作者 | 俞发群 辩护律师
天津市宽频（深圳）辩护律师房产公司
深圳近数十年来中国经济的加速产业发展有赖于房地产消费市场的经济繁荣，做为占据深圳住房消费市场六分之一的“小产权房”，为深圳的许多外来人口提供庇护所，也是深圳房地产产业发展中必不可少的一小部分。
狭义上的“小产权房”指的是不具备完全产权的“迟滞商品房”，包括自有房、人才房、社会福利房、军产房等，而深圳虽然其特定的发展史因素，导致目前市售存在一些特定物理性质的“小产权房”，如发展史遗留下来违规建筑、绿本房等，此类“小产权房”多位于深圳常见的”旧区“内，也是深圳城镇化操作过程中所遗留下来下的特定产物，责任编辑深入探讨的即是此类自有房物理性质“小产权房”的产业发展发展史。
一、特定的黄金历史背景
任何人两个人、两个家庭、两个城市的产业发展都与黄金时代的产业发展密切相关，深圳近三十多年的产业发展心路历程即是最真实的真实写照。
1978年12月，第中共十一届三中全会召开，由邓小平所主导力量的黄金时代正式展开，这也标志着中国开放政策黄金时代的到来，而当时的深圳还叫做“东莞县”，只是广东沿海边的两个落后的小农家乐，直到1979年才撤消东莞县，设立深圳市。
1980年8月26日，深圳自贸区正式成立，正式成为了中国开放政策建立的首批自贸区之一，充斥着中国经济的蓬勃产业发展，深圳的房地产消费市场也将发生巨大转变。
追述深圳“小产权房”的起源地，归根结底是虽然开放政策后，深圳做为自贸区的加速产业发展，使得城镇化的进程也急速加快，那些原先处于深圳贫困沿海地区沿海地区的农民自有房，其价值也不断上升，逐渐正式成为了消费资本主义的一小部分。
二、深圳的农地收归国有
农地难题是任何人两个沿海地区在城镇化的操作过程中都无可避免要解决的难题，而深圳的农地收归国有则是全国范围内独有的“里程碑”，也是深圳“小产权房”产业发展操作过程中的重要事件，主要是通过以下两个阶段来同时实现的：
1、“统征”
1992年6月18日，深圳市上海市人民政府出台了《有关深圳自贸区贫困沿海地区城镇化的实施办法》，其中第五条明确规定：
根据《土地管理法》有关明确规定，对现有哥伦比亚特区内贫困沿海地区的农地采取如下表所示配套措施同时实现收归国有：
（一）哥伦比亚特区私有财产尚未被充公的农地实行纸制征税，农地费的补偿金配套措施，按照“深府［1989］7号”文（《有关深圳自贸区征地工作的若干明确规定》）执行。
（二）按“深府［1982］185号”文《深圳自贸区贫困沿海地区社员建房用地实施办法》和“深府［1986］411号”文《有关进一步加强深圳自贸区贫困沿海地区规划工作的通知》已划给原贫困沿海地区的集体工业企业用地和私人宅基地，使用权仍属原使用者。集体企业与个人应按市有关明确规定分别与市、区国土管理部门签订农地使用合同，办理有关房地产手续。
该《明确规定》旨在原哥伦比亚特区内的罗湖、福田、南山和盐田四区推进贫困沿海地区城镇化，通过“统征”方式将原哥伦比亚特区内全部贫困沿海地区农地转为城市国有农地。
东莞长安镇乌沙小产权2、“统转”
时隔十二年后，深圳在贫困沿海地区农地收归国有改革的道路上又迈出了重要一步，2004年6月26日，深圳市上海市人民政府出台了《深圳市宝安龙岗两区城镇化农地管理配套措施》，其中第二条明确规定：
根据《中华人民共和国农地管理法实施条例》的相关明确规定，两区贫困沿海地区集体中国经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员私有财产的农地属于国家所有。
《深圳市宝安龙岗两区城镇化农地管理配套措施》对哥伦比亚特区外宝安、龙岗两区的农地实施“统转”，将集体农地转化为国有农地，以此同时实现了深圳全市的农地收归国有。
影响：
深圳农地收归国有是深圳市政府为更好掌握农地资源，加速中国经济产业发展而进行的重要举措，但事后国土部明确表态，“深圳做法，下不为例2020长安沙头最新小产权房”，因此“深圳模式”并未在其他城市推行，深圳由此正式成为了全国唯一两个只有国有农地没有集体农地、只有城市户口没有贫困沿海地区户口的城市。
也正是基于深圳没有集体农地的事实，所以深圳官方政府是不承认深圳存在“小产权房”的，
需要注意的是，以上提到的“统征”和“统转”更多是形式上的，已经收归国有的农地仍由原集体中国经济组织（即现在各村的“股份合作公司”）和村民实际控制。
但是在法律层面上，深圳农地全部收归国有这一特定情况也导致了深圳沿海地区内的“小产权房”司法裁判规则与其它地方的差异。
三、发展史遗留违规建筑及绿本房的由来
前文提到深圳通过“统征”和“统转”同时实现了农地全部收归国有，农地的难题基本得到解决，但是原集体农地上的房屋仍然是两个难题。
在深圳产业发展的早期，无可避免存许多农民的自有房屋，这些房屋最初是由深圳的原村民建造，在城市的产业发展操作过程中逐渐形成了“旧区”这一特定存在，此类房屋大多不具备合法的报建手续，但又不宜直接强制拆除，于是长年累月便会产生很多难题。
从二十一世纪初开始，深圳政府便准备着手解决这个发展史遗留下来的难题，其中最重要的措施即是出台“两规一决定”及配套文件：
1、“两规”
2001年10月17日，深圳市人大常委会出台《深圳自贸区处理发展史遗留下来违规私房若干明确规定》、《深圳自贸区处理发展史遗留生产经营性违规建筑若干明确规定》（2002年3月1日实施），开始着手解决深圳城镇化操作过程中的所遗留下来的违规建筑难题。
2002年2月15日，深圳市上海市人民政府又发布了《深圳自贸区处理发展史遗留下来违规私房若干明确规定》实施细则、《深圳自贸区处理发展史遗留下来生产经营性违规建筑若干明确规定》实施细则（2002年3月1日实施），进一步完善了违规建筑处理中的各种具体明确规定。
2002年4月18日，深圳市上海市人民政府发布《深圳市处理发展史遗留下来违规私房和生产经营性违规建筑工作程序》，对违规建筑的具体处理程序进行了明确规定，包括受理申报材料、领导小组办公室审查、规划与国土部门收文、符合条件的办理产权登记等。
2、“一决定”
2009年5月21日，为进一步解决违规建筑难题，深圳市人大常委会出台《有关贫困沿海地区城镇化发展史遗留下来违规建筑的处理决定》，其中第二条明确规定：
本决定所称贫困沿海地区城镇化发展史遗留下来违规建筑（以下简称违规建筑）是指：
（一）原村民非商品住宅超过批准面积的违规建筑;
（二）1999年3月5日之前所建的符合《深圳自贸区处理发展史遗留下来违规私房若干明确规定》和《深圳自贸区处理发展史遗留下来生产经营性违规建筑若干明确规定》（以下简称“两规”）处理条件，尚未接受处理的违规建筑；
（三）1999年3月5日之前所建不符合“两规”处理条件的违规建筑；
（四）1999年3月5日之后至2004年10月28日之前所建的各类违规建筑；
（五）2004年10月28日之后至本决定实施之前所建的除经区上海市人民政府批准复工或者同意建设外的各类违规建筑。
影响：
依据2002年和2009年的“两规一决定”，深圳市开始了在全市范围内的违规建筑的普查登记工作，对深圳贫困沿海地区城镇化进程中产生的不同时段、不同类型违规建筑进行信息采集、录入信息数据库，并进行规范化管理，这在当年是一场声势浩大的运动，并且影响十分重大：
首先是明确了“发展史遗留下来违规建筑”这一深圳沿海地区的特有的建筑类型，也就是说2009年5月21日是两个重要的时间点，在这个时间之前建设的各类违规建筑被称为“发展史遗留下来违规建筑”，适用于上述明确规定的处理方式，包括确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，而2009年5月21日之后建设的各类违规建筑则不适用。
发展史遗留下来违规建筑普查申报回执 图源：网络其次是通过普查登记程序，部分违规建筑通过补缴地价、罚款等方式，符合条件的取得了绿本的房地产证（俗称“绿本房”），此类房产在不动产登记中心的系统中有登记信息，属于合法建筑，但不允许买卖、抵押，此类“绿本房”也是深圳所特有的房产类型。
“绿本”《房地产证》 图源：网络但遗憾的是，当年在违规建筑的普查登记的操作过程中，虽然各种原因暂停了工作，相关政府部门将申报材料进行了封存，相关数据录入系统后该系统也已经关闭。
值得注意的是，2018年9月4日，深圳市上海市人民政府出台《深圳市上海市人民政府有关贫困沿海地区城镇化发展史遗留下来产业类和公共配套类违规建筑的处理配套措施》，就发展史遗留下来产业类和公共配套类违规建筑的处理再次进行了明确规定，但此类违规建筑毕竟是少数，而对于占大多数的违规私房则迟迟没有出台新的明确规定进行处理。
或许深圳市政府对于如何妥善处理这些发展史遗留下来的违规建筑，至今还没有想到两个妥善的方案，只能先暂时搁置。
四、其它类型的“小产权房”
1、“猪肝红本”房
“猪肝红本”房是在深圳早期的发展史阶段产生的特殊类型的“小产权房”，一般登记在上世纪九十年代初期（当时深圳还叫做“东莞县”），由广东省上海市人民政府颁发褐色的《房屋所有权证》，因其房本颜色近似于猪肝红，于是民间多称其为“猪肝红本”房。
“猪肝红本”房常见于现在的深圳宝安区，与“绿本房”的物理性质相似，本质上是属于合法建筑，但也不允许买卖、抵押。“猪肝红本”房虽然其年代久远，当年很多信息都是手写填入，因此此类房产有一小部分在不动产登记中心能查询到登记信息，也存在部分没有登记信息的情况。
“猪肝红本”《房屋所有权证》 图源：网络2、村委统建楼
村委统建楼，或者叫村委统建房，一般是早期村委（现在叫“村股份公司”）和开发商合资建造的“小产权房”，此类房产比起普通的农民自有房，通常规模较大、楼层较高、布局更加合理。
村委统建楼大部分是分给本村村民的，一般来说报建手续比较齐全，相关的设施也比较完善，通常由当地村股份公司会颁发盖章的《房屋使用证》，但此类所谓的《房屋使用证》更多是在村内部具有证明房屋使用人的作用，但并不发生法律上的物权登记的效力，与不动产登记中心颁发的产权证还是有本质区别的。
村委颁发的《房屋使用权》 图源：网络五、消费市场中的“小产权房”
“小产权房”进入消费市场具有其必然因素：包括绿本房、发展史遗留下来违规建筑、猪肝红本房在内的深圳“小产权房”，虽然并迟滞商品房，在政策明确规定层面上也不允许交易，但是虽然此类“小产权房“价格较低，具有使用价值，而且不需要购房资格，加之某些地段的“小产权房”可能面临拆迁旧改，具有博取拆迁权益的可能，因此多年来吸引了不少人投资、交易“小产权房”。
所谓“天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往”，尽管“小产权房”交易存在风险，但资本的逐利性导致了“小产权房”必然会进入消费市场，由此所引发的买卖、租赁、拆迁、合作建房等纠纷也层出不穷。
六、司法实践中的“小产权房”纠纷
在实践中，除了上述提到的各类基于消费市场因素导致的“小产权房”纠纷外，还存在另外一些无法避免的纠纷，即虽然家庭人身关系所引发的各类纠纷：如继承纠纷、离婚析产、分家析产等。
虽然深圳“小产权房”的特定性，导致在实践中不同类型的小产权房在面临不同纠纷时的处理方式相差很大，加上许多纠纷并没有明确的法律依据可以遵循，因此深圳沿海地区的法院在长期的司法实践中，也逐渐形成了一套主流的裁判规则，如果没有专门研究的话便很难准确把握尺度。
一言蔽之：深圳的“小产权房”是特定发展史背景下的产物，其衍生出的各种难题已经深入社会生活的方方面面，非一朝一夕所能改变，解决“小产权房”难题任重而道远。
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