成本很高。其中一人介绍称，银行目前采用“流水监控+关键字”抓取两道筛查，一是看流水，贷的款流去了哪个账户，名下多了哪些财产，贷款额与消费额是否能一一对应。二是看交易对象，“比如某次交易的对象是‘置业公司’，就会被抓取出来”。
但小产权房交易仍有成为漏网之鱼的可能。因为小产权房没产权，国家机关没有公证转让，在线上大数据系统里，购房者名下可能并不会显示多了一套房产。
中介们还常用以下几个卖点来吸引客户。一是学位。记者接触的多位中介人员都在刚见面时就重点介绍周边学校情况，并称买小产权房也能入学。二是落户。中介们说，虽然房子是小产权，但已有深圳户籍的人可在买房后把户口迁入，不用再当集体户了。三是转正，有中介人员称，买房后有机会通过补交税款等方式，拿到“小红本”，即不动产权证。
这些说法是真是假？《财经》记者向熟悉深圳市土地政策人士及多位购房者求证。据他们反馈，确有用小产权房上学、落户的成功案例，但情况依所在区域、小产权房类型而不同。至于转正，上述熟悉土地政策人士明确否认：“这不可行，应该是中介吹牛的。”
深圳小产权房规模如此庞大，有复杂的历史成因。最根本的原因是，作为倡导活力、政策宽松的经济特区，深圳在30余年时间里太过迅猛地完成了从渔村到城市、再到超级城市的跃迁。
1980年，深圳经济特区建立。作为首个经济特区，深圳是中国制度创新、扩大开放的一块试验田。这一年通过的《广东省经济特区条例》明确说明：“特区鼓励外国公民、华侨、港澳同胞及其公司、企业，投资设厂或者与我方合资设厂。”
前述熟悉深圳土地政策的人士介绍道，在那段激情燃烧的岁月里，各种资本背景的企业在深圳遍地开花，其中不少是拿了农村的土地建厂。究其原因，一是受供地规划、审批程序等所限，政府出让土地的数量、节奏毕竟有限，无法满足市场需求。企业直接找村集体谈，效率更高。二是农村出让的土地更便宜。
就这样，一座座工厂先在村集体的土地上拔地而起。后来，乡镇企业热潮涌起，工厂越来越多。这些工厂多是劳动密集型企业，工人以外来打工者居多。他们收入不高，在深圳又没有自有住房，对廉价租房的需求旺盛。
无论从价格还是便利性考虑，工厂周边的农村区域当然是租房首选。村里人掌握了新的财富密码。前述熟悉土地政策人士说：“当时大家都拼命建房子，只要有钱就建房子，因为行情很好，根本不愁租。”打工者在当地落下脚，刺激了周围服务业的兴起。这些服务业的从业者，大多还是外来打工者。雪球就这样滚了起来，人越来越多，房子也越盖越多。
深圳小产权房南沙商品房前述熟悉政策人士告诉记者，深圳市政府有声音认为，农村集体为深圳经济发展作出的贡献是要被承认的。如果当年严格按照管理规范一步步审批，很多企业可能就不会进深圳了。另外，城中村的小产权房也实质上承担了民生功能，固定了城市发展所需的劳动力。“一些官方人员的说法是，‘填补了深圳住房保障的一块空白’。”前述熟悉政策人士说。
自上世纪80年代中起，20余年时间里，虽然政府三令五申不允许擅自“违建”，但在经济发展的指挥棒下，监管尺度其实较松。
深圳市对“违章建筑”的管理可追溯至1999年。这一年，深圳市发布了指导性文件，将农村非农用地、宅基地上转让兴建的建筑列入违章建筑，禁止非本村村民买卖宅基地和在其上合作兴建住宅，称将对已发生的违法行为“清理和处罚”，对后续违法“从重查处”。
但是，政府部门并未随之发布具体实施办法，导致指导性政策出台后，出于法不责众和抢搭末班在深圳购买小产权房可以贷款吗车的考虑，反而出现了一波抢建潮。
2002年，配套实施办法终于出台，即后来被称为“两规”的政策。“两规”分别针对私房和生产经营性房屋。总结来说，在1999年3月5日之前兴建的房屋，被定性为“历史遗留违法建筑”。除占用农村保护区、水源保护区等特殊情况外，这些“历史遗留违建”在补交罚款后，可以确认产权，拿到不动产权属证书。对1999年3月5日之后的新增违建，从严查处。
但当年的“清理和处罚”，其实是用罚款换产权，且仍未明确新增违建将如何“从严查处”。所以2002年之后，兴建小产权房的势头并未被遏制。
到了2009年，深圳市委再对“违法建筑”发文。这一次的新动作是对历史违建全面摸底排查，并依据不同情形给出了确权、拆除、没收等多种处理方法。不过，以上三种方法并未覆盖所有的小产权房。
深圳小产权将转证在拆除和没收的适用情形中，最主要的一条是“非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地”。但是在深圳，仍有不少小产权房是建在农村土地上的。
这就要说到深圳的土地性质了。1992年，深圳特区内开展“统征”，特区内土地全部国有化，农民市民化。2004年，深圳市特区以外的区域又实行“统转”，将改革方案推广至全域。至此，深圳市成了全国第一个没有农村的城市。理论上，所有的土地全部国有化。但这只是理论上，在实际执行过程中，仍然有很多土地留在了村集体和村民手中。
这背后的原因复杂。前述熟悉深圳土地政策人士介绍，原因之一是当时有不少园地、林地，以及村里已在实际使用的建设用地，名义上虽转为国有，实质上并没有转。对这些地，政府人员与村委并没有签转地协议，而只是口头上传达土地已转为国有。此外，对园林地等，当时的操作方式是让村集体自行上报。这个过程里，一些地租意识较强的村集体虚报瞒报。
由于有未完成征收补偿手续的土地，加上已有大批房屋抢在2004年“统转”前建成了，拆除、没收等限制措施的适用范围仍有限。而且，2009年的政策还有这么一条：“经普查记录的违法建筑，尚未按照本决定和相关规定处理前，可以允许有条件临时使用。”这条语焉不详的临时使用条款，让该政策的强制力更弱了。
直到2013年，深圳市政府在更宏观层面开启了土地管理制度改革。作为改革的一环，2013年末，深圳市终于为2009年的政策发布了试点实施办法，对如何摸查、确权、拆除没收、临时使用给出了阐释。
《财经》记者走访的多位中介人员、买房者及政策人士均表示，2013年是深圳小产权房市场的一道分水岭。这一年起，新增小产权房被彻底掐断。目前，深圳市几乎所有的小产权房都建于2013年之前。
站在购房者的角度，小产权房最大的缺点就是购房后得不到房产证，买房人的财产权可能得不到保护。
权不好出手而作罢。不过大家的普遍共识是：深圳市小产权房这么多，如果拆迁肯定会有赔偿，不会白拆。
无论是否正确，以上种种想法组成了小产权房的市场预期，并且在过去近十年的时间里基本稳定。即便现在处于监管风口，这个市场预期也没有被打破。整体而言，市场主体已充分消化潜在风险，小产权房市场热度不减。
对于投资客们，小产权房最大的吸引力不是倒买倒卖赚差价，而是拆迁补偿。
深圳市住宅用地匮乏。据《深圳市住房建设规划（2016-2020）》，“十三五”期间居住用地新供应90公顷，而城市更新用地有550公顷。这是支撑投资客拆迁梦的基本盘。从总量看，投资客不用担心不拆，需要考虑的是如果拆了，他们有没有资格拿到补偿款？
拆迁分两种，一种是政府主导的棚户区改造，另一种是地产商运作的城市更新。受访投资客和政策专家说，地产商们会更加灵活。虽然产权证在原项目主手里，但他们会绕过大项目主，直接找每一户的小业主谈。
那么棚户区改造呢？在深圳市住建局官网上，有一篇2018年发布的答市民问。有个问题是：“（棚户区改造）权利主体是指哪些人？有绿本可以吗？”住建局官方回答道：“《实施意见》所称的权利主体，是指可以通过不动产权利证书（含房地产证）、购房合同等材料证明自己对被搬迁住房享有权利的当事人。”
1994年，深圳市开始颁发红绿两色的房产证。据当年的政策文件，红皮本记载市场商品房地产，绿皮本记载非市场商品房地产。绿皮本记载的房屋虽不得买卖，但它也是正规的房地产证。
而所谓“大红本”，即16开红色封面的房屋所有权证书。在小产权房的语境下，“大红本”也指整栋楼只有一张本。
据深圳住建局的回答，如果小产权房有“大红本”或“绿本”，那么持证的村委或项目主很可能会得到赔偿。而事实上鉴于时代原因，那些年代久远、有改造可能的小产权房，不少都在当年拿到了“大红本”或“绿本”。
接下来的问题，就是小业主能不能向大项目主要到自己那一份儿了。这个环节存在着风险，小业主与大项目主、前任小业主都可能发生纠纷。一位投资客说，他最担心的就是一房多卖。因此在购房时他只考虑一手房，“转手越少风险越小”。
不过多位受访者都表示，这样的纠纷虽然存在，但并不多见。可能的原因是买卖本身不合规，所以卖家也不愿意去对簿公堂，免得给自己惹来更多麻烦。
谈到心态，多位投资者都用“赌”来形容。衡量收益与风险后，他们认为这场赌局值得一入。
2020年，第七个港深陆路口岸莲田口岸正式启用。一位商品房中介人员说，该项目征地拆迁时，地块上的小产权房东顺利得到赔偿，一夜暴富。类似的故事挑逗着投资者的神经。
未来深圳的小产权房会往何处去？
前述熟悉政策人士分析，深圳市政府不会限制小产权房出租，仍需它来承担稳民生、固定劳动力的任务。但对于买卖交易，市政府一定不愿看到。“从税收、金融风险等角度来讲，小产权房都是个大漏洞。”该人士说，“至于转正，更是没有可能。这是国家红线，深圳不会去当出头鸟。更何况一旦转正，商品房市场会被剧烈冲击，对整个社会稳定都是威胁。”
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