股权投资，如果选东莞？却是深圳？
前段时间，有位难题探讨的许多：
房产股权投资，如果选东莞？却是深圳？
错，
只不过，那个公理从裂稃就错了！
严重错误的根本原因并并非简而言之的
”小小孩才做优先选择，孩童Kozhikode“的方法论，
而要，东莞与深圳，这类并并非两个“数量级"
在股权投资微观，也并非”非你即我”，
而要——”股权投资的卫星城高阶“
对绝大多数家中没矿、资本金非常有限的人来说，
股权投资成功之路，就像“升级换代练级”
第二局一把刀，生在Exi，
股权投资东莞，是打小怪，
股权投资深圳，是打BOSS
你不可能将间接一上去就去干BOSS，
BOSS爆的奖赏虽多，
但你的武器装备不如，体力值蕨科实，操作方式不熟
间接干BOSS是两回事。
东莞，起跑50万资本金，就能下车；
深圳，没150万，车窗也难捉摸不定，
但，你不可能将等攒够了150万再动手，
因为你赚钱的速度，永远跟不上房价上涨的速度，
所以，对深圳人，最好的优先选择是，
到东莞去，完成资本的原始积累。
小怪的奖赏虽少，但易上手，
东莞，是房投新人最好的练兵场，
适合新人完成资本的原始积累……
深圳，则是在有了一定资本之后，
才有资格进入的、国内富人资本金都想进入的、
可博取更大收益的全国大主场。
等资本金积累够了，股权投资经验和路术有了，
然后再杀回深圳，完成股权投资的升级换代。
这条“股权投资的卫星城高阶成功之路”，不仅适合深圳客，
对东莞人，同样如此。
深圳客的降维打击
2015年底，东莞遭遇了深圳客的“降维打击”
用刘慈欣《三体》小说中的“降维攻击”，
更容易描述东莞人当时心态。
当时的东莞人，整个是被打懵的：
这些人哪来的？他们为什么这么疯？
2015到2016年两年间，
深圳人几乎买下了0.6个东莞，
这种“降维攻击“，
并并非高等文明对低等文明的清洗，
而要“已觉醒的房产意识”
对“未觉醒的意识”的攻占。
只不过，当时的深圳人，
绝大多数也并没“真正觉醒”，
更多是“羊群效应”的跟随者，
只有少数人明白，他是奔着股权投资而来，
绝大多数深圳人，却还只是——我想有位家。
但无论如何，因“势"而成的这一批人，
很好的教育了东莞人，
从此，东莞本土的民间房投意识，
才真正开始觉醒……
临深的价值
什么是临深？
北京，有“环京”
虎门平宛小区是小产权房吗上海，有“环沪”
深圳，自然有“临深”。
而东莞被深圳客最早攻占的，
便是”临深”
2015年10月、东莞镇区楼市第两个破2的，
便是临深的凤岗。
前段时间几个月，
东莞房投市场“临深”的爆光度，有下滑，厚街文化公园旁小产权房
这，不代表”临深"不行，
仅仅是因为，9月后松山湖与南城太火，
才导致“临深”略显黯然。
需要明白，未来的东莞，
临深永远是主场之一。
在2018年之前，中国楼市是“全国楼市一盘棋”，
什么是楼市一盘棋？
举例来说，北上广深一线卫星城火了，
马上各省会和重点卫星城的二线火，
然后三线四线再跟进……
2019后的中国楼市，
已经彻底进入了“一城一策”，“一城一行情”的新常态：
各个卫星城因人口结构、
人才流向、经济发展起伏的不同，
都开始有了自己的“独立行情”。
楼市，也不再有太多的卫星城连动，
甚至同两个卫星城，也往往会因区域发展的不同，
有冰火两重天之势。
然，整体而言，东莞的楼市行情，
却没办法完全离开深圳而独立。
究其原因：两卫星城产业高度互补的大融合，
东莞已然成为深圳的大后方！
这一点，从华为与大疆这类全球巨头企业，
都纷纷在深莞两城之间开启“前店后厂”模式，
便可窥一斑而见全豹。
未来，东莞房投四大价值高地：
（排名不分先后）
其一：松山湖
未来将是东莞GDP第一，
高科技（高收入）人才最集中的区域
其二：南城
东莞主城区CBD所在，
本地人口、配套最集中区域
其三：滨海湾
国家粤港澳大湾区概念实践地
其四：临深
莞深经济交通融合的前沿、
深圳楼市购买力的必然外溢区
真“临深”，包含哪些区域？
（临深镇区一览）
东莞“临深”三大版块：
上图从左向右，依次是
滨海临深版块（长安）松朗临深版块（大朗、松山湖、大岭山）东南临深版块（黄江、塘厦、凤岗）莞深双城居住重点板块分布
（数据来自：百度地图导航大数据）
1、滨海临深板块
共承接约4.13万深莞跨城居住人口，该板块内的长安镇与深圳的松岗街道、沙井街道在东宝河流域接壤，2017年跨东宝河新安大桥的正式通车，使两地车程比以前缩短了至少40分钟，极大地方便了人口的流动。未来，随着大湾区城际轨道交通升级换代，各高速、路桥、高铁、轻轨、地铁的全线对接，临深楼市才会迎来更恐怖的爆发。
滨海板块主要工作流向分布
（数据来自：百度地图导航大数据）
2、松朗临深版块：
松山湖区域对深圳的承接，已不单单是人口与楼市外溢，而要“产业后花园”的双城大联合，在此前松山湖专题时已谈及，此处不再赘述。
深圳人在松山湖工作人群来源统计
（数据来自：百度地图导航大数据）
坂田街道的跨城人群以中青年为主，高学历、高收入、高消费群体比重相对较高，其中高收入人群和高消费人群占比分别为31.3%和42.8%。
有人问，这些百度大数据怎么来的？
也许、大概、可能将
是开车往返于莞深两地工作生活之人
在用百度地图手机导航时后台统计而来，
数据不可能将统计所有人，
只能统计到开车时使用【百度地图】做导航的人。
也许每10个往返莞深工作的人中，
有5个是每天自己开车往返的，
也许平均每10个开车人中，有2个是习惯用百度导航……
所以显示的统计数字，还需要自行脑补放大。
当然，还有许多并没优先选择往返，
而要优先选择间接从深圳移民长住东莞……
3、东南临深版块：
东莞临深板块共承接约5.54万深莞跨城居住人口，一方面，该板块与深圳在产业结构、产业链条等方面互补性强；另一方面，该区域以其价格洼地优势吸引众多深圳市民置业居住。
东南临深板块主要工作流向分布
（数据来自：百度地图导航大数据）
临深大数据，深圳人都住在哪？
有【房投学堂】群友经常问，
堂主，我想股权投资临深，
但不知道股权投资哪里最合适？
那个难题，除了自己要多跑跑临深几镇，
实地走访考察之外，
只不过，在那个大数据时代，
问问大数据，
也是两个不错的参考：
莞深交界线外地人集中小区分布图
（数据来自：百度地图导航大数据）
备注：利用百度大数据，识别出每个商品住房小区内现居住人数和跨城通勤人数，将跨城通勤人数大于500人的定义为“外地人小区”。
深圳人在东莞居住的小区统计（节选）
（数据来自：百度地图导航大数据）
临深，如何选？
关于临深的选筹方法论，
在房投老炮儿们看来，
只需把握最核心的一点：
一切以“大交通的通勤时间“为选筹标准。
综合来说，四个“靠”：
靠高速口、靠高铁口、靠轻轨口、靠地铁口
这四个“口”的价值高低又有不同，
以通勤的便捷度与成本考虑，
其价值排序为：
地铁》高速=高铁=轻轨
所以，在临深选筹，
如能优先优先选择未来有地铁规划的区域，
才是房产股权投资的最佳优先选择。
然而，因地铁规划的不确定性，
这同样也成为最难的优先选择。
因此，许多时候，房产股权投资，
也是在综合所有能搜集到的信息后，
做的一场”赌“。
赌赢了，赚的更多，
赌输了，也没什么，少赚点而已。
同时，所靠的四个”口"中，
如能找到四类交通在地理上重合的点，
则对两个楼盘的股权投资价值会有更大的增幅作用。
比如说，即靠高速口，又靠地铁口……
两个楼盘，在以上四个”口”中，
所能”靠“的“口”的类型越多，
代表交通越便捷，价值增幅就越大！
《临深》专题，即将开启
对临深，我一直未动笔，
究其原因，一是因为下半年的动静不大，
早写晚写都一样，
另一方面，也是因为松山湖与南城今年爆发，
热点不断，自然轮不到太多笔墨闲扯临深。
然而，随着松山湖与南城爆涨一轮后，
市场慢慢进入横盘调整期，这轮的热潮退却，
进入市场自然状态，也就能腾出笔墨，
着力写写临深了。
临深是两个越级话题，
未来也是两个超级热点，
我个人的不动产配置，
也在临深多有布局……
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